"היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים ולא בריט נדלן מניב"

"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה. לדעתי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה" כך אומר יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה בראיון לביזפורטל. בראיון אופטימי על שוק הדירות, על החברה וקרן הריט שעתידה להיות מונפקת בקרוב. הקרן צפויה לגייס באמצעות מניות 220 מיליון שקל מאחת מחברות הביטוח הגדולות בישראל. הפרסום ראשון על המהלך והנפקת הקרן היה בביזפורטל.

לדברי אטרקצ'י יש יתרונות גדולים בהשקעה בקרן ריט למגורים – חשיפה לעלית ערך נדל"ן למגורים, רכישת דירות בהנחות והטבות מס משמעותיות. לדבריו, זאת דרך טובה להחשף לשוק הדירות עבור משקיעים שאין להם מספיק הון עצמי.  אטרקצ'י מעריך כי צפוי שינוי בשוק השכירות בישראל וכי העתיד נמצא בהתחדשות עירונית שם לאאורה יש ניסיון עתיר וצבר דירות של כ-12 אלף בתכנון.

פרסמתם דוחות טובים לרבעון השני מה הנקודות העיקריות מבחינתך?
"מה שחשוב בדוחות זה העליה בהיקף הפעילות וההתקדמות בפרויקטים. עשינו הנפקת זכויות ששמתי כסף ובנוסף קפיצה בהון העצמי מ-280 מיליון ל-318 מיליון שקל. ביחוד בתקופה הזאת, הבטחנו פירעון של חובות החברה לסוף השנה מהמקורות הקיימים מבלי לגייס כסף נוסף. אני חושב שהחברה בדרך הנכונה בכלל הפרמטרים – הכנסות, רווחיות, הון עצמי והורדת נטל החוב.

"היה צריך שדברים יבשילו, ברגע שהשיווק חזק והביצוע חזק אז אפשר לרשום רווחים. ברבעון הנוכחי שהיה צריך להיות לכאורה פחות טוב, אפריל היה חלש לגמרי בעקבות הקורונה, וההפך קרה -בסיכום הרבעון המכירות היו טובות והביצוע היה מצוין. זה שאנחנו מוכרים בשנת קורונה כמו בשנה שעברה זה הישג ענק וזה גם מסביר על החוסן של השוק".

מה הערכות שלך לגבי המצב בשוק הדירות?
"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה, לטעמי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה. יש ביקוש גדול והיצע קטן. תסתכל את הנתונים באתר של רמ"י כמעט ואין שיווק ב-2020 והשנה עוד מעט נגמרת. בהתחלות בניה יש ירידה משמעותית.

בישראל על שנה כזאת אתם משלם בריבית בעוד שנה. ואני לא מדבר על המחירים בפריפריה שם בנו הרבה מחיר למשתכן שם לא תראה עליה כי יש מספיק היצע. אבל בכל האזור של גדרה-חדרה להערכתי תהיה עליית מחירים. מחיר הריבית על המשכנתאות נמוך מאוד, 3% ל-20 שנה אלו מחירים נמוכים היסטורית. בנוסף אנחנו מזהים זינוק במשקיעים שהמס רכישה 8% הרגיז אותם, 5% זה כבר יותר סביר".

מה היתרון של קרן ריט למגורים על פני ריט נדל"ן מניב?
"בעיניים שלי המטוטלת התהפכה, אם עד לפני מספר חודשים כולם היו באופוריה שקרנות הריט של הנדל"ן מניב זה 'הדבר'. היה שגשוג בכלכלה ואנשים לקחו עוד משרדים ובכל רבעון החברות רשמו עליה בשווי הוגן. כעת, הקורונה הסבירה לנו ששני דברים הולכים להשתנות – אחד נצטרך הרבה פחות משרדים וזה לא ישתנה כי אנשים יתרגלו. והדבר השני, הקניונים נפגעו חזק, זה התחיל עוד קודם בעקבות שינוי בתרבות הצריכה וההזמנות און ליין.

"היום השקעה בקרן ריט למגורים זה הדבר הכי טוב שיש – 1. מחירי הדירות הולכים לעלות; 2. הקרן קונה את דירות קטנות בהנחה משמעותית באזורי הביקוש; 3. הטבות במס – פטור ממס שבח ומס הרכישה בקרנות ריט 0.5%. תחת ההנחה שהקרן תשכיר את הדירות במשך 20 שנה. המדינה שוקלת הנחות נוספות בכדי לעודד מיזמים כאלה. שאתה בוחן את ההשקעה מול קרנות ריט נדל"ן מניב להערכתי היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים".

זה למעשה אומר שהיצע הדירות בשוק השכירות הולך להשתנות?
"שוק השכירות הוא שוק חשוב. המדינה עד לאחרונה כמעט ולא טיפלה בדבר הזה ואז מחירי השכירות היו תנודתיים. כאשר יש לך אלטרנטיבה כמו בארה"ב או גרמניה שאתה יכול לשכור דירה לטווח ארוך, לדעתי יש להקצות בין 10%-5% מכל פרויקט להשכרה ארוכת טווח, אלו דירות ברמה גבוהה ובדיוק כמו שאר הפרויקט. בתמהיל נכון, זה גם לא מפריע לאוכלוסיה שקנתה דירות.

