"נראה קריסה של חלק מחברות הבנייה וההתחדשות העירונית"

אחד הענפים שחווה טלטל קשה כתוצאה ממשבר הקורנה הוא ענף הנדל"ן. כך, בחודש מארס 2020 נרשמה ירידה של 33% במספר העסקאות בענף הנדל"ן בארץ, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2011 (המחאה החברתית).

בראיון ל-Bizportal מעריך יקי אמסלם מנכ"ל קבוצת הייזום והבניה אלמוג לאן פני התחום מועדות, לדבריו, "בטווח הקצר לאנשים יהיה יותר קשה לקנות דירות, גם כי חלק מהם נפגעו בהכנסות וגם כי מצב הרוח הכללי פחות מעודד, הייתה ירידה משמעותית בעסקות עד עצירה בחלק מהמקומות, ועבור חלק מהחברות זאת מכה קשה מדי. אנחנו רואים התאוששות מיום העצמאות, חזרה של משרדי המכירות לפעילות מלאה והשקעה מסיבית בערוצי הפרסום. קיים שינוי באופן העברת המידע והתקשורת עם הלקוח, כיום אנו מוצאים כלים טכנולוגיים חדשים כדי להעביר את המידע ללקוח מרחוק, וכשהוא מגיע למשרד המכירות כבר יש לו חלק משמעותי מהמידע.

"בטווח הרחוק אנחנו צופים ירידה בהתחלות הבנייה, יהיו יזמים שיעדיפו לדחות פרויקטים ולחכות שהשמיים יתבהרו. הבנקים באופן כמעט אוטומטי העלו את עלויות המימון, זה אומר שייתכן ויהיו גם עליות מחירים. נראה הרבה חברות שלא ישרדו את התקופה הזאת".

האם אנחנו צפויים לראות קריסה של חברות קטנות? כיצד זה יבוא לידי ביטוי?
"התקופה הזאת תנער מהעץ את החברות הפחות חזקות ופחות מנוסות, רק החזקים ישרדו. הרבה חברות יקלעו לבעיית תזרים. המכירות דלילות, אך התקורות עולות אל מול הפעילות הפוחתת, יש פרויקטים שזמן הביצוע שלהם מתארך והבנקים כאמור העלו באופן אוטומטי את עלויות המימון. כולם קיבלו מכה בכנף, השאלה באיזה עוצמה".

"לצערי אני מעריך שנראה קריסה של חלק מחברות הבנייה וההתחדשות העירונית,  אחת הסיבות היא שבתחום ההתחדשות העירונית חסמי הכניסה נמוכים (ביחס לתנאים הנדרשים בייזום פרויקטים חדשים), כך שישנן לא מעט חברות שעשו פרויקט-שניים בלי להישען על גב כלכלי איתן ועל בסיס מכירות מוקדמות. אבל בזמן משבר בסדר גודל כזה, אין להן גב או כיסים עמוקים כדי לעבור כמה חודשים בלי מכירות".

האם נראה חברות גדולות שמשתלטות על קטנות?
"בהחלט כן, זה טבע הדברים. גם אנחנו מחפשים הזדמנויות, אנחנו רוצים לקנות חברות אחרות ופרויקטים של התחדשות עירונית שנתקעו ונעצרו, לחלץ פרויקטים ויזמים. הקבוצה מחפשת פרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי בשלבים שונים, גם התחלתיים וגם כאלה שכבר יצאו לדרך, אבל בשל המצב לחברות היזמיות אין יכולת להשלים אותם. לא מעט חברות נתקעו כי אין להן איתנות כלכלית וניסיון ואנחנו מחפשים את החברות האלה ורוצים לקנות אותן ולהמשיך להוציא לפועל את הפרויקטים עם הניסיון הרב שלנו והגב החזק שלנו".

האם נראה ביטוי למשבר בדמות ירידת מחירי הדירות בארץ? באילו אזורים?
"חשוב להבין כי המשבר רק הגדיל ועתיד להגדיל את המחסור במלאי הדירות, בשל ירידה דרמטית בהיקפי הביצוע והתחלות הבניה שנגרמו בשלושת החודשים האחרונים, לכן עדיין לדעתי הביקושים שחוזרים לשוק לא ידביקו את ההיצע. יחד עם זאת בסופו של דבר הכל תלוי מיקום אני סבור שבאזורי ביקוש או בערים גדולות, לא נראה ירידה. בערים כמו: הרצליה, שוהם, יבנה, תל אביב, ראשל"צ, יש ביקוש קשיח ואין היצע מספק. לכן, איני רואה סיבה שהמחירים ירדו".

