אלקטרה נדל"ן רכשה 365 דירות באורלנדו ב-64 מיליון דולר

קרן ההשקעות במקבצי דיור בארה"ב של חברת אלקטרה נדלן -1.14% אלקטרה נדלן 4,252 -1.14% בסיס:4,301 פתיחה:4,301 גבוה:4,318 נמוך:4,234 תמורה:814,195 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: השלימה אתמול רכישה של מקבץ דיור באורלנדו ארה"ב בתמורה לכ-64 מיליון דולר.

מקבץ הדיור אותו רכשה החברה כולל 365 יחידות דיור כשהקרן השקיעה בהון העצמי של הפרויקט 12 מיליון דולר. בסך הכל תחזיק הקרן של אלקטרה נדל"ן במחצית הזכויות במקבץ.

לאחר הרכישה שבוצעה אתמול מחזיקה הקרן של אלקטרה נדל"ן ב-15 מקבצי דיור הכוללים 4,400 יחידות דיור בעלות כוללת של 430 מיליון דולר מהם הושקע כהון עצמי 250 מיליון דולר.

נכון לתום הרבעון הראשון של השנה פועלת אלקטרה נדל"ן בארה"ב באמצעות 4 קרנות privet equity שמשקיעות בפרוייקטי נדל"ן. מתוך 4 הקרנות 3 משקיעות במישרין במקבצי דיור והקרן הרביעית היא למעשה קרן חוב שמממנת את הרכישות. בסך הכל מנהלת החברה באמצעות קרנות אלה (נכון לתום הרבעון הראשון של השנה) 89 נכסים בשווי כספי כולל של 4.5 מיליארד דולר כששיעור התפוסה במקבצי הדיור הללו (שכוללים כ-30 אלף יח"ד) גבוה מ-93%.

לטענת החברה, להתפשטות וירוס הקורונה לא הייתה השפעה מהותית על הפעילות הנדל"נית בארה"ב ולמרות זאת החברה פעלה לצמצום ההוצאות השוטפות והגברת מאמצי הגביה.

אלקטרה נדל"ן נסחרת בתל אביב לפי שווי שוק של כ-820 מיליון שקל. לחברה, נכון לתום הרבעון הראשון של השנה, יש חוב של כ-567 מיליון שקל כשכ-304 מיליון שקל מתוך החוב הזה הוא למערכת הבנקאית. החוב למערכת הבנקאית צפוי להיפרע בשנתיים הקרובות כשבצירוף לפירעון הקרוב של החוב למחזיקי האג"ח מסתכמים התשלומים הצפויים של החברה בשנתיים הקרובות ביותר מ-450 מיליון שקל. מצבת המזומנים בקופת החברה, נכון לתום הרבעון הראשון עמדה על כ-154 מיליון שקל מה שאומר כי החברה תיאלץ למחזר את החוב עוד השנה.

נתון מעניין שיש לשים אליו לב בדוחות החברה הוא השיערוכים שמבצעת החברה לנכסיה בארה"ב. כך למשל בקרן הראשון שהוקמה בשנת 2018 וגייסה מהציבור (באמצעות המשקיעים המוסדיים) 215 מיליון דולר שהושקעו במלואם ב-18 נכסים. ברבעון הראשון של השנה שיערכה הקרן את השווי של 7 מנכסיה כך שערכם, לאחר השיערוך הוכפל. כן, הוכפל. כתוצאה משערוכים אלה החזירה הקרן למשקיעים כ-42% מהשקעתם.

הקרן השניה של אלקטרה נדל"ן הוקמה בשנת 2019 וגייסה מהמשקיעים המוסדיים 462 מיליון דולר שהושקעו במלואם ב-42 נכסים. ברבעון הראשון של השנה שערכה הקרן 5 מנכסיה כך שגם שווים הוכפל בתוך שנה בלבד מהיום שנרכשו. בסך הכל שיערכה הקרן את שווים של 27 נכסים (מתוך ה-42 שבבעלותה) מה שאיפשר לה להחזיר למשקיעים כ-20% מהשקעתם.

הקרן השלישית של החברה הוקמה בסוף 2019 ולכן טרם הספיקה לשערך את שווי השקעתה בהם.

יש לציין כי שערוך השקעות הוא אחד המצבים המסוכנים ביותר שיש לחברות נדל"ן ומצב מתעתע במיוחד. ונדגים: חברה שרוכשת נכסת נאמר ב-100 שקל, מיד לאחר מיכן משערכת אותו ומעריכה שוויו עלה תוך זמן קצר ל-200 שקל, יכולה למעשה להחזיר למשקיעים 100 שקל. אך מה קרה בין יום הרכישה בו נרכש הנכס ב-100 שקל לכך ששוויו הוכפל תוך זמן קצר? בדרך כלל לא יותר מידי וכאן למעשה נטמנת פצצה בדוחות של החברה כי במידה ותפרוץ מגפה (למשל) וחוקים מקומיים יחוקקו כך שיהיה קשה לנקוט בצעדי גבייה אגרסיביים, הרי ששווי הנכסים הללו עלול לרדת באופן חד (כמו שהשווי הוכפל כך שוויו יכול לרדת באותו השיעור) מה שעלול להביא לקשיים בעמידה באמות מידה פיננסיות למערכת הבנקאית (הקשוחה) ולמלווים נוספים כשמכאן עולה החברה על מדרון חלקלק במיוחד.

כאמור, אין כל דבר רע בשערוכי נדל"ן בוודאי אם המוכר היה פראייר ומכר נכס במחצית משוויו, אבל אם המוכר לא היה פראייר כי הוא הרי מכיר הכי טוב את הנכס שהוא מוכר, הרי שיש להיזהר במיוחד בכל הנוגע לשערוכים אלה.