באופן טבעי ברוב המקומות יש רמה דומה של משקיעים אבל ההבדל כאן שזה יהיה יותר מסודר עם חברת ניהול. ברגע שאלה דיירים שגרים לטווח ארוך זה כמו דייר שקנה דירה, התפיסה היא שונה זה כמו דירה שלהם. בישראל לא התרגלנו לדבר הזה."

מה המשמעות של השקעה בקרן ריט למגורים
"יצרנו פה קרן שמאפשרת למשקי הבית שלא יכולים לרכוש דירה כעת להשקיע סכום כסף דרך הקרן, סכום שנהנה מעליית מחירי הדירות וגם משכירות שוטפת. לדוגמא, הורים שרוצים לקנות לילד שלהם דירה אבל יש להם סכום שלא מספיק והם רוצים לחסוך כסף לדירה בעוד כ-5-10 שנים. השקעה בקרן מעניקה להם תשואה וגם הגנה מעליית מחירי הדירות. בטווח הארוך מחירי הדירות באזורי הביקוש במדינת ישראל במגמת עליה - מקום המדינה זה ככה וזה רק ילך ויחמיר.

"וגם תהיה סינרגיה עם חברת אאורה – אנחנו נמצאים בעשרות פרויקטים חלקם הגדול זה התחדשות עירונית ובכל פרויקט אנחנו מאשרים 20% דירות 3 חדרים שזה מוצר מבוקש בקרנות ריט. כמעט כל הפרויקטים זה בגוש דן רבתי ולמעשה הקרן תשכיר דירות קטנות בגוש דן ולהערכתי יש פוטנציאל לתשואה יפה".

מה התוכנית שלכם לגבי הקרן ריט אאורה?
"אנחנו רוצים לגייס בשלב הראשון באקוויטי (הנפקת מניות – צ.א) 220 מיליון שקל וגם אופציה באותו מחיר לעוד שנה וחצי, כלומר אפשרות להגיע לגיוס של 440 מיליון שקל. יש שם צוות מאוד מקצועי – טל אלדרוטי שהיה השמאי הממשלתי וצבי גרינוולד שעבד בעבר כמנהל סקטור בניה בבנק מזרחי. אני צופה שהקרן תגיע לשווי של 3-4 מיליארד שקל תוך מספר שנים.

"לקרן תהיה זכות ראשונים לקנות מאאורה בכל פרויקט דירות במחירים מופחתים, הקרן תהיה עצמאית תוכל גם ליזום פרויקטים כאלה וגם לקנות מיזמים אחרים, הכל מותר לה. אאורה מאפשרת לה לקנות דירות במחירים אטרקטיביים וזה דבר משמעותי מאוד. קשה למצוא 30-40 דירות מקבלן בסוג שאני מדבר עליהם".

זה למעשה מבטיח לך מכירות עתידיות באאורה?
"אני חושב שזה win win.  אתה חוסך פערי תיווך, שיווק עריכת דין לשני הצדדים. מבחינת החברה זה נכון לגוון את השיווק. וגם הקרן תדע לנהל את הנכסים בשום שכל אז זה טוב לשני הצדדים".

כבר בתחילת שנה היו כוונות להקים את הקרן?
"בתחילת שנה הגשנו תשקיף ראשוני לרשות לניירות ערך, היה דיאלוג של כחצי שנה שמתוכם חודשיים וחצי הם לא עבדו. פנו אלינו באזור מאי ורק אתמול אישרנו את התשקיף. זה תהליך שלוקח כמה חודשים. הרעיון קיים בין שנה לשנתיים. היום הוא קורם עור וגידים".

בתור חברה שפועלת הרבה בתחום התחדשות עירונית – מה הצפי שלך לתחום?
"התחדשות עירונית זה הרבה יותר מנדל"ן זה פרויקט שהוא חברתי וגם כלכלי. זה WIN WIN לכולם, המדינה לא שמה שקל למעט זכויות בניה ומקבלת היצע של דירות באזורי הביקוש. העיריות מקבלות חידוש של מרכזי הערים על חשבון דירות שכבר פג תוקפן – אלה דירות ישנות עם תשתיות רעועות בלי ממ"ד, מרפסת ומעלית. וזה גם טוב לדיירים הוותיקים ולזוגות הצעירים שבעיר שיכולים לקנות דירה.

"מי שלא עושה התחדשות עירונית לא יהיה לו הרבה מקום בתחום הנדל"ן בעוד כמה שנים. במיוחד באזורי הביקוש. אם תעלה על גג בניין בתל אביב תראה שאין עתודות קרקע משמעותיות בגוש דן וזאת הדרך היחידה לייצר אותם. גם חשוב לעשות את הפרויקט בגודל נכון – לעשות שכונה זה מעניין כי אתה יכול לתת את כל השירותים הנלווים יחד."