בנק ישראל: התשואה על דירות נמוכה מדי, זה יוצר לחץ לירידת מחירים

מודל המשווה בין התשואה על דירות בישראל ביחס לאלטרנטיבת ההשקעה לטווח ארוך בשוק ההון מצביע על לחץ לירידת מחירי הדיור - כך מציינים כלכלני בנק ישראל במסגרת הדוח השנתי שהגיש היום הבנק לממשלה אודות המשק הישראלי לשנת 2019. עם זאת, בבנק ישראל מציינים כי "קשה לנבא איך המחירים יתפתחו, שכן מחירי הדיור מושפעים מגורמים נוספים, שלא נבחנו במודל".

נוכח עיתוי התפרצות מגיפת הקורונה, המשק הישראלי לא הושפע מהמגיפה בשנת 2019 בה עוסק הדו"ח, אולם בבנק ישראל מציינים כי מצבו הטוב של המשק ערב המשבר הציב אותו בנקודת פתיחה נוחה יחסית להתמודדות עם ההשלכות הכלכליות מרחיקות הלכת.

המודל שנבחן בבנק ישראל לחיזוי מחירי הדיור
בבנק ישראל מציינים כי ישנם שני כוחות ארוכי טווח מרכזיים המשפיעים על מחירי הדירות: הפער בין הביקוש להיצע, והסטייה בין התשואה על דירות להשקעה לתשואה האלטרנטיבית בשוק ההון (התשואה פורוורד של הריביות הארוכות).

המודל מצא כי מלאי הדירות נמוך מכפי שנגזר מרמתו בטווח הארוך ביחס לצרכים הדמוגרפיים (או בעברית פשוטה אין מספיק דירות). גורם זה תומך בהמשך עליית מחירי הדירות.

מקור: הדו"ח השנתי של בנק ישראל

מנגד, נמצא כי התשואה על הדירות נמוכה מדי (מחיר הדירה ביחס להכנסה השנתית משכר הדירה), כאשר גורם זה יוצר לחץ לירידת מחירי הדירות.

מקור: הדו"ח השנתי של בנק ישראל

בבנק ישראל מציינים כי אומדן ההשפעה נטו, של שני הגורמים יחד, מצביע על לחץ לירידה מסוימת של מחירי הדירות, אך מדגישים כי בטווח הקצר מחירי הדירות מושפעים מגורמים נוספים, כגון התקדמות בתוכנית "מחיר למשתכן" ושינויים במדיניות המוניטרית שלא נבחנו במסגרת המודל.

חזרה למחירי הדיור - עלייה של 3%
בבנק ישראל מציינים כי מספר העסקאות בשוק הדיור חזר לעלות בשנה החולפת, בהובלת רוכשי דירה ראשונה, כאשר מחירי הדירות עלו במהלך השנה ב-3%, לאחר יציבות בשנתיים הקודמות.

מספר הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" גדל, ונכון לסוף 2019 כ-40 אלף זוכי "מחיר למשתכן" צפויים לרכוש דירה עד סוף 2021, כאשר ככל הנראה ניתן מענה מלא לביקוש בפריפריה.

הביקוש לדירות ירד, פחות משפרי דיור שיפרו את הדיור בפועל
על פי הדו"ח, במהלך העשור האחרון הצטמצם מספר הרכישות של משפרי דיור ביחס למספר הרוכשים דירה לראשונה, כאשר הירידה בעסקאות של משפרי הדיור נבעה מירידה בביקוש לדירות שהם מבקשים למכור לצורך רכישת הדירה החדשה - בעיקר נוכח ירידה בהיקף רוכשי הדירות להשקעה. 

עיקר הירידה בעסקאות הרכישה מיוחסת למשפרי דיור שעברו לדירות יקרות יותר, בעוד מספר משפרי הדיור שעברו לדירות במחיר דומה או נמוך ביחס לדירתם הקודמת נותר יציב.