נס ציונה
מחירי הדירות בנס ציונה גבוהים מהמחירים ברעננה, כפר סבא והוד השרון - למה, והאם מגמת עליית המחירים תימשך? נס ציונה ממוקמת בין שתי ערים גדולות ממנה - ראשון לציון ורחובות. שטחה הגדול ביחס למספר תושבים, הפך במהלך השנים ליתרון מיתוגי כמו גם נדל"ני, והיא העיר המבוקשת ביותר מדרום לתל אביב. נס ציונה משתרעת על פני כ-16 אלף דונם (כשטחן של רמת גן וגבעתיים יחד) ומתגוררים בה כ-50 אלף תושבים בלבד. רמות מחירי הדיור הן של כ-26 אלף שקלים למ"ר. גם מבחינת מדד חברתי-כלכלי ממוקמת נס ציונה גבוה, אשכול 8 מתוך 10.
בתחום שיפוטה של נס ציונה ממוקמים בין היתר קריית וייצמן, פארק המדע בראשון ומהגדולים בארץ, וכן המכון למחקר ביולוגי בישראל והיא נהנית משילוב של מושבה ותיקה עם עיר בוטיק חדישה המשלבת בתוכה שכונות וילות וקוטג'ים עם שכונות חדשות המתאפיינות בבנייה נמוכה יחסית.
- כל הכותרות
נס ציונה הוקמה ב-1883 במסגרת מושבות הביל"ויים (העלייה הראשונה), ידעה תלאות רבות ועברה מלחמות, ולאחר מלחמת העצמאות יושבה באלפי עולים מכל התפוצות, הפכה למועצה מקומית ובהמשך לעיר. במהלך 20 השנה האחרונה זכתה נס ציונה ברצף בחמישה כוכבי יופי מטעם המועצה לישראל יפה, יותר מכל עיר אחרת בישראל.
במהלך השנים האחרונות משכה אליה רבבות משפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה, בעיקר מגוש דן ומרכז הארץ, מה שבא לידי ביטוי בהכנסה של שכיר, כ-13 אלף שקלים לחודש, גבוהה בכ-50 אחוזים לעומת הממוצע הארצי וכן בכ-85 אחוזים זכאים לבגרות, מהגבוהים בישראל. מקור נוסף למשיכה לעיר היו אתרי הטבע החובקים אותה, כולל לא פחות מ-70 גנים ציבוריים וכן שמורות טבע ייחודיות דוגמת גבעת האירוסים, הגן הלאומי גבעות הכורכר ועוד.
למרות גודלה הקומפקטי, מתאפיינת נס ציונה ברמת שירותים עשירה ביותר, כולל מרכז תרבות מודרני וגדול, איצטדיון עירוני, קונסרבטוריון למוזיקה, קניון ה"קניותר", פעילות ספורט מגוונת, כולל בין היתר קבוצות כדורסל, כדוריד וכדורגל בליגות הבכירות, קבוצת הוקי, סקייט פארק, מועדון שחמט מוביל, אליפות ארצית מידי שנה לטניס שולחן, אירועי צעדות ומסלולי אופניים עממיים סביב העיר ועוד.
מיקומה של העיר אסטרטגי גם מבחינת תחבורה. היא ממומשקת היטב לתל אביב וגוש דן, באמצעות כביש הרוחב 431 לכביש "חוצה ישראל", לתחנות הרכבת גן הורדים (גבול נס ציונה- ראשון לציון) ובאר יעקב, וכן לתחנת הרכבת של רחובות.
מניתוח שערכנו מתברר שהמיקום האסטרטגי, לצד איכות האוכלוסייה וכן מיקום קריית המדע והמכון ביולוגי בעיר, השפיעו משמעותית הן על הביקושים לנדל"ן וכן על גובה המחירים של נס ציונה ביחס לשכנותיה. כאמור המחיר הממוצע הינו כ-26 אלף שקלים למ"ר או כ-2.6 מיליון שקלים לדירה ממוצעת בת כ-100 מ"ר. רמות המחירים עלו משמעותית גם במהלך השנה האחרונה ולמרות הקורונה לא מסתמנת עד כה התמתנות או ירידת מחירים.
להלן מקבץ עסקות שבוצעו לאחרונה בנס ציונה: ברחוב אבנר בן נר 16 נמכרה דירת 4 חדרים, 106 מ"ר, קומה 2, ב-2.4 מיליון שקלים. ברחוב שאול המלך18 נמכר פנטהאוז בשטח 180 מ"ר, 6 חדרים, קומה 7, ב-3.9 מיליון שקלים. ברחוב המנין הראשון 16 נמכרה דירת 106 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1, ב-2.5 מיליון שקלים. ברחוב שאול המלך 4 נמכר פנטהאוז בן 218 מ"ר, 6 חדרים, קומה 8 ב-4.26 מיליון שקלים. ברחוב רמז 21 נמכר קוטג' בשטח 304 מ"ר, 6 חדרים, ב-4.43 מיליון שקלים. ברחוב אליהו מירון 59, נמכרה דירה בת 121 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 ב-2.62 מיליון שקלים.
