חברת הנדל"ן למגורים
פרשקובסקי
+0.85%
פרשקובסקי
10,690
+0.85%
אם נשווה את המצב לחודשים הראשונים של השנה, אזי מדובר בירידה משמעותית של למעלה מ-50%. בינואר 2020 עמד קצב המכירות על 13 דירות ובפברואר עמד הקצב על 14 יחידות דיור. עם זאת, גם ינואר ופברואר היו חלשים לעומת חודשים קודמים וחודשים מקבילים בשנה קודמת. אם נשווה את מארס לשנה שעברה, אזי מדובר בירידה של כ-80%, אז נמכרו 29 דירות. במארס 2018 החברה מכרה 275 יחידות דיור. פה מדובר כבר בצניחה של למעלה מ-97%.
אז נכון שהיה את מחיר למשתכן שהאט את המכירות. אבל הגרף ברור. הרבה לפני המשבר הנוכחי כבר היתה ירידה בקצב המכירות, אבל לא אקוטית ונקודתית יחסית, ומארס טרף את הקלפים. הסיבה היא כמובן הקורונה. אנשים קפואים, בבתים, לא מקבלים החלטות, לא יודעים אם תהיה להם עבודה עוד כמה חודשים ולכן לא ממהרים לעשות את העסקה החשובה ביותר בחיים רכישת דירה.
- כל הכותרות
צריך גם לזכור שמשרדי המכירות של החברה - ושל כל יתר המתחרות - סגורים. אמנם התחום הוחרג ויש פעילות בנייה, אבל על אש נמוכה, ומכירות כאמור יש בקושי.
בשביל יזמים קטנים זאת יכולה להיות מכה קשה, אבל צריך גם לזכור שהם נהנו מאוד מהגאות בשנים האחרונות. מנכ"ל איגוד הקבלנים במרכז ובתל אביב, אמר השבוע כי 3,000 קבלנים קטנים ובינוניים נמצאים בסכנה בשל המצב.
החשיבות של המכירות עבור היזמים
עוד משלב התכנון, הרבה לפני שפרויקט נדל"ן מקבל אישור בוועדות המחוזיות, הקבלנים המקדמים אותו מתחילים למכור את הדירות העתידיות. זה הלחם והחמאה שלהם. הפיקדונות הללו, שמשלמים לקוחות בהתחלה, או אפילו רוכשים במחיר התחלתי ומוזל זה החמצן של החברות.
ככה הם מממנים לא רק את הפרויקט הספציפי אותו הם מקדמים, אלא גם פרויקטים עתידיים. ככה הם מצליחים לשמור על הראש מעל פני המים. אגב זו תופעה של העשור האחרון והיא קשורה לגאות בתחום. פעם לא היה כמעט דבר כזה לקנות דירה על הנייר. היום זה מקובל וחלק משמעותי מהכסף משולם כבר בשלב הראשון שיש רק תכנון.
"הבעיה שאת מה שלא טוב אני לא יכול לתקן. זו תקופה מלאת שיגעון", אומר מנכ"ל פרשקובסקי, חיים קראדי, שאמנם מסתובב בשטח, אבל הוא לא מודאג מהידבקות בנגיף ומאמין שמה שצריך לקרות קורה. "כל מה שנמכר החודש, נמכר ביומיים הראשונים. החודש לא היה מכירות. מה שהיה החודש זה רק מכירות שנמשכו מהחודש שעבר. כל עוד לא יהיה שינוי גם באפריל לא יהיו מכירות.
"להבדיל מתחומים כמו ביגוד, שתלויים במכירות יומיומיות, אצלנו גם אם לא נמכור רבעון או שניים, זה מבאס, זה לא נעים ומלחיץ, אבל זה לא דרמטי, בעיקר בפרויקטים שלנו, שמיועדים לקהל הסוציואקונומי בינוני פלוס ונמצאים באיזורי ביקוש ומיועדים למגורים ולא להשקעה. אני מאמין שברגע שנפתח את המשרדים הלקוחות יחזרו. הקהל שלי צריך את הדירות
הקהל שלך הכי מושפע מהקורונה.
