דמי השכירות במשרדים בצניחה - עסקה ב-50 שקל למ"ר בעזריאלי

שוק הנדל"ן המניב נכנס לתקופת הקורונה לאחר שגשוג של שנים, עליית מחירים ורמת תפוסה גבוהה. עם זאת הנתונים מאותתים כי השינוי מחלחל גם לכיסים של בעלי הנכסים. המגמות בנדל"ן המסחרי והמשרדים מראים כי קיימות ירידות מחירים ברוב אזורי הארץ. נכון לכעת יש פער גדול בין קבוצות הנדל"ן החזקות בישראל שמצליחות לשמור בשלב זה על רמות המחירים, לבין קבוצות רכישה והיזמים הקטנים שם הירידה יותר מובהקת וברורה. 

במספר עסקאות שהגיעו לידיעת ביזפורטל ובוצעו לאחרונה בתל-אביב ובתהליכי חוזים מסתמנת ירידת מחירים של 10%-15% מהמחירים טרום המשבר. אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים לשעבר מדגים על עסקה שנעשה לאחרונה - במגדל של עזריאלי התבצעה עסקה של שוכר משנה בעלות כוללת של 100 שקל למ"ר - שכירות, דמי ניהול, חשמל, ארנונה. "אם משקללים את המחיר נטו בניכוי דמי ניהול, חשמל, מים, ארנונה זה מגלם מחיר של 50 שקל למ"ר - זה ממש זול" אומר דנוס. 

בראיה כוללת על שוק המשרדים אומר דנוס "יש לא מעט ענפי כלכלה שעובדים רגיל וחלק עובדים ביתר שאת. בחלק מהמקומות נראה ירידות מחירים אבל בחלק נראה מגמה יציבה ואף אולי עליית מחירים. אין ספק שהשוק הולך לחוות טלטלה אך זה תלוי איך יתקדם המשבר הבריאותי. אחרי שהמשבר הבריאותי מסתיים הכל יחזור למחזור העסקים הרגיל. הסבות שטחי משרדים למגורים בכלל לא רלוונטי."

"בשוק מתחילה תנודה של מחירים כלפי מטה, ויש גמישות יתר של בעלי הנכסים מאשר בעבר", אומר אורן גלזר מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב. מצד שני מציין כי התבצעו לאחרונה מספר עסקאות של צרפתי בחולון ובראשון לציון שם רמת המחירים שמרה על יציבות לאור היצע נמוך יחסית. אחוזי התפוסה עדיין לא מלאים והפרויקטים במהלך שיווק. 

הדוח  של חברת הייעוץ העסקי CBRE על שוק המשרדים המקומי כולל התייחסות לעניין הקבוצות רכישה כחוליה החלשה בשוק - "טרנד קבוצות הרכישה אשר ליווה את השוק בשנים האחרונות צפוי להיחלש באופן ניכר לאור המשבר הנוכחי. פרויקטים אשר בנייתם הסתיימה על ידי קבוצות רכישה מהווים את הידיים החלשות בשוק המשרדים וצפויים להיות הראשונים להיפגע מירידה בשוק זה. פגיעה זו תשפיע על אנשים פרטיים אשר יחויבו בהוצאות התחזוקה והארנונה בנכסים ריקים ויגרמו לירידת מחיר ועלייה בהיצע של שטחי משרדים לרכישה", כך נכתב.
 
שוק המשרדים – ירידות מחירים ברעננה והרצליה ; בחיפה ללא שינוי 
 "רמת המחירים המבוקשת בשוק המשרדים מצויה בירידה של  5%-10% ונכונות גוברת לגמישות מצד בעלי הנכסים" נכתב בסקירה. בין האזורים הבולטים שספגו ירידה נמצאות הערים רעננה והרצליה עם שינוי של 7% ו-6% בהתאמה (56 שקל למ"ר ו-80 שקל למ"ר בהתאמה). בלוד וחיפה המחירים נותרו ללא שינוי ברבעון החולף (44 שקל למ"ר ו-65 שקל למ"ר בהתאמה).

בתל אביב הירידה במשרדים יותר מתונה של 6% (97 שקל למ"ר) ואילו ברמת גן ירידה של 5% (79 שקל למ"ר), בירושלים הירידה הממוצעת הינה 1% בלבד (66 שקל למ"ר).

