בכל ההמולה של השפעות המגפה על הכלכלה בכלל וסקטור הנדל"ן בפרט,
אלקטרה נדלן
-1.14%
אלקטרה נדלן
4,252
-1.14%
מה קורה פה? השווקים בנדנדה היסטורית. מיתון עולמי. אבל עסקאות בסקטור מקבצי הדיור ממשיכות להתרחש. העסקה שעליה דיווחה אלקטרה נדל"ן אולי לא הגדולה בעולם, אבל בימים שכאלה, כל עסקה ראויה לציון. בטח עם מרווח רווח כל כך גבוה בתקופה כל כך קצרה.
למה זה קורה? פשוט. מדובר בתפעול של בנייני דיור לבעלי הכנסה נמוכה של 4,000 דולר, כך ששכר הדירה המשולם הוא רק 1,200 דולר בחודש - והוא כולל, בניגוד לארץ, את כל ההוצאות על ארנונה, חשמל ומים. כרגע חותכים את כל העלויות הכוללות מיקור חוץ, כמו ניקוי ברכות וגננות, כך שהעלויות שהחברות עצמן סופגות בשל המשבר הן זניחות.
- כל הכותרות
כמובן שהכול שאלה של כמה זמן יימשך המשבר. בינתיים, אנחנו בתחילתו של המשבר, כך שבזמן הנראה לעין, בשל קהלי היעד - שאין להם באמת לאן ללכת - אבל גם בשל מהלכי הממשל, אנשים יוכלו לשלם שכר דירה. זה אומר שתזרים ההכנסה של חברות אלה ימשיך להיות קבוע - שוב בינתיים.
אם המשבר יימשך, ייתכן ובחברות ייאלצו לחתוך באופן רוחבי את מחיר שכר הדירה, או לבצע דחייה של חודש בתשלום שכר הדירה בתמורה להארכה בחודש בסוף החוזה, אבל מה שחשוב כאן הוא עניין הגמישות מול השוכרים - בשל ההבנה כי המשבר תפס רבים לא מוכנים.
איך הושפעה אלקטרה נדל"ן בארה"ב?
בניגוד להלכי התקופה, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, גיל רושינק, אומר כי כרגע לחברה יש אותם אחוזי התפוסה הגבוהים שנשארו עוד מלפני המשבר ושעומדים על 93%. ב-90 מתחמים ו-30,000 דירות זה לא מעט. זה למעלה זה קרוב ל-28,000 דירות. כרגע, מ-650 העובדים שלהם, לחברה אין כוונה לצמצם בכוח האדם.
במקום זה הם מצמצמים במיקור חוץ, אבל הם ממשיכים לבנות פרויקטים חדשים. הסקטור ברובו גם לא ממונף עד כדי כך, בסביבות ה-65% מינוף, כך שהיכולת להתאושש היא גבוהה יותר, אם וכשיהיו אימפקטים. בנוסף, לטענת רושינק, ישנו מחסור של התחלות בנייה בארצות הברית - דבר שנמשך מאז משבר הסאב-פריים, כלומר למעלה מעשור - כך שזה לא צפוי להשפיע על ההיצע של דירות בשוק או ירידות מחירים.
"ממרומי קומה 50 במגדל אלקטרה, איילון נראה כמו יום כיפור", אומר רושינק בעצב. "עכשיו מה עדיף שהניתוח יצליח והחולה ימות, או שלא ננסה בכלל? הסגר הזה הוא סכנה לכלכלה", הוסיף. "אבל במשבר הזה כל יום מתנהג לא כמו היום שהיה. שינוי הקצב הוא פסיכי. ב-2008 ראיתי את המשבר, היה צפי ליציאה. היום אי אפשר לדעת. אתה רואה את ההתנהגות של השוק. אף אחד לא יודע מתי זה יסתיים, ככה מה שאומרים היום הוא נכון רק להיום".
יש הבדל בין המשבר לזה ב-2008?
