(ת)קופת הקורונה בעיני רשויות מקומיות ומה עושים עם נכסים ריקים?

תקופת הקורונה הביאה איתה שינויים קיצוניים הבאים לידי ביטוי ביתר שאת בעולם העסקי, בתקופה הזו בעיקר בולט הצורך בצמצום עלויות ובשינוי מבנה ההוצאות הקבועות של העסק. עסקים רבים כבר הבינו כי לצד ההגבלות שהוטלו עליהם קיימים גם יתרונות בעבודה מרחוק ובצמצום פריסת נכסיהם תוך הטמעת פתרונות טכנולוגיים המאפשרים עבודה מרחוק והקמת חנויות און ליין (אי-קומרס), עובדה זו יוצרת תופעה הולכת וגוברת של צמצום ופינוי נכסים. 

מספיקה נסיעה רנדומלית באחד מהרחובות הראשיים של תל אביב כדי להבין על מה מדובר, שלטי להשכרה ולמכירה שלא נראו שנים צצים מכל עבר ולא ניתן שלא להבחין במספר הרב של הנכסים הריקים, ביניהם חנויות, שטחי משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים ועוד.

הרשויות המקומיות, ככל גוף אחר במשק, צופות אף הן כי הנזק הכלכלי כתוצאה ממשבר הקורונה ייתן אותותיו ביתר שאת בעתיד הקרוב, אצלן הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בצורת אובדן הכנסות מארנונה. להבנתנו, אצל רובן קיימת הבנה שבכל הקשור לנכסים ריקים, הגל הגדול עוד לפנינו והמצב אף ילך ויחמיר ולכן, כבר כיום, מקשיחות העיריות את עמדתן, ומצמצמות ומקטינות באופן בולט את האפשרויות לקבל פטורים או הנחות מארנונה.

פטור לנכס ריק
הפטור הנפוץ ביותר המתבקש בעת הזו הוא פטור לנכס ריק. פטור שכזה הינו בעל הגבלות הקבועות ומוגדרות בחוק וביניהן הגבלת תקופת הפטור לתקופה של חצי שנה בלבד והענקתו רק פעם אחת בתקופת הבעלות על נכס. הפטור אינו נותן מענה למשל לשוכר בנכס אשר אינו יכול להשיב את הנכס לבעליו עקב אי-השלמת תקופת השכירות. 

גם אם מדובר בבקשה המוגשת על ידי בעלי הנכס, על בעל הנכס לוודא כי בקשה שכזו לא הוגשה בעבר ובכל מקרה עליו לחשוב מה יקרה עם הנכס לאחר תום תקופת הפטור, זאת תחת ההנחה שנראית כיום ריאלית ביותר לפיה הנכס ימשיך לעמוד ריק עוד תקופה ארוכה.

קושי נוסף בבקשת פטור לנכס ריק נעוצה בהוראות החוק הקובעות כי על הנכס להיות נקי מכל אדם וחפץ. הרשויות המקומיות, בעידוד בתי המשפט, מתייחסות להוראות אלו באופן דווקני ומרחיק לכת, אשר אינו מקנה מקום להגיון בריא או לשיקול דעת. כך יוצא למשל כי בקשה לפטור נכס ריק של נכס בשטח של אלפי מ"ר תדחה אם ימצא בנכס, כסא אחד, שולחן אחד, ארונית קטנה, פח אשפה או אפילו מקל של מטאטא.

דוגמא טובה לכך ניתן לראות בפסק הדין של הבורסה לניירות ערך נגד עיריית תל אביב (עמ"נ 29582-09-16 הבורסה לניירות ערך בתל - אביב בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו). לאחר שהבורסה לני"ע עברה למשכנה החדש והמפואר ברחוב אחוזת בית, נותר המבנה הישן ברחוב אחד העם ריק. מדובר בנכס בן 9 קומות בשטח מצטבר של כ- 7,000 מ"ר. לאחר שהמעבר הושלם הוגשה על ידי הבורסה לני"ע בקשה למנהל הארנונה לקבלת פטור נכס ריק עבור הנכס הישן. העירייה ערכה ביקורת בנכס ומצאה שעדיין נותרו בו חפצים וציוד ועל כן דחתה את הבקשה. מדובר היה בריהוט ישן שנועד להשלכה לאשפה או למסירה ואף על פי כן מנהל הארנונה סרב לתת את הפטור. ועדת הערר לענייני הארנונה קיבלה אף היא את עמדת הרשות. במקרה קיצוני שכזה כאשר ברור כי הבורסה לני"ע אינה יושבת עוד במקום הוגש ערעור, אשר נדחה על ידי בית המשפט שאמץ את עמדת העירייה לפיה יש לקרוא את הוראות החוק בדווקנות. מפסק דין זה כמו גם מפסקי דין אחרים ניתן להבין את גודל החשיבות הקיימת בליווי נכון של בקשות לפטורים והנחות, הכנת הנכסים לביקורת העירייה וביצוע צעדים מקדימים שיש בהם כדי לחסוך סכומים משמעותיים בחיובי הארנונה.

פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש
פטור נוסף וידוע בארנונה הוא פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש. אנו נתקלים רבות בשאלות הנוגעות לקריטריונים לקבלת הפטור, האם הפטור יתקבל לאחר שיסירו או ישברו את החלונות, הדלתות, הקירות וכיוב'. התשובה היא שאין קריטריונים ברורים ולא ניתן להבטיח כי גם אחרי שיבוצעו עבודות הריסה בנכס יתקבל הפטור המיוחל. מה שכן ניתן לעשות על מנת לשפר את הסיכויים לקבלת הפטור הוא לנתק את הנכס מתשתיות, מים, חשמל מיזוג וכיו"ב באופן שיביא את הנכס לרמה כזו שלא ניתן לעשות בו שימוש במצבו הנוכחי. בשורה התחתונה, מדובר בנסיבות ספציפיות של כל נכס ונכס ובהתאם לגישת הרשות המקומית בו הוא מצוי ולכן גם בענין פטור זה חשובה ביותר דרך הצגת הדברים לרשות והתרשמות נציגי העירייה במהלך הביקורת.