הערכתנו היא כי נס ציונה תמשיך לשמור על מגמת מחירים יציבה, עם נטייה קלה כלפי מעלה, גם בשנה הקרובה. מהרבה בחינות היא ממשיכה להיות "אי" יוצאת דופן בין ערי השפלה שמדרום לתל אביב, ומזכירה רבות בשטחה הגדול ובד בבד האוכלוסייה הקומפקטית יחסית, את הוד השרון שמצפון לתל אביב. גם השענות העיר על מתחם טכנולוגיה והיי טק גדול, המשיק לזה של רחובות שמדרום לו, ימשיך להוות בסיס איתן למיתוגה של נס ציונה כפנינת השפלה הבלתי מעורערת.
*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.ארז- נתח את חרישפילו 22/09/2020 18:19הגב לתגובה זו0 1הווה, מגמות עתידיות. מלא מחכים לניתוח שלך על העירסגור
-
25.פ"ת עם 10 כוכבי יופיג'וני 22/09/2020 15:24הגב לתגובה זו0 0אחד מפלאי עולםסגור
-
24.כותב הכתבה טועה בחישוב המחיר למ"ר בנס ציונה.שמילו 21/09/2020 12:41הגב לתגובה זו2 0על פי הדוגמאות שכותב הכתבה נתן למחירי הדירות שנמכרו בפועל אזי מחיר למ"ר נע בין 12000 שח למ"ר ל21000 שח. ולא כפי שמצוין בותרת 26000 ש"ח. אני מקווה ששאר הדברים מדויקים יותר.סגור
-
מקווה שאתה לא באמת חושב שיש דירה בעיר ב 12 א' ש"ח למ"רשמאי 23/09/2020 13:04הגב לתגובה זו1 1אם תמצא לי דירה במחיר כזה אני קונה מחר ולא משנה היכן ממוקמת בעיר ומה הגודל. כמובן שיש הבדל בין דירה בבניין לבין בית צמוד קרקע בהיקף שטחים נרחב.... פשוט הסתמך השמאי ככל הנראה על דירה בשטחים סטנדרטים של עד 100 מ"ר המשקף כ- 26 א' ש"ח למ"רסגור
-
23.מעט בוחרי ביבי מרוכזים בשכונת מצוקה אחת.בשכונות החדשות אין זכר לביביסטים.רונן 21/09/2020 10:28הגב לתגובה זו5 5עיר פצצה איכותית ויפה. ראש עיר ועיריה מדהימים, תושבים מקסימים ברובם,הרבה ירק ויופי מסביב.סגור
- טען עוד
-
22.הכל בזכות יוסי שבו.אבי 21/09/2020 10:09הגב לתגובה זו5 1ראש העיר הנוכחי בוקסר מקלקל לא מסוגל לשמור על הקיים ,אז. עתיד פחות ורודסגור
-
21.העיר בת-ים לדעתי כבר מזמן הייתה צריכה לעבור לניהול אחרB. 21/09/2020 10:05הגב לתגובה זו3 0בניגוד לנס ציונה בת-ים זכתה בחמשת כוכבי הכיעור .בגלל ההנהלות הרעות והכושלות שלה כולל הנוכחית שהביאו אותה לפשיטת רגל .סגור
-
20.מה ההגיון לקנות דירה עם באזור המרכז התשואה היא כ2-2.5%! (ל"ת)אדם 21/09/2020 09:36הגב לתגובה זו1 0סגור
-
19.אשמח לקבל ולו דוגמא אחת על בועת נדל"ן שלא התפוצצה! (ל"ת)אדם 21/09/2020 09:31הגב לתגובה זו0 0סגור
-
18.המכון הביולוגי הוא מינוס גדול וסכנה אזרחית (ל"ת)רוני 20/09/2020 21:37הגב לתגובה זו4 0סגור
-
17.אין כל הצדקה למחירים האלה.רעננה עדיפה פי כמהרוני 20/09/2020 21:36הגב לתגובה זו7 4היא פרובינציאלית.ומחירים יפלוסגור
-
בקרוב רעננה תהפוך לעיר לדתיים בלבדרעננית 22/09/2020 11:22הגב לתגובה זו1 0בשנים האחרונות יש בריחה של חילוניים מהעיר.סגור
-
16.אנחנו זכינו ועברנו לנס ציונהטובה חכם 20/09/2020 20:47הגב לתגובה זו4 4נס ציונה מושבה קסומה ומפנקתסגור
-
15.נס ציונה לא קיימת (ל"ת)מומן 20/09/2020 19:30הגב לתגובה זו4 3סגור
-
נס ציונהמ 20/10/2020 00:19הגב לתגובה זו0 0וטוב שכך, להרחיק חכמולוגים כמוךסגור
-
14.נשמע מקסיםאיתן אורפז 20/09/2020 17:25הגב לתגובה זו1 2מאוד מסכים עם כותב המאמר.סגור
