אחרי ירידה של 40% - האם זה הזמן להשקיע בקרנות הריט?

לאלו מכם שמעוניינים להשקיע בנדל״ן, קיימת אופציה מבלי לצאת מהבית ולבדוק נכסים בשטח - השקעה בקרנות ריט. מדובר באפיק השקעה מוכר ואפילו וותיק עם יתרונות רבים על פני השקעה ישירה בנדל"ן מניב. ראשית - מדובר בקרן עם הטבות מיסוי, שנית - מישהו עושה בשבילכם את העבודה; שלישית - אתם יכולים להשקיע כל סכום שתרצו ולא בהכרח סכום גבוה. ויש עוד - פיזור, מינוף ונזילות. אבל מול כל היתרונות האלו יש חיסרון - דמי ניהול. מה חשבתם - אף אחד לא עובד בחינם. ועדיין קרנות הריט שמתמחות בנדל"ן מסחרי הניבו עד למשבר הקורונה תשואה פנומנלית. החשבון פשוט - הנכסים מניבים 7% ומעלה, המימון הזול (אהה - זה עוד יתרון של הקרנות מול אנשים פרטיים) הוא זול במיוחד וכך נוצר מרווח של 4.5%-5%. קחו גם מינוף ותקבלו תשואה של 10% בשנה ויותר. 

ואז הגיעה הקורונה, קרנות הריט - ריט 1 -2.2% ריט 1 1,780 -2.2% בסיס:1,820 פתיחה:1,820 גבוה:1,820 נמוך:1,767 תמורה:11,271,574 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: סלע נדלן -0.22% סלע נדלן 861 -0.22% בסיס:862.9 פתיחה:862.9 גבוה:862.9 נמוך:840 תמורה:2,516,304 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו מניבים ריט +0.36% מניבים ריט 197 +0.36% בסיס:196.3 פתיחה:196.3 גבוה:199.8 נמוך:195.1 תמורה:2,746,599 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: קרסו בבורסה במקביל לחשש גדול שתהיה ירידה משמעותית בשיעור התפוסה במשרדים - אחרי הכל, חברות רבות הכריזו על עבודה היברידית הכוללת גם עבודה מהבית. קחו גם את המשבר בקניונים ואת חוסר הוודאות לגבי ההמשך ותקבלו קרנות ריט שחזרו להיסחר מתחת להון העצמי. האם זה מוצדק? הבדיקה היא לרוב דרך ה-FFO.

מה זה FFO?
FFO - Funds From Operations הוא נתון חוץ-מאזני שרלבנטי מאוד בחברות הנדל"ן המניב. הנתון הזה מתייחס גם (וזה יתרונו) למימון ולמסים ומטרתו להגיע לרווח מייצג. נקודת המוצא של FFO היא הרווח החשבונאי, כשמפעילים עליו התאמות שאינן רלבנטיות לרווח האמיתי/ המייצג, לרבות - הפסדי הון, שערוכי נדל"ן, פחת והפחתות שונות. ה-FFO, אינו מבטא בהכרח תזרים - הוא לא מושפע מעיתוי התקבולים והתשלומים. אבל בהינתן פעילות ב"מצב נורמלי" ה-FFO אמור להיות קרוב לתזרים. בחברות נדל"ן מניב לרוב זה כך - התקבולים מהשוכרים הם בתאריך קבוע וידוע. עם זאת, בתקופת הקורונה שבה יש דחיות, נוצר פער מסוים בין ה-FFO והתזרים. האמת - לא גדול במיוחד.

ואם ה-FFO הוא סוג של רווח מייצג, אז הרי שניתן להשוות בין קרנות הריט על פי מכפיל ה-FFO - סוג של מכפיל רווח שמבטא את התשואה שהקרן מייצרת.

מינוף, דיבידנד, מכפיל FFO
קרנות הריט יכולות להיות ממונפות עד 60% מהיקף הנכסים - דבר שכאמור תורם לתשואה שלהן. כמו כן  הן מחויבות לחלק דיבידנדים, והן בפועל מצהירות על הדיבידנד החזוי בדוחות שלהן. אז מי הקרנות בארץ, והאם הן הפכו להיות מעניינות בירידות האחרונות?

ריט 1
קרן ההשקעות במקרקעין הראשונה והגדולה בישראל. נכון לתום הרבעון השני של שנת 2020, לקרן יש 45 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-548 אלף מ״ר. שיעור התפוסה הממוצע בנכסי הקרן הינו כ-97.3%. כ-56% מהשווי ההוגן של נכסי הקרן מושקעים במשרדים וביניהם מגדל היובל ומגדל רוטשילד בתל אביב, ספיר בהרצליה פיתוח ועוד. כ-23% מהשווי ההוגן של נכסי החברה מושקע במבני מסחר כמו מתחם פאוור בעפולה, גני שרונה בתל אביב ועוד. כ-11.5% מושקע במבני תעשייה ולוגיסטיקה, כ-7% בבתי חולים סיעודיים וכ-3% בחניונים. 

