הפד' מממן את רוב ההנפקות בשוק ה-MBS - שוק הנדל"ן רותח

לאחר השיתוק הכלכלי בחודשים האחרונים, נראה כי התמריצים הרבים שהוזרמו לשווקים מתחילים להשפיע גם על הכלכלה הריאלית ובפרט על שוק הנדל"ן בארה"ב.

נתון מכירות הבתים בהמתנה רשמו זינוק חודשי של 8.8% בחודש אוגוסט, הרבה מעל הצפי המוקדם שעמד על עלייה של 3.1% בלבד. נזכיר כי גם בחודש יולי הפתיע הנתון עם עלייה חודשית של 5.9%.בסיכום שנתי, מכירות הבתים בהמתנה רושמים עלייה של יותר מ-20% מהתקופה המקבילה אשתקד, וזאת למרות האירועים בחודשים מארס ואפריל. 

לנתונים המרשימים יש 2 הסברים עיקריים: הראשון, הריבית על המשכתאות בארה"ב נמצאת בנפילה חופשית במקביל לירידה החדה בריביות על אגרות החוב של הממשל. ע"פ הסקר השבועי של פרדי מק, הריבית הממוצעת על משכנתא לתקופה של 30 שנה (במסלול של ריבית קבועה) עומד על 2.9% בלבד. לשם השוואה בנובמבר 2018 עמדה הריבית על 4.94%. הריביות הנמוכות כמובן מעודדות רכישות של בתים חדשים.

הריבית על המשכנתאות לפי פרדי מק: שפל של כל הזמנים 

אבל לא רק הריביות הנמוכות דוחפות כעת את השוק, לפד' יש תפקיד קריטי. חלק מרכזי משוק האשראי לנדל"ן בארה"ב מבוסס על סוכנויות האשראי: פרדי מק, פאני מאי וג'ני מאי. מאז מארס האחרון, הפד' פעיל מאוד בשוק ה-MBS ולמעשה מממן את רוב ההלוואות שגופים אלו נותנים לשוק הנדל"ן. 

על כמה הפד' אחראי על המימון של גופים אלו? ביולי האחרון רכש הפד' אג"ח MBS בהיקף של 104.6 מיליארד דולר, כ-35% מסך ההנפקות של פאני מאי/פרדי מאק וג'ני מאי. מוקדם יותר השנה מימן הפד' יותר מ-100% מההנפקות של גופים אלו. מתחילת השנה, הפד' הוא השחקן הגדול ביותר בשוק זה. 

החלק של הפד' (צהוב) מכלל ההנפקות של סוכנויות האשראי בארה"ב (כחול): הפד' מתדלק את שוק הנדל"ן

בסיטואציה הנוכחית יש קונים שמקבלים תמריץ לקחת הלוואות חדשות, כאשר במקביל ספקי האשראי נהנים מהגב של הפד'. האם זה מפתיע ששוק הנדל"ן בארה"ב רותח? ​כל עוד הפד' ממשיך לממן את האשראי שמעניקים גופים אלו, שוק הנדל"ן ימשיך לרתוח.

הפריחה בשוק הנדל"ן בארה"ב מתורגמת גם למניות בסקטור. תעודת הסל XHB מטפסת היום בעוד 1.7% ומשלימה זינוק של קרוב ל-130% מהשפל של חודש מארס האחרון.