רק טיפול בהיצע הדירות ירסן, את עליות המחירים הצפויות

שוק דירות יד 2 הוא אחד ממחוללי התעסוקה המיידיים. אם משרד האוצר באמת רוצה להניע את הכלכלה ולעודד עבודה לעצמאים ולחברות כדאי שיחשוב על הפחתת מיסוי על עסקאות נדל"ן בהוראת שעה על מנת להניע את השוק בלי לפחד מהתנגדויות ומטיעונים פופוליסטיים.

שוק הנדל"ן לא מפסיק לייצר כותרות, ולעת עתה נדמה שאימת המיתון מתורגמת לביקושים ערים וצפי לעליית מחירים, תוך שהורדת מס הרכישה מלבה תחרות בין המשקיעים ורוכשי הדירות. עם זאת, ולצד התחביב הלאומי של הימורים על מחירי הדירות, כדאי לשים לב לתופעה אחרת כמעט יחודית לשוק דירות יד 2  והיא היכולת המיידית להיות מחולל תעסוקה וליצור מקומות עבודה. דבר שהופך היום לאחת המשימות הבוערות של מממשלת ישראל.

עסקת רכישה של דירה יד שניה היא מחולל תעסוקה מיידי במשק. כל קניה ומכירה של דירה יד 2 מספקת עבודה למספר רב של חברות, עצמאים ובעלי מקצוע ודי אם נציין מתווכים, עו"ד, בנקאים, מעצבים, אדריכלים, שמאים, שיפוצניקים, זגגים, מסגרים, מתקיני מטבחים, אינסטלטורים, חשמלאים, טייחים, רצפים, נגרים חנויות חומרי בנייה, חנויות רהיטים ומוצרי חשמל לבנים, מובילים, שליחים ועוד ועוד.

הורדת מס הרכישה עליה הודיע שר האוצר היתה צעד טוב ונתנה זריקת עידוד לסקטור הנדל"ן כשכבר ניתן להרגיש התעוררות בכמות העסקאות. אולם, החדשות הרעות בצעד של האוצר הן שהוא מטפל רק בצד אחד של המשוואה, צד הביקוש, ללא מענה לצד ההיצע. מסיבה זו במצב הנוכחי יש חשש אמיתי שמשקיעי נדל"ן יתחרו עם זוגות צעירים על קניית דירות. זאת ועוד, הורדת מס הרכישה במתווה שבוצע תגביר את התמריץ של משקיעים לרכוש דירות בפלח הדירות הזולות יותר עד לסכום של 1.3 מיליון שקל. מה שילבה תחרות בין המשקיעים לזוגות הצעירים ומן הסתם גם יביא להתייקרות מחירים.

על מנת למנוע זינוק בביקוש וריצת מחירים כלפי מעלה, טוב יעשו קברניטי המשק והאוצר אם יטפלו גם בצד השני של המשוואה צד ההיצע. ובראש ובראשונה של דירות יד 2. רק טיפול אמיתי בהיצע הדירות ימנע, או לפחות ירסן, את עליות המחירים הצפויות.

איך עושים זאת? אחת האפשרויות המיידיות להגדיל היצע דירות למכירה היא הקטנה משמעותית של מס השבח לתקופה מוגבלת ובהוראת שעה. מס השבח כיום עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר במכירת הדירה. היקף הפטורים הרחבים שניתנו בעבר צומצם משמעותית ברפורמה שנעשתה בשנת 2014. וכך נוצר מצב בו משקיעים ובעלי נכסים מעדיפים ל'שבת' על דירות ולא למכור אותן. דבר שמוביל להיצע דירות למכירה מצומצם יחסית להיצע הפוטנציאלי.

וכיצד מורידים מס שבח בהוראת שעה? ניתן לדוגמא לקבוע הוראת שעה למשך שנה וחצי או שנתיים לפיה מס השבח בעסקאות יופחת מרמת ה- 25% הקיימת לרמה של 10% במצב זה, סביר להניח שנראה לא מעט משקיעים ובעלי נכסים שיזדרזו למכור דירות שברשותם על מנת להנות מהמיסוי המופחת. דבר זה יוביל לגידול מיידי בהיצע דירות יד 2. מה שיהווה פעולת מספריים מול הגידול בביקוש. וכך נראה ריסון עליית מחירים ואולי אפילו ירידת מחירים בסגמנטים מסויימים.

ומה עם גביית המסים שהמדינה כל כך זקוקה לה? הגביה תגיע מריבוי עסקאות, מיסוי על עבודה ומיסוי עקיף. יתירה מזאת, עכשיו הזמן להניע את הכלכלה, 'לשפוך' כסף לשוק, ולא לתת למיליון ישראלים לשבת בבית.

לכן, אם משרד האוצר באמת רוצה להניע את המשק ולייצר מקומות עבודה שוק הנדלן יכול להיות אופציה מעניינת לכך, אולם חשוב לעשות מהלך מלא וענייני בלי לפחד מהתנגדויות פופוליסטית שמן הסתם יגיעו.

הכותב הינו צביקה רובינס-מנכ"ל משותף, "רובינס-שטינמץ ייעוץ אסטרטגי", המייעצת לחברות בתחום הנדל"ן