"גם ב-2008 הייתי בחברה, מה שקרה אז המולטי פאמילי היה בפריחה שלו, בגלל שאתה כדייר משלם הכול קומפלט והכול חל עליי המשכיר. אנשים פשוט חיפשו מקום זול לגור בו. חצי משכר הדירה הולך על עלויות. כך שמאוד חשוב מי מנהל את מקבצי הדיור. היום לא יודעים מתי יסתיים המשבר".
מה עם המחויבות לחוב שלכם?
"אני צריך לרדת ב-40% כדי שהבנק יתקשר אליי. בכל המשברים הגדולים, המולטי פאמילי ירד ב-10%. אז נכון לכרגע אני לא רואה בעיה. יש לי גם גמישות ביכולת ללכת לקראת השוכרים, בתמורה להבטחת הכנסה עתידית. בוא נגיד שאם המשבר יימשך שנה ולאף אחד לא יהיה לשלם שכר דירה, כולם יכבו את האור, אבל אנחנו נהיה האחרונים שהאור יכבה אצלם".
אז אתם בוחנים עוד אפשרויות לרכישה?
"כשיגיעו הזדמנויות לשוק נהיה שם. ב-2019 היינו מקום רביעי בכל ארצות הברית בתחום מקבצי הדיור של הלואו-אינקם (הכנסה נמוכה - א.ל). ההזדמנויות יגיעו לעשירייה הפותחת ואנחנו בהחלט שם".
מי יותר חשוף?
"תראה, באזורי הפעילות שלנו יש פחות הגנות על השוכרים. בניו יורק ובצפון יש הרבה יותר הגנות והם יכולים לחטוף את זה מאוד קשה. ככה שחברות שחשופות לאזורים האלה, שכרגע יש להם בעיה קשה בהתפרצות המגפה, משבר ארוך בהחלט יכול להקשות עליהן".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
5.צניעות לא היתה מזיקה לךבן 03/04/2020 10:46הגב לתגובה זו1 0סתם התרברבות בלי טעםסגור
-
4.יש מזומנים בקופה של אלקואילן 30/03/2020 09:11הגב לתגובה זו0 0נראה כמה האחים יכניסו את היד לכיס מכל הקבוצות הקשורות אם יצטרכו?סגור
-
3.התחזית שלי דוואש שונהפסימיסט 29/03/2020 19:42הגב לתגובה זו4 0דיירי מולטיפמלי כאלה בהכנסה נמוכה, הם בקבוצת סיכון גבוהה יותר להפגע מהוירוס. 1. אין להם ביטוחי בריאות מספקים 2. ברגע שתהיה אצלם התפרצות מימון הטיפול הרפואי לא ישאיר כסף לשכר הדירה. 3. במשבר כזה התנהגות האוכלוסיה לא פרופורציאונלית ולא הגיונית. בדיוק כמו שתשובה החליט לחתוך 50% בשכד לתחנות הדלק, גם הדיירים יכולים להחליט לחתוך בשכד ולא לשלם. מקווה בשביל אלקטרה נדלן שתיחלץ מהמשבר, אבל לטעמי המנכל לא היה צריך לקפוץ כמו חמור ולהתראיין בראיון כזה שחצני, ימים כאלה שב בשקט עם הראש מתחת למים ותקווה לטוב. כי אתה לא חסין בדיוק כמו האחרים. והאור לא בהכרח יתכבה אצלך אחרון. קצת צניעות לא תזיק, וגם לא הרגה אף אחד. בואו נראה איפה תהיה החברה בעוד 6 חודשים ומקווה שאני טועה.. אבל יש לי הרגשה חזקה שנראה כתבות סיכום - תראה מה אמר המנכל ומה קרה. ועוד נראה את השחצן הקטן מתקפל והולך הביתה.סגור
-
2.עובדים בארה״ב חיים ממשכורת למשכורתללא חסכונות 29/03/2020 16:19הגב לתגובה זו4 0תראה כמה מהם ישלמו שכירות באפריל לפני שאתה יוצא לתקשורתסגור
-
1.צריך לבדוק מה שהוא אומר, אבל זה מעניין. (ל"ת)אלי 29/03/2020 16:18הגב לתגובה זו0 0סגור