"אם אני מסתכל על 2008 או תחילת שנות ה-2000, הקהל שלי הוא הכי פחות נפגע. למה? כי מי קונה דירה חדשה, משפרי דיור עם בסיס הוני. בגלל שיש מחסור אמיתי בדירות, במיוחד אחרי המחיר למשתכן. מה קרה בשנים האחרונות, כל השוק התרכז ב-15% פוטנציאל והתעלמו מ-85%.
"אנחנו כמעט ולא התייחסנו לזה. כחלון אמר מעל כל במה שהמחירים יירדו, אז אנשים לא קנו. ברבעון השני והשלישי של שנה שעברה לאנשים נמאס לחכות והם חזרו לקנות. עכשיו באה הקורונה. המשק לא יכול להישאר נעול וסגור לתקופה ארוכה. אנשים ישתגעו".
עדיף משוגעים על פני מתים, לא?
"אני לא בטוח. אם אני צריך להיות סגור עכשיו חודשיים שלושה, אני מעדיף לקחת את הסיכון. אבל לא כולם כמוני".
בטווח הארוך לא תהיה מושפע במכירות?
"יכול להיות אבל לדעתי המחסור הפיזי יגבר על הכל. ההיצע נמוך מלכתחילה, אז אני לא חושב שזה ישפיע. כרגע, מתוך 2,500 דירות יש לי 1 שלא מכרתי בינתיים".
אחרי המשבר נראה גל של מבצעים בסקטור?
"יכול להיות. יש סיכוי. כל עוד אין לאנשים סחורה גמורה, לא נראה לי שנראה מבצעים. כרגע אין פרויקטים חדשים. יהיו כמה חודשים של אי בהירות ועוד כמה חודשים עד שהמשק יחזור להתאזן. אם נסיים את המשבר עד מאי אז נצא מחוזקים".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
41.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדםדירה=קורת גג 15/04/2020 17:49הגב לתגובה זו0 0דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדםסגור
-
40.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדםדירה=קורת גג 15/04/2020 06:28הגב לתגובה זו0 0דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדםסגור
-
39.בדיוק כמו בורסהmyyr 06/04/2020 00:55הגב לתגובה זו0 0שער הפתיחה של הדירות גבוה . ירדה בין 50 ל 70 אחוז ,,, סבבה פתיחה טובה ,,,סגור
-
נסחפת ,במשבר 2008,שהיה שוק דיור,לא התקרב לירידה שאמרת.. (ל"ת)נסחפת 15/04/2020 06:29הגב לתגובה זו0 0סגור
-
38.לחכות עד שמהחירים יצללו !ישראלי 05/04/2020 17:42הגב לתגובה זו1 0לחכות עד שהמחירים יצללו ! ואז לקנות השיא עוד רחוקסגור
- טען עוד
-
37.מחירי הנדל"ןאילן 05/04/2020 17:15הגב לתגובה זו1 0מר קראדי היקר, שים שכפ"צ וקסדה כי כמו שאתה בטח יודע כל הענף הולך לחטוף ואו אז המחירים יחתכו בעשרות אחוזיםסגור
-
ראינו מה היה בשנת 2008,ירד לטווח קצר ואחרי זה עלה..... (ל"ת)ראינו מה היה ב 15/04/2020 06:30הגב לתגובה זו0 1סגור
-
36.הרסו דור שלם עם מחירי בועה גרפו רווחי עתקלא מרחם על קבלנים 05/04/2020 10:42הגב לתגובה זו4 0אך אמר כחלון גרפו רווחי עתק עם כף של שופל ,ניפחו חשבונות בנק על גב זוגות צעירים וחסרי דיור , מי שמסכן אלה זוגות צעירים , עם משכנתאות גבוהות וחובות עתק לבנק .סגור
-