לפני מספר שנים ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין המגרש המוצלח נגד עיריית תל אביב (ברמ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה). בפסק הדין נקבע כי לא ניתן להגביל בזמן פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש ומהרגע שניתן הפטור ולא חלו שינויים בנסיבות לא ניתן לחייבו בארנונה. על פניו פסק דין נהדר וצודק אלא שהשפעתו של פסק דין זה היתה הפוכה לחלוטין, שכן היות והעירייה אינה יכולה להגביל את הפטור בזמן, אז היא תתנגד, ככל שביכולתה, להעניק את הפטור מלכתחילה.

יצוין כי בעבר ניתן היה להגיע להסכמות עם הרשויות לגבי קבלת פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש לתקופה מוגבלת, כאשר בתקופה זו בעל בנכס היה מקבל מאין בועת חמצן בצורה של פטור מארנונה לתקופה של מספר חודשים ואף שנים וזאת כדי להיערך להשמשת הנכס מחדש או עד למכירתו לצד שלישי. ואולם כיום לא ניתן כאמור להגיע עוד להסכמים כאלו.

אם כן מהו הפתרון היעיל והפרקטי בעת הזו?
לעניות דעתנו הדרך הנכונה לפעול היא באמצעות שינוי סיווג הארנונה לסיווג זול יותר לדוגמא עסק שיהפוך למחסן. גישה שכזו מקובלת יותר אצל הרשויות המקומיות ובתי המשפט, שכן במקרה כזה בעל הנכס לא דורש פטור מלא מארנונה אלא רק תשלום מופחת עבור נכס שאין משתמשים בו כתוצאה ממצב הדברים הנוכחי. ההלכה בעניין זה, בעשרות פסקי דין, קובעת כי נכס ריק יש לסווג לפי הסיווג הזול ביותר האפשרי על פי דין. הלכה זו התחדדה בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין אפריקה לישראל נגד עיריית תל אביב (בבר"ם 991/16 אפריקה לישראל להשקעות בע"מ נגד מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו). במסגרת הליך זה נטען על ידי אפריקה ישראל כי יש לסווג נכס מסחרי לפי סיווג מגורים היות ומדובר בשימוש אפשרי על פי התב"ע (תכנית בניין עיר). תיק עקרוני זה הגיע להכרעת בית המשפט העליון ואף הוגשה בו עמדת היועץ המשפטי לממשלה. בפסק הדין ונקבע כי השימוש המותר על פי חוק הוא זה הקבוע בהיתר הבניה הספציפי בלבד ולא בתב"ע.

בנימה אישית נראה כי הבקשה לשינוי סיווג למגורים הייתה מוגזמת מדי ופסיקה אחרונה זו של בית המשפט מביאה כיום לתוצאות הפוכות ובלתי הגיוניות. כך למשל מטפל כיום משרדנו בנכס ריק, שחויב בעבר לפי סיווג של מחסן. העיריה טענה כי לפי היתר הבניה מדובר בנכס לשימוש מסחרי ולכן שינתה את סיווג הארנונה לנכס הריק מסיווג מחסן לסיווג עסק. כך נוצר מצב אבסורדי בו נכס ריק משלם ארנונה גבוהה יותר מנכס פעיל. לאור גישה יצירתית זו של הרשויות המקומיות חשוב לשים לב לדקויות ולכן כאשר היתר הבניה קובע שימוש מסחרי, שהוא שימוש כללי, יש ללכת להוראות התב"ע המפרטות מהו השימוש המסחרי המותר. במקרה המטופל על ידי משרדנו ניתן היה למצוא בתב"ע שורה של שימושים מסחריים המתאימים לסיווגים בעלי תעריף ארנונה נמוך עד כדי שליש מתעריף הארנונה של עסקים אותו דרשה העירייה.

לסיכום, בהחלט שיש מה לעשות בעת הנוכחית עם נכסים ריקים אך יחד עם זאת הליך הבקשה לפטור או הנחה מארנונה צריך להיעשות לאחר בדיקת נתוני הנכס ועם חשיבה והיערכות מוקדמת.

לסיום - לפני מספר ימים חתם שר הפנים על תקנות חדשות (התקנות הקודמות הקנו פטור מארנונה לנכסים הזכאים לחודשים מרץ, אפריל ומאי) המקנות הנחה מארנונה לעסקים אשר מחזור העסקאות שלהם ירד ב-60%-80% (תלוי בגודל העסק), רבים מלקוחותינו אינם עומדים בתנאים אשר נקבעו בתקנות, כלומר מחזור העסקאות שלהם נפגע אך לא "מספיק". המלצתנו בעניין זה היא לשים לב כי התקנות מתייחסות לתקופות דו-חודשיות כלומר ייתכן ובחודשים מסוימים העסק אכן עומד בקריטריונים (לצפייה בתקנות הקישו כאן). שימו לב כי ההנחה איננה חלה על כל סוגי המחזיקים ובעניין זה התקנות מפנות לסעיף 7 לחוק התכנית לסיוע כלכלי.

הכותב הינו ליאור הנדין, בעלים של משרד עו"ד המתמחה בארנונה ובעל ותק של מעל 15 שנה בתחום הארנונה והמיסוי העירוני. המשרד מייצג חברות נדל"ן, רשתות שיווק, בנקים, חברות ביטוח, מסעדות, בתי מלון ועוד. https://www.hendin.company