"שפל היסטורי": הקורונה היכתה בשוק הנדל"ן למגורים ברבעון השני

כשצמד המילים "שפל היסטורי" מופיעים במסמך רשמי של משרד האוצר, טוב לא יכול לצאת מזה. זו גם בדיוק התמונה שעולה מתוך דוח "סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני 2020" של משרד האוצר. רק צריך לזכור דבר אחד. מדובר ברבעון השני. אנחנו כבר ברבעון הרביעי והרבה דברים השתנו מאז.

לפי משרד האוצר, בשל משבר הקורונה שפרץ בסוף הרבעון הראשון, זה שהוביל לסגר הראשון ולמיתון, "נתן אותותיו ברמת הפעילות בשוק הנדל"ן ברבעון השני של השנה, כאשר סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 16.8 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה".

בגזרת המחיר למשתכן, מהרפורמות החשובות והשנויות במחלוקת שקודמו כאן בעשור האחרון, בהכללת המכירות סך העסקאות ברבעון השני עמד על 19.5 אלף דירות. זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירד מספר העסקאות ב-27%.

ברבעון השני נמכרו 4.2 אלף דירות חדשות במחירי שוק, ירידה של 28% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003. בניתוח לפי קבוצת גודל ניכרת פגיעה קשה יותר במכירות החברות הקטנות, אשר ריכזו אשתקד כשליש ממכירות הקבלנים בשוק החופשי.

רכישות דירה ראשונה, שנעשית בדרך כלל על ידי זוגות צעירים, בשוק החופשי ירדו ב-24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד,  אל רמתם הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון. "בקרב הזוגות הנשואים שאחד מבני הזוג הוצא לחל"ת – ובכל זאת רכשו דירה ברבעון השני – נרשמה תלות נמוכה יותר בשכר העובד שהוצא לחל"ת בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה אשתקד והוצאו לחל"ת עם פרוץ המשבר", כתבו באוצר.

רכישות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-2.3 אלף דירות בלבד, רמת שפל היסטורי ברכישות אלו וירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כשיעור מסך העסקאות ריכזו המשקיעים כ-12% מהן, גם כן הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. סביר להניח כי מעבר להשפעת משבר הקורונה, הושפעה רמת השפל ברכישות המשקיעים מההמתנה להורדת מס הרכישה. עם זאת, על רקע המשבר הנוכחי, השפעת הורדת המס צפויה להיות מתונה מאשר ביוני 2015.

עוד אומרים באוצר כי סך חיובי מס רכישה על משקיעים  ברבעון השני 2020 עמד על כ-300 מיליון שקל, ירידה של 42%  בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במחצית השנה הראשונה של 2020 הסתכמו חיובי מס אלו ב-780 מיליון שקל, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה למחצית הראשונה של 2015, טרם העלאת מס הרכישה על המשקיעים, ירדו חיובי מס רכישה על דירה נוספת בשיעור ריאלי של 59%.

מה קורה בתחום הדירות להשקעה?
מכירות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה.  "במהלך הרבעון נמשכה העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר אלו היוו כבר 14% מסך מכירות המשקיעים ברבעון, כמעט כפליים בהשוואה לשיעור זה אשתקד. באזור ב"ש כחמישית מהמכירות היו בהפסד", כתבו באוצר.

מלאי הדירות המוחזק על ידי משקיעים הוסיף לרדת גם ברבעון השני השנה, כאשר  במהלך הרבעון נגרעו ממלאי זה 1.6 אלף דירות. מאז החל לרדת מלאי זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-25 אלף דירות.

לפי האוצר, סנטימנט המשקיעים המשקף את השינויים בפעילות המשקיעים בשוק (כולל משפרי דיור המקדימים לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת)  ירד אל רמתו הנמוכה ביותר מאז החלנו לעקוב בינואר 2010.