35.מחירי הדיור בכל הארץ בקריסהשלא יעבדו עליכם 05/04/2020 10:40הגב לתגובה זו4 0טרולי נדלן לחוצים מחפשים פראיירים אחרונים לפני המפולת, קבלנים תקועים עם 50-60 אלף דירות חדשות, ביד 2 המצב גרוע יותר מעל 90 אלף דירות ואין מכירות , משרדי תיווך מפוצצים. אחרי הקריסה ,מחירים ייחתכו 50%. השוק צולל מטה חזק .סגור
-
34.חנן מור תטוס מחר אחרי הדוח (ל"ת)אבי 04/04/2020 17:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
הבלון התפוצץmyyr 06/04/2020 00:23הגב לתגובה זו1 0מחיר דירה מהיום לא יותר מי חצי מליון שח וזה עדיין יקר ,,,סגור
-
33.שחצןארי 04/04/2020 12:03הגב לתגובה זו5 0הלוואי שתפשטו את הרגל- אתם בונים ברמה נמוכה מאוד ושחצנות זה הדבר הכי בולט אצלכםסגור
-
32.מחירי הדיור ירדו השנה 15% ושנה הבאה 25% נוספים.עמית 04/04/2020 10:40הגב לתגובה זו4 0אנחנו בפתחו של משבר כלכלי ומיתון כבד אנשים יפחדו להוציא כסף למשפרי דיור אין יותר למי למכור את הדירות שלהם מחירי השכירות ירדו כי המוני צעירים עוזבים את המרכז וחוזרים להורים, ואחרים פשוט עוברים לדירות זולות יותר בפריפריה ובאיזור המרכז הזול יותר.סגור
-
כמה שטויות?אנונימי 04/04/2020 15:33הגב לתגובה זו0 0חוץ מזה שמתחיל משבר כלכלי אף מילה לא נכןנה בטח לא בקשר לנדלן.הלוואי והיה נכון.סגור
-
31.שוב שקר המחסור, אבל בסדר, לי הוא כן נראה לחוץ, מאוד. (ל"ת)סמי 04/04/2020 10:30הגב לתגובה זו3 0סגור
-
30.פרשובסקי ממשיך לפמפם את הספין השקרי של המחסור, אין בושה (ל"ת)משהה אינטרסנטים 04/04/2020 00:36הגב לתגובה זו4 0סגור
-
29.הייתי רוצה שמחיר הדירות יירדמפוקח 02/04/2020 13:58הגב לתגובה זו1 2אבל בראייה מפוקחת, אחרי שהרבה זמן לחצו על ה"משקיעים" בשנתיים האחרונות לא היו יותר מדי עסקאות דירה שניה ושלישית ע"י משקיעים בגלל עליית המיסוי. שיצביע כאן מי שימכור את דירת המגורים שלו ב50% אחרי הירידות? בהנחה שרוב האוכלוסיה מחזיקים בדירה אחת, ואותה דירה משועבדת במשכנתא של 50-60% אני לא רואה את ערך הדירות יורד אלא רק נעצר, העסקאות בשוק יעצרו, אבל יש צורך בדירות בגלל גידול טבעי, לכן הקבלנים ידאגו לשמר עליה קלה בהתאם לביקושים..סגור
-
א.ב.ג.דהראלי 03/04/2020 14:50הגב לתגובה זו6 0הם כבר ירדו ועוד ירדו. חבל שלא למדת בבית הספר או תפסה את הראש אחרי הבית הספר, הייתה רוכש מקצוע, ולא עוסק בתיווך דירות, מובטל.סגור
-
בלה בלב בלה (ל"ת)מזהה חסרי מח 04/04/2020 00:36הגב לתגובה זו0 0סגור
-
28.כחלון הוא שמנע ירידת מחירי הדיורציפי 02/04/2020 12:07הגב לתגובה זו14 0קבלן שלא הצליח למכור הצטרף למחיר למשתכן שם קיבל מהמדינה סף תחתון של מחיר מובטחסגור
-
27.לציבור אין כח קניה .. הכל מבוסס על מינוף והלוואות (ל"ת)דובי 02/04/2020 11:53הגב לתגובה זו14 0סגור
-
26.ואמן. חזיר (ל"ת)אמן 02/04/2020 11:43הגב לתגובה זו3 0סגור
-
