"יש עודף ביקוש על היצע ובמקרים כאלה צפוי שנראה עליית מחירים"

"לרכוש היום קרקע במרכז המדינה ללא הבטחת מכירה מוקדמת של מחיר למשתכן תגרום לירידה בכמות היזמים שקונים קרקע ובונים פרויקטים גדולים" כך אומר חנן מור יו"ר קבוצת More בהקשר לתוכנית החדשה של ליצמן והקפאתה של תוכנית מחיר למשתכן. 

למור יש 3,000 יח"ד זמינות לבניה בארבע שנים הקרובות - לדבריו זה נתון ששם את הקבוצה במגרש של הגדולים. בדומה לרוב היזמים הוא לא רואה את מחירי הדירות עוצרים - אפשר לטעון שזה אינטרס אך מצד שני זה גם ניסיון עמוק עם המתרחש בשטח. 

ברקע לכך דיווחה החברה על התוצאות לרבעון השני - החברה רשמה עלייה של כ-40% בהכנסות שהסתכמו ב-36.7 מיליון שקל, עם זאת הרבעון הסתיים בהפסד של כ-1.5 מיליון שקל שמיוחסים לפער בשערוך נכסי נדל"ן להשקעה והקמה. 

איך אתה רואה את מצב שוק הדירות בישראל? "אין היצע במדינת ישראל. יש בעיות קשות מאוד בשרשרת הייצור של דירה – החל מתהליך התכנון, הרישוי, הבינוי. משכי הזמן מתארכים והמדינה לא מפתחת מספיק טוב את התחום. כל אלו מקשים על צד ההיצע שמנגד הביקושים במגמת עליה מתמדת בעקבות התפתחות המדינה. המדינה צריכה להכפיל את כמות הדירות שבה תוך 25 שנה, זה נשמע רחוק ולא הגיוני אבל אלו התהליכים שקורים היום. ואם אתה עושה הערכה של מה קרה לענף הנדל"ן זאת הייתה שנה נוראית בהיבט הייצור. אין מספיק מכרזים ואין מספיק תוכניות. יש קשיים בפוליטיקה הארצית והמקומית אל מול התהליכים שהם מורכבים ממילא בתכנון, רישוי והקמה. ולכן נראה ירידה משמעותית בתהליכי הייצור אל  מול ביקוש שגדל".   כיצד משבר הקורונה השפיע לכם על הביקושים בתקופה הנוכחית? "יש גידול בביקושים. יש שכבה גדולה של אנשים שלא נפגעה כתוצאה ממשבר הקורונה. במשוואה הכוללת קיים גידול. ולפי המגמות שרואים כרגע יש בעודף ביקוש על היצע ובמקרים כאלה  צפוי שנראה עליית מחירים".   אתה אומר שההיצע קטן אך מנגד חברות רבות מדווחות על צבר תכנוני גדול של אלפי יחידות דיור? "יש לנתח את שוק הדיור לפי מלאי זמין לבניה לעומת צבר תכנון של מתחמי קרקע חקלאית או פינוי בינוי אלא תהליכים לא וודאים וארוכי טווח. לעומת מלאי קרקע שאתה רוכש לבניה שם עבודת התכנון היא לבניה ולא לטפל בהפשרת הקרקע או בתהליך מול האנשים שצריך בפינוי הבינוי. בפועל אין מספיק מלאי לרוב החברות לייצור ויש מחסור לבניה מידית.   ומה התהליכים שקורים אצלכם בחברה? "אנחנו נקטנו באסטרטגיה לחפש קרקעות לבניה מידית כולל מקומות שניתן לעשות עירוב שימושים. כדי לבנות יחידה של נכסים מניבים ליום המחר. אנחנו עומדים להיכנס לעשור שאנשים ירצו לגור לבלות ולחיות ליד הבית שלהם וזה טרום עידן הקורונה. כתוצאה מכך הבנו שיש צורך להקים מרכזי מסחר מתחת לבית – בתי קפה, סופרים קטנים, קופות חולים ובנינו אסטרטגיה שנשענת על הצורך הזה. בצד זה פעלנו הרבה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן שכוללת הבטחת מכירה מוקדמת, ככה יצרנו מלאי ענק של דירות. מדובר על  כ-3,000 יחידות דיור בתהליך ייזום בניה והקמה לארבע שנים הקרובות".