ברבעון השני לשנת 2020 הקרן דיווחה על FFO של 57 מיליון שקל, קיטון של 9.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הקיטון נובע מהקלות שכר דירה שניתנו על ידי הקרן כתוצאה ממשבר הקורונה. על פי התחזית הקרן צופה FFO של 235 ועד 245 מיליון שקל בשנת 2020, לצורך השוואה בתום שנת 2019 החברה דיווחה על FFO של 250 מיליון שקל. הקרן נסחרת בשווי שוק של 2.43  מיליארד שקל, ועל פי התחזית שלה לשנת 2020 כולה ה-FFO יהיה 240 מיליון שקל - מכפיל FFO של כ-10. במילים אחרות - תשואה של 10%. אז נכון, יש סיכון. אנחנו בעיצומה של "חשיבה מחדש" בקשר לתחום המשרדים, אבל גם אם תהיה ירידת מדרגה בתפוסה ובתשואות, ותחת ההנחה שהמימון ימשיך להיות זול, עדיין ריט 1 תניב תשואה נאה. צריך לזכור שהמניה ירדה מעל 40% מהשיא וב-40% במכפיל ה-FFO. עד לפני חצי שנה מכפילי ה-FFO היו 15 וצפונה. 

סלע נדל״ן
נכון לרבעון הראשון של 2020 (לא פורסם עדיין הרבעון השני), הקרן מחזיקה ב-36 נכסים מניבים בשטח כולל של 455 אלף מ״ר, ובשווי מוערך של 3.41 מיליארד שקל. 48% משווי הנכסים מושקע במשרדים הכוללים בעלות מלאה על מגדל משה אביב ברמת גן, 49.5% בעלות באשדר 2000 בתל אביב ועוד. 28% משווי הנכסים מושקע בשטחי מסחר כמו בעלות מלאה בחונים קונים בראשון לציון, בעלות מלאה בלב הפסגה בירושלים ועוד. 12% מושקע בשטחים לוגיסטיים והיתר מפוזר בין חניונים, מלונאות, תחנות דלק ומספר נכסי דיור. שיעור התפוסה הממוצע עומד על 96.5%. 

ברבעון הראשון לשנת 2020 הקרן דיווחה על FFO של 41.2 מיליון שקל, גידול של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. על פי התחזית הקרן צופה FFO של 158 ועד 161 מיליון שקל בשנת 2020, לצורך השוואה בתום שנת 2019 החברה דיווחה על FFO של 150 מיליון שקל. הקרן נסחרת בשווי שוק של 1.08 מיליארד שקל, המשקף מכפיל FFO ממוצע של 6.75. למה זה נמוך ביחס לריט 1? כי הנכסים של סלע נחשבים פחות טובים מאשר הנכסים של ריט 1. ועדיין מכפיל כזה מבטא תשואה של 15%-16% וגם אם יהיו נכסים "עזובים" וירידה בשיעור התפוסה, ייתכן שמשוואת הסיכון סיכוי עובדת לטובת הסיכוי.

מניבים ריט
הקרן שהתאגדה בשנת 2015 היא הצעירה מבין הקרנות. נכון לתום הרבעון הראשון של 2020 הקרן מחזיקה ב-14 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-184 אלף מ״ר המוערך ב-1.5 מיליארד שקל. שיעור התפוסה הממוצע עומד על 98%. כ-68% משווי הנכסים מושקע במבני לוגיסטיקה ותעשייה הכולל את מתחם הנשרים ברמלה, מרלו״ג לוגיסטיקר בהר טוב ועוד. כ-25% משווי הנכסים מושקע במשרדים והייטק הכולל את סנטרו רחובות, בית מניבים בירושלים ועוד. כ-7% משווי נכסי הקרן מושקעים בשטחי מסחר ובניהם קניון רעננים ברעננה. 

ברבעון הראשון לשנת 2020 הקרן דיווחה על FFO של 17.2 מיליון שקל, גידול של 142% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. על פי התחזית הקרן צופה FFO של 72 ועד 74 מיליון שקל בשנת 2020, לצורך השוואה בתום שנת 2019 החברה דיווחה על FFO של 30.2 מיליון שקל. הקרן נסחרת בשווי שוק של 789.5 מיליון שקל, המשקף מכפיל FFO ממוצע של 10.8. אבל - לחברה יש גיבנת - נכס למשרדים ברעננה שאמור לייצר הכנסות ממש עכשיו (ברבעון שלילי). עיתוי לא טוב, בלשון המעטה. אז מצד אחד ה-FFO צפוי לגדול בזכות הנכס הזה, מצד שני מעניין יהיה לראות את התקדמות אכלוס המבנה. אם מגלמים את הנכס, אז כנראה שה-FFO ישתפר בכמה מיליונים טובים (זה יתבטא ב-2021) ובהתאמה מכפיל ה-FFO יהיה נמוך יותר.  

לסיכום - קרנות הריט צפויות להניב תשואה של 10% בשנה ומעלה. יש גם סיכון - שוק הנדל"ן משתנה, והשאלה עד כמה תהיה ירידת מדרגה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירויות וגם - באיזה תחומים. בעוד שבמשרדים ובקניונים תהיה ירידה, בלוגיסטיקה המצב דווקא הפוך. מכל מקום, אם הירידה במחירים תהיה כמו שמעריכים - 10%-20%, אז הפגיעה בקרנות האלו תוריד את תשואת ה-FFO ב-2%-3%. עדיין לא תשואה רעה, בעולם ללא תשואה.