25.התגובות כאן מצחיקות8 02/04/2020 11:39הגב לתגובה זו3 5כאילו שהקבלנים אשמים במחירי הדיור. אנשים שוכחים שרוב הכסף שהם משלמים על דירה הולך לממשלה. אולי רבע הולך על ההוצאה שכרוכה בבניית הבניין, וגם רווח קטן לקבלן וליזם. שלושה רבעים זה מיסים, מחיר קרקע לרמ״י, מיסים על חומרי הבניה, מס רכישה, וכו׳.סגור
-
אתה זה שמצחיק, רוב הכסף לכיס של הקבלן ולא למדינהמיקי 04/04/2020 10:43הגב לתגובה זו3 0אגרות ומיסים היו תמיד כאחוז ממחיר הדירה, הקבלן עושה רווח חזירי. המדינה לוקחת כ-35% בלבד.סגור
-
24.צעקה מוגזמת של בעלי עסקיםטובה 02/04/2020 11:20הגב לתגובה זו0 1ישנם המון בעלי עסקים,שעשו קופה יפה בשנים האחרונות והם יכולים לעבור את התקופה גם בלי כסף מזומן מהממשלה, מאיתנו. הם הוציאו לחלת את העובדים,כך שהנטל עבר לביטוח הלאומי, מקדמות מס נדחו, גם ארנונה והנטל היחיד של חלק מהעצמאים זה שכר דירה וכאן הם יכולים לבא להסדר עם בעלי הנכס. צריך לסייע לנפגעים העיקריים, השכירים בעסקים פרטיים, בעל עסק בודד, אבל צעקת הגוועלד של בעלי עסקים היא מוגזמת ובאה לנצל את המצב לטובתם.סגור
-
23.ואם אחרי חצי שנה לא תמכור?...שזה מאד ריאלי...מיקי 02/04/2020 10:58הגב לתגובה זו14 0מה שהיה..נגמר...בכל התחומים...הקורונה שינתה לאנשים "פאזה" בראש.. אנשים דואגים היום לדברים הבסיסיים כמו אוכל.. אם תרצה או לא..מחירי הדיור בדרך לקריסה. ולא..אין לי שום אינטרס כיוון שבבעלותי 2 דירות..ומצידי יעלה או ירד ..זה לא מזיז לי.סגור
-
צודק המחירים בדרך לקריסה (ל"ת)אני 03/04/2020 06:21הגב לתגובה זו5 0סגור
-
22.למה דירה מסריחה בתל אביב עם 4 כווני טילים שווהישראלי 02/04/2020 10:35הגב לתגובה זו12 0חצי מיליון דולר. שאותה דירה במדריד\ברצלונה\ברלין שווה פחות מרבע. ישראלים העם הכי פראיירסגור
-
21.אבטלה של 25% לא היתה כ100 שנים.חיגז 02/04/2020 10:34הגב לתגובה זו8 0כתוצאה מחוסר הכנה של משרד הבריאות למשבר המנהיגים נכנסו ללחץ האבטלה קפצה ל 25 % יקח לנו כ15-20 שנה להתאושש. לאנשים לא יהיה כסף לרכוש דירות ,אזרחי חוץ לא ירוצו לרכוש נכסים בישראל.סגור
-
שום מדינה בעולם לה מוכנה לקורונהאבי 04/04/2020 08:12הגב לתגובה זו0 0במימדים האלו של חולי ותמותה אף מדינה גם המתקדמת מאוד לא מיגנה עצמה לדעת...ראה איטליה, בריטניה וארה"ב.צריך לומר תודה על מה שיש. תמיד אפשר לרצות יותר...סגור
-
20.הקורונה הגב ששבר את גב הגמלרועי 02/04/2020 09:56הגב לתגובה זו16 0שמישהו רק ימסור לקבלנים ולחברים שלהם, שכשהם מדברים על הנחות בחדרי חדרים, שידברו עוד הרבה והרבה.. כי אנחנו פה ממש לא נרוץ לקנות ב 10% פחות.וגם לא ב 20% פחות. זה ממש לא המשחק שאנחנו משחקים.פה זה על כל הקופה. פחות מ 60 -70 אחוז אין בכלל תזוזה לכיוון שלהם!!הכי כיף גם ככה לשכור עכשיו בשוק שנזרקות אליו כל חודש מאות דירות חדשות של משקיעים מבוהלים שישמחו מאוד למכור את הדירה שלהם כמה שיותר מהר. מעניין מי יספיק קודם, המשקיעים או הקבלנים. לא קונים דירה במחיר בועה. וכל דבר מעל 60-70מהמחירים הקיימים.. לגמרי בועה :)וגם אחנו לא קונים בתוכנית הזדונית של כחלון וחברותו שמנסיםלמכור לנו סוס מת בתוכנית מחיר למסתכן. ..... ולא כי אנחנו לא רוצים אנחנו לא יכולים ולא מוכנים להתאבד כלכלית בשביל לתחזק את הבועה המטורפת הזאת. ......אני מדבר בשם כל הצעירים האומללים. שאתן רוצים להפיל בפח רק בשביל תעבת בצע.....סגור