על הסיבות לשינוי נכתב בסקירה "תל אביב – שוק משרדים מגוון יחסית עם חשיפה גדולה יחסית לסקטור ההיי טק ותחום חללי העבודה המשותפים. תחום קבוצות הרכישה בולט בעיקר באזור זה ומוביל את ההתפשרות ברמת המחירים. הרצליה – חשיפה גבוהה לסקטור הטכנולוגי. בני ברק ופתח תקווה – פגיעה משמעותית בעיקר בשל ריבוי פרויקטים של קבוצות רכישה ורמת תחרות גבוהה. אזור ירושלים מושפע מאוד ממשרדי הממשלה והשירותים הסובבים אותם אשר חוו פגיעה מתונה. חיפה הוא שוק מקומי בו מיעוט אלטרנטיבות. שווקים אלו נפגעו פחות גם בשל המיעוט בקבוצות רכישה המהוות ידיים חלשות בשוק".
  
"בצד האופטימי נציין כי שוק המשרדים בישראל מושפע רבות מסקטור הטכנולוגיה אשר עשוי להמשיך ולשגשג על רקע השינויים המואצים בתקופה זו, ובהם שינויים בהרגלי הצריכה, תרבות הפנאי וצורת העבודה. המעבר לעבודה מהבית ידרוש פיתוחים טכנולוגיים רבים ובפרט בתחום אבטחת המידע בו ישראל נחשבת למעצמה. בבדיקות שערכנו רבים מהעובדים והמעסיקים חשים בקיום הצורך באינטראקציה הנוצרת במקומות העבודה ואינם סבורים שמעבר מלא לעבודה מהבית יתאים לפעילותם העסקית, אולם כן נראה כי עבודה חלקית מהבית תשולב באופן מוגבר גם בעתיד" נכתב.
   
ענף הנדל"ן המסחרי – ירידות מחירים בולטות בתל אביב, רמת גן ורחובות.
קבוצות הקניונים הגדולות נמצאות תחת לחץ גובר מצד השוכרים, עם זאת גם במסחר הקושי הגדול נמצא אצל השחקנים הקטנים, אלו נמצאים תחת לחץ וסיטואציה מורכבת, ויש פרויקטים שמתקשים להתקדם עם הקמת החנויות. 

"הסביבה העסקית גורמת לאי ודאות גדולה בקרב בעלי נכסים ומשתמשים אשר אינם ממהרים לקבל החלטות מהותיות בנוגע לנדל"ן ועל כן היקף הפעילות בשוק נמוך. הירידה מתבטאת בשוק השכירות ואף בתחום ההשקעות בעיקר בקרב השחקנים הקטנים. בעלי הנכסים מנסים להתמודד עם המצב הקיים ולמקסם את הגבייה על רקע בקשות גוברות לצמצום שטחים ופתיחת חוזי שכירות".

בתל אביב הייתה הירידה הממוצעת הגבוהה ביותר במחירי השכירות 10% (176 שקל למ"ר), ברמת גן ירידה של 7% (128 שקל למ"ר), רחובות ירידה של 6% (88 שקל למ"ר), רעננה ירידה של 5% (90 שקל למ"ר), פתח תקווה ירידה של 4% (98 שקל למ"ר). ערים ששומרות על יציבות מחירים אלו הרצליה (148 שקל למ"ר), חיפה (90 שקל למ"ר) ולוד (68 שקל למ"ר). בירושלים ירידה של 1% (94 שקל למ"ר).

"עצירת הפעילות במרכזים המסחריים, בחנויות ובמסעדות גרמה לקשיי גבייה בקרב בעלי נכסים מסחריים והובילה להדיינויות רבות על היקף הפגיעה. במקרים מסוימים עברו לגביית דמי שכירות המבוססת על אחוזים ממחזור המכירות.  המרכזים הפתוחים חשופים פחות לתחומי ההסעדה והבילוי שחוו פגיעה מהותית בתקופה זו ועונים על צרכים בסיסיים. דמי שכירות ירדו משמעותית בתקופה זו בה חלק מהחנויות נותרו סגורות, החניונים לא הניבו הכנסות והוצאות הניהול העיבו על המרכזים המסחריים בעת שהיו פתוחים. שוכרים רבים פנו אל בעלי נכסים על מנת לצמצם ואף לעצור את תשלומי השכירות בשל המגבלות על הפעלת עסקיהם".