"לעומת זאת מי שעלול להיפגע אלה החברות שבנו בפריפריה הרחוקה ובפרויקטים גדולים של מחיר למשתכן, כאלה שעוד לפני הקורונה היו תקועים עם מלאי גדול של דירות, ביישובים פחות מבוקשים והתקשו עוד לפני המשבר למכור את כל הדירות. כאן מדובר בבעיה יותר קשה שעלולה להביא למצב שיחייב את היזמים להוריד מחירים- במרכז הארץ אנחנו לא רואים את זה קורה".

איזה לקחים הענף צריך להפיק מהמשבר? איזה לקחים הפקתם בחברה?
"ברמת הארגון אני חושב שהלקח המובהק ביותר הוא הצורך בפיזור סיכונים, וההבנה שלא כדאי לשים את כל מקורות הרווח בסל אחד. בנוסף זה היה זמן להתבוננות ולבחינת תהליכים שונים שבשוטף קשה להגיע אליהם. הפקנו לקחים חשובים בתחום הניהול והתייעלנו גם ברמת כח האדם".

"בצד של הענף אחד הלקחים החשובים הוא צמצום מינופים, הענף שלנו מתאפיין במינוף גבוה ובתקופות משבר זהו עקב אכילס שיכול למוטט חברות. לקח נוסף הוא התלות בעובדים זרים, עוד חולי רע של הענף שבתקופה הזאת בא לידי ביטוי במחסור בכוח אדם".

כיצד המשבר השפיע על ענף הייזום? האם קיים יתרון מסוים לחברות שמבצעות בעצמן?
"העובדה שהקבוצה שלנו יוזמת ומבצעת אפשרה לה לצאת מהמשבר עם מכה קלה בכנף. החברה המבצעת אפשרה לנו לשמור על תזרים ועל כוח האדם וכמובן על המורל והגחלת שזה לא פחות חשוב, בזמן שהיזמות הייתה משותקת".

אילו תחומים עשויים להיפגע בצורה הקשה ביותר (משרדים/דירות/ מסחר)?
בטווח הקצר, תחום המסחר הוא זה שנפגע באופן קריטי, בשל הירידה הדרמטית בקמעונאות. בטווח הארוך גם תחום המגורים ייפגע, ככל שחלק גדול מהאוכלוסייה לא יוכל לחזור למעגל העבודה זה ישפיע על ציבור רוכשי הדירות, שיחששו להתחייב על משכנתאות גבוהות- אפילו משפרי דיור שיחששו לעשות קפיצות גדולות והתחייבות כספית גבוהה מדירה לדירה.

האם המדינה צריכה לסייע לענף? כיצד?
"המדינה צריכה ויכולה לסייע. החל בקידום תהליכים בירוקרטיים כדי לחלץ פרויקטים ולהביא אותם למסלול בניה בזמן קצר וסביר כדי להגדיל את מלאי הדירות, לעודד את המשקיעים באמצעות הקלות משמעותיות במיסוי ולהכשיר כוח אדם מקצועי לענף כולל הענקת תמריצים. במקביל צריך לעודד בניית דיור להשכרה ולתת לזוגות צעירים פתרונות דיור אמתיים ולא להשאיר אותם לחסדי השוק החופשי".

"אפשר להגדיל את התמריצים לבניית דירות להשכרה למשל באמצעות שיפור חוק עידוד השקעות הון. כמו כן, אפשר לעזור לרוכשים ולהגדיל את הביטחון שלהם, למשל באמצעות ביטול מס רכישה. ללא התערבות של הממשלה התקופה הזאת יכולה להביא לקטסטרופה בענף ענף הנדל"ן הוא הקטר של המשק, זאת לא קלישאה אלא המציאות כאן בארץ". 

מה האתגרים שעומדים בפני שר האוצר והשיכון הנכנסים?
"אני חושב שהמשימה החשובה ביותר היא קיצור הליכים בירוקרטיים והקלה על התכנון. התקופה האחרונה הביאה שינויים והכניסה הרבה עבודה מרחוק, יישומים, טכנולוגיות, עשינו שינוי בהגדרות. זה הזמן לעשות את זה גם בתכנון, הזמן הרב שלוקח לסיים הליכי תכנון מביא לייקור עלות הדירה ללקוח הסופי, זה הזמן של המדינה להתערב ולקצר ולקדם הליכים".