-
19.מניית פרשקובסקי עלתה 3000% ובמשך 10 שנים חגגו על הציבורקש 02/04/2020 09:42הגב לתגובה זו10 0אם יש משהו מועיל בנגיף הקורונה זה ירידת מחירי הדיור ועצירת החזירות של הקבלנים במדינה שיש להם קיבה של פיל ותיאבון בלתי פוסק עם הם יפלו למשך כמה שנים דבר לא יקרהסגור
-
18.אני יכול וגם לא חייב לקנות שנה ואפילו יותראזרח 02/04/2020 09:31הגב לתגובה זו12 0מי ישבר קודם?סגור
-
17.מכירת דירותאיצקו 02/04/2020 09:29הגב לתגובה זו8 0אולי מעז יצא מתוק. אולי בעלי ההון החזירים יורידו את המחירים.סגור
-
16.אוי לבושה. על מי אתה עובד פרשקובסקי?חנן קרן 02/04/2020 09:23הגב לתגובה זו17 0בעיה של היצע? די עם השקר הזה!! המון דירות ריקות, המון דירות בבניה ואפס קונים!!!! שוק הנדלן נכנס לתקופה הכי גרועה שלו בהיסטוריה של מדינת ישראל. מר פרשקובסקי, אמנם התעשרות רבות בשנים האחרונות על גבם של זוגות צעירים מסכנים- אבל החגיגה נגמרה. אם לא תוריד מחירים בצורה סופר משמעותית לא תמכור דירה גם שנה וחצי לא רק חצי שנה. תתעוררו אתה וחבריך הקבלנים שגרמתם פה לדור שלם להשתעבד ולחשוב שמחירי הדיור חייבים להיות כל כך גבוהים.סגור
-
15.לא קונה את הבלופים. השוק הוא של קונים עכשיו תתחילומשקיע 02/04/2020 08:59הגב לתגובה זו8 0להוריד מחירים או שתפשטו רגל. לכל מי שרוצה לקנות זה הזמן ללחוץ את המחיר למטה כמה שיותרסגור
-
14.בהתחלהצלא קנוירון 02/04/2020 08:57הגב לתגובה זו7 0בגלל שכולם חיכו למחיר למשתכן, אחרי זה לא קנו בגלל הקורונה, ואחרי זה אתם תאשימו את הממשלה שלא עזרה לכם, ואז את הבנקים שלוחצים אותכם, ובסוף שתפשטו רגל כי מינפתם את עצמכם בצורה מטורפת, אז אולי אולי תאשימו את עצמכם.סגור
-
13.לא תמכור גם שנה ושנתיים אם לא ירד מחיר משמעותיתאא 02/04/2020 08:37הגב לתגובה זו11 0מה אתה חי לבד ? אתה חי מציבור מפגר שרץ אחרי מחירים משוגעים , כולל משקיעים שנתנו להם כסף חינם להשקיע בדירות ללא מס משכירות ובהתחלה היו עוד יותר זכיות , כל זה יודע כל ילד !!! אני יודע שאתם אומרים נדלן בארץ אף פעם לא ירד !!!!!! ואני אומר לך שיהיה לכם הפתעה גדולה הוא יירד וחזק ובעוצמה , ואפילו בקריסה !!! כן כן יהיו מפוטרים , ובעלי משכנתאות ונשקיעים שיזרקו לשוק דירות ובטח חברות בנייה וזה יאלץ אותך למכור בזול !!!! אתה תרוויח עדין כי לכולם ברור שכל העליות תורגם לשורת רווח ומשכורות שמנותסגור
-
12.שמתם לב לקשר הדוק בין מראה של בן אדם להתנהגות שלו? (ל"ת)ממי 02/04/2020 07:45הגב לתגובה זו2 0סגור