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

מצבת פרויקטים בניה ותכנון  מקור: דוחות החברה

"מי שקורא את הדוחות של החברה מגלה מאזן מרתק שמספר את התהליך של השנים הקרובות בקבוצה. גידול מדהים בנדל"ן להשקעה גידול מדהים במקדמות מלקוחות מפרויקטים שמכורים ותשתית ענקית של פרויקטים שנכנסים לביצוע ובעתיד זה יתממש דרך ההכנסות והרווח לקבוצה. המאזן נמצא בשיא מאז הקמת הקבוצה והם מגלמים את הצמיחה העתידית לרווח ולהון העצמי ב-3-4 שנים האחרונות.    צמחתם יפה בהכנסות אך השורה התחתונה כללה הפסד נקי של 1.5 מיליון שקל - היכן בא לידי ביטוי מלאי הדירות בביצוע ובתכנון? "רווחי החברה נובעים וינבעו מתוך בניית הפרויקטים שרובם מכורים מראש, מרבית היתרי הבנייה של החברה התקבלו לאחרונה ולכן הבנייה העתידית וסיום הפרויקטים יציפו את כל הרווחים בשורה התחתונה, במהלך ה-4 השנים הקרובות.  כ-450 מיליון שקל רווח גולמי יוכרו במהלך ה-4 שנים הקרובות ובנוסף, עוד כ-220 מיליון שקל רווח יזמי מהנדל"ן המניב יוכר וירד אף הוא לרווח הנקי ב-4 שנים הקרובות.  סה"כ 670 מיליון שקל רווח גולמי".

המדינה צועדת לכיוון של התחדשות עירונית – איפה אתם בתחום הזה? "קיבלנו החלטה אסטרטגית להמתין עם התחדשות עירונית, המדינה לא מוכנה ברמת הרגולציה כנדרש בכדי לאפשר לפרויקטים לצאת במהירות נכונה. לאחרונה המדינה עשתה תהליכים באמצעות הרשות להתפתחות עירונית ולקדם משמעותית את הנושא. לפני כשנה התחלנו להקים תשתית בנושא אך למרבה הצער יש עדיין תהליכים שתוקעים את התהליכים".   מה עמדתך בנוגע לתוכנית הדיור החדשה של ליצמן? "התוכנית של השר ליצמן מבורכת אבל תגרום בפועל לירידה משמעותית בהתחלות הבניה במרכז המדינה וכתוצאה מזה להמשך ירידה בהיצעים מחד וגידול בביקושים מאידך. בשונה מהתוכנית של כחלון, לרכוש היום קרקע במרכז המדינה ללא הבטחת מכירה מוקדמת של מחיר למשתכן תגרום לירידה בכמות היזמים שקונים קרקע ובונים פרויקטים גדולים. יזמים יעדיפו לקנות קרקעות לפרויקטים קטנים יותר וזה יגרום  לירידה של עד 50% בהתחלות הבנייה במרכז המדינה ביחס לתוכנית מחיר למשתכן של כחלון.   "יש להשלים ולהוסיף לתוכנית ליצמן, תכנית לזכאים רוכשי דירה ראשונה במרכז המדינה. הביקושים לדירות הן במרכז וימשיכו להיות במרכז, זוגות צעירים ששירתו בצבא ותורמים למדינה, עובדים וחיים במרכז המדינה רוצים לגור בקרבת מקומות העבודה ומשפחה שלהם. לכן יש להשלים את תכנית ליצמן בתוכנית נוספת המאפשרת זכאות ותגמול לזכאים".

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"