-
13.אכל אותהלוי 20/09/2020 17:19הגב לתגובה זו1 2איזה פרייר , מכר קוטז בנס ציונה ב 4.5 מליון זה ממש חצי חינםסגור
-
12.אין כמעט חסידי ביבי בנס ציונה,זה ההבדל! 20/09/2020 14:27הגב לתגובה זו10 5זה ההבדל!סגור
-
תבדוק לפני שאתה כותב שטויות, 30% הצביעו לליכוד, חבל אבלאבי 20/09/2020 20:34הגב לתגובה זו4 2זו העובדה שרשומה באתר של וועדת הבחירותסגור
-
11.אנשים נורמלים, זה כל ההבדל!עמי 20/09/2020 13:33הגב לתגובה זו12 3אין כמעט ביביסטים עילגים זה כל ההבדל!סגור
-
10.ארז לא יודע חשבון. (ל"ת)aukno 20/09/2020 13:31הגב לתגובה זו0 0סגור
-
9.טעות בחישוב מחיר מ"ר.שמילו 20/09/2020 12:54הגב לתגובה זו1 0עלפי הדוגמאות שמר ארז נתן המחיר למ"ר (דוגמת הקוטז) נע בין כ 12000 ש"ח ול 21000 ש"ח. לבית על קומות.סגור
-
8.בועת הנדלן.. (ל"ת)רפאל 20/09/2020 12:10הגב לתגובה זו3 1סגור
-
7.חינם לא לוקח (ל"ת)מנשול 20/09/2020 11:41הגב לתגובה זו2 0סגור
-
6.הכל בזכות יוסי שבו ראש העיר המיתולוגיאורי 20/09/2020 11:05הגב לתגובה זו16 0יוסי שבו ז"ל, הרים את נס ציונה להיכן שהיא. הוא קידם את החינוך,הבנייה בעיר,איזורי תעשייה, אפס גרעונות בעיר. הלוואי ויהיו עוד הרבה ראשי עירייה כמוהו במדינה,קם בבקר לעבודה כדי לשרת את הציבור,והכי חשוב היום,לא מושחת,איש ישר.סגור
-
בוקסר ראש עיר מעורב ומדהים. בנאדם... חכם ועם לב גדול . (ל"ת)ממשיך לקדם את העיר 24/09/2020 11:22הגב לתגובה זו0 2סגור
-
בוקסר ממשיך את העבודה של שבו (ל"ת)אורן 21/09/2020 09:55הגב לתגובה זו1 6סגור
-
5.איך דירות יעלו ?. מי ישלם עליהם ?לאנשים אין כסף לאוכל 20/09/2020 10:43הגב לתגובה זו9 1כל המשק מתכווץ עם מיליון מובטלים.סגור
-
זה שוק סגור לבעלי ממון (ל"ת)נס ציונה 22/09/2020 14:07הגב לתגובה זו0 2סגור
-
4.אין שום הצדקה ל- 7500$ למטר מרוכע באף מקום בארץ ישראליצחק 20/09/2020 10:19הגב לתגובה זו6 0חזירות - זה שם המשחק וכולם לומדים מהראשסגור
-
3.אפשר לבנות עשרות אלפי דירות בנס ציונהישראלי 20/09/2020 10:14הגב לתגובה זו5 3זו חוצפה ועזות מצח להשאיר את האזור כ"כ דליל, בשעה שהאוכלוסיה במדינה גדלה בקצב מהיר.סגור
-
2.לכתבלוי 20/09/2020 09:47הגב לתגובה זו10 0כל הכבוד לשיטת הפירסומות האלה כי זה עובד זה טוחן את הראש של הישראלי ועושה את העבודה זה לא סתם שהמחירים לא יורדים בשום נושא מוצר וענף ותמיד אני תוהה מאיפוה יש לישראלים כל כך הרבה כסף קונים וקונים ללא גבול וללא שליטה אפילו שיש פיסומים שאין עבודה לרוב האזרחים ואין הכנסה לרוב העסקים כנראה שאלה דיווחי שקר אחרת היינו רואים באמת מיתוןסגור
-
נכוןטל 21/09/2020 00:18הגב לתגובה זו3 0עברו לשיטה חדשה. בואו לא נדבר יותר על "מחירי הנדל"ן - לאן" אלא פשוט נשווק נדל"ן.סגור
-
1.אי בעל אופי אשכנזי יחסית לאיזורמהאיזור 20/09/2020 09:39הגב לתגובה זו5 5לא כל השכונות אותו דבר וגם שם חדש אנשים סירחון אבל טיפה פחות וזה ההבדלסגור
-
אתה דהיל (ל"ת)דד 20/09/2020 21:33הגב לתגובה זו2 0סגור
-
תנסח מחדש. לא ברור מה אתה מנסה להגיד (ל"ת)אנונימי 20/09/2020 10:45הגב לתגובה זו0 0סגור
-
תגובה גזעניתעמי 20/09/2020 10:12הגב לתגובה זו5 1תגובה גזענית ומטופשתסגור
העמוד