-
11.דיורדני 01/04/2020 22:44הגב לתגובה זו3 28הדירות יעלו בחמישים אחוז לא יהיו דירות למכירהסגור
-
חחחחאנונימי 02/04/2020 15:22הגב לתגובה זו5 0הצחקתתתתתתסגור
-
חחחחחחחחחחחחח (ל"ת)יוסף 02/04/2020 08:46הגב לתגובה זו3 0סגור
-
10.דיורדני 01/04/2020 22:43הגב לתגובה זו1 13הדירות יעלו בחמישים אחוז לא יהיו דירות למכירהסגור
-
9.כל בועה דינה פיצוץ!! (ל"ת)אדם 01/04/2020 22:34הגב לתגובה זו29 0סגור
-
8.קורונה זה רק הניצוץ. אפוקליפסה בדרך.איתן 01/04/2020 22:15הגב לתגובה זו48 1בנקים שיורדים ב50 אחוז מעלות ריבית,אבטלה של 12 אחוז במקרה הטוב וחברות נדלן שקורסות. שורה תחתונה אתם עוד תתחננו למכור לנו 4 חדרים ב 170 אלף דולר. כמו בשנת 2000.סגור
-
7.הרסתם לדור שלם את החייםעומר 01/04/2020 21:56הגב לתגובה זו47 1יוקר הדיור המלאכותי , שכל כולו הוא תוצאה של בצע ממון של יזמים חזירים , הרס והורס את חייהם של משםחות צעירות שהפכו לעבדים לבעלי ההון. מפולת הקורונה תחזיר את האזרחים למציאות : אזרחי ישרטל הם לא עשירים וחא יכולים לשלם את מחירי הדירות הלא הגיוניים האלה. אין מנוס של מירידה של 20-30% במחירי הדירותסגור
-
60%אנונימי 02/04/2020 15:24הגב לתגובה זו6 0שנות ה-2000 4 חדרים 1000000שח וזה יותר מדי .סגור
-
אתה טועה בענק.אחר 02/04/2020 09:08הגב לתגובה זו1 0ההסתה כלפי הקבלנים באות ממקור מסויים שרוצה למצוא לציבור שעיר לעזאזל. תסתכל על הפרשי המחיר בין הרצליה רעננה לעפולה. ההפרש הענק (משהו כמו 70% פחות) הוא כל כולו תוצאה של מיסים וספסרות באדמות המדינה. אם קבלן מוכר דירה נהדרת ב מליון ש״ח בישוב אחד ואותה דירה עולה פי שלוש(!) בישוב אחר, אי אפשר לדבר על רווח חזירי. מישהו אחר גוזר פה את הקופון. מי המישהו הזה? מי שיונק מאיתנו מיסיםסגור
-
יוקר מלאכותיריצרד 02/04/2020 00:09הגב לתגובה זו1 0לא נותנים להגיב, התגובה נמחקתסגור
-
6.גם שוק הנדל"ן מתנהג בצורה מחזוריתטל 01/04/2020 21:54הגב לתגובה זו31 0אחרי העליות באות הירידותסגור
-
5.שור עולה במדרגות, דב קופץ מהחלוןאבי 01/04/2020 21:37הגב לתגובה זו31 0הירידה תהיה מהירה יותר, חדה יותר וקטלנית יותר מתהליך העליות.סגור
-
יפה (ל"ת)אחלה משפט 02/04/2020 00:13הגב לתגובה זו3 0סגור
-
4.מסיבת הנדל"ן הסתיימה. לא צפוייה מסיבה נוספת בעשור הקרוב (ל"ת)אבי 01/04/2020 21:29הגב לתגובה זו33 0סגור
-
3.יהיו ירידות מהותיות, שנה הבאה יהיה יותר זול (ל"ת)רוני74 01/04/2020 21:16הגב לתגובה זו25 0סגור
-
2.נגמרה החגיגה (ל"ת)אנונימי 01/04/2020 21:13הגב לתגובה זו19 0סגור
-
1.גנבתם את אזרחי ישראל 10 שניםעומר 01/04/2020 20:59הגב לתגובה זו39 0אתה מפוצצים במזומנים. כל עארס עם חליפה נהיה מליארדר. מדינת ביבי. מדינה של מסכניםסגור
-
עוד בכי ונהי ?...גם זה ביבי ? (ל"ת)אבי 04/04/2020 08:15הגב לתגובה זו0 0סגור
