תחילת סיקור: מיטב דש מעניקים אפסייד של 20% לאיירפורט סיטי

בית ההשקעות מיטב דש מתחיל לסקר את חברת ארפורט סיטי -0.33% ארפורט סיטי 5,799 -0.33% בסיס:5,818 פתיחה:5,775 גבוה:5,811 נמוך:5,713 תמורה:10,258,625 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ונותן לה מחיר יעד של 4,800 אגורות למניה - מחיר המשקף אפסייד של 20% על מחיר השוק. האנליסט רז מור, ממיטב דש ברוקראז' אופטימי לגבי עתיד החברה - "בשל חוסר הוודאות הגבוה, בחרנו בנוסף לקביעת שוויה של איירפורט סיטי, לבחון מה מגלם שוויה הנוכחי של החברה על ערך הנכסים וההכנסות השוטפות".

מדובר למעשה בסוג של "רברס אנליזה" - כלומר, לקבוע בהינתן שווי השוק מה הפגיעה הצפויה בערך הנכסים ובהכנסות. "מבחינת הפגיעה האפשרית בפעילותה של החברה, הנחנו תרחישים שונים שמראים כי המחיר הנוכחי מגלם תשואת FFO מנוטרלת של מעל 10%. המחיר הנוכחי מבטא תשואת FFO של 12%". 

"טבלאות הרגישות מראות כי שוויה הנוכחי של איירפורט מגלם למעשה ירידה של כ- 25%-30% הן בהכנסות וב-NOI והן בשווים של הנכסים העודפים. שוויה המוערך של איירפורט בהערכת השווי הנוכחית כ-6.67 מיליארד שקל  נקבע לפי הנחת ירידה של 15% ב-NOI המייצג ושל 25% בשווי הנכסים העודפים. הנחות אלה נראות אומנם סבירות, אך המשך ההימור על השקעות כבדות, בחלקן על מלונאות, סקטור שנפגע קשות מהמשבר, מגדיל את הסיכון/סיכוי בהשקעה במניה".

איירפורט סיטי משלבת פעילות של השקעה בנדל"ן מניב עם יזמות משמעותית בתחומי המגורים והנדל"ן המניב. שוויו המאזני של הנדל"ן להשקעה הוא כ-11.4 מיליארד שקל כששוויו של הנדל"ן המניב כ-9.1 מיליארד ומהווה כ- 61%  מהמאזן המאוחד, כשמרביתו בארץ (שווי מאזני של כ-8.2 מיליארד שקל) וחלקו הנוסף באירופה (שוווי מאזני של כ-855 מיליון שקל). בנוסף, כולל הסעיף קרקעות בשווי מאזני של כ-944 מיליון שקל ונדל"ן להקמה בשווי מאזני של כ-1.36 מיליארד שקל.

הנדל"ן המניב כולל אחזקה ב-101 נכסים בישראל ו-19 נכסים באירופה שמרביתם בנייני משרדים בצרפת. מלבד הנדל"ן להשקעה לחברה מלאי בניינים למכירה לז"ק בשווי מאזני של כ-700 מיליון שקל ומלאי בניינים למכירה לז"א בשווי מאזני של כ- 650 מיליון שקל. 

הפעילות היזמית של אירפורט כוללת ייזום ושיפוץ של 5 מלונות הרשומים בשווי מאזני של כ- 939 מיליון שקל אך התקציב הכולל בגינם עתיד להסתכם בכ- 1.66 מליארד שקל ויחייב את אירפורט בהשקעה נוספת של כ-1 מיליארד שקל. בנוסף, לחברה 5 רויקטים להקמה של מרכזי תחבורה ומשרדים בשווי מאזני של כ- 423 מיליון של ושיתרת ההשקעה בגינם כ- 545 מיליון שקל. אירפורט סיטי נסחרת בבורסה לפי שווי של כ-5.1 מיליארד שקל נכון להיום.