"העבודה בבניין קשה, אבל מתגמלת. אנו משוועים לידיים עובדות"

"מה שקורה בשטח זה דיווחים של חברות ציבוריות שסוגרות עסקאות של קרקעות במחירים יחסית גבוהים וקיים צמא גדול לקרקעות" כך אומר אבישי בן חיים מנכ"ל רוטשטיין בראיון לביזפורטל ביחס למחירי הדירות. לדבריו הגושפנקא למצב השוק אלו רכישות הקרקעות במחירים גבוהים - וככל שהקבלנים ממשיכים לבצע עסקאות במחירים גבוהים הרי שהם אופטימיים על השוק. ערך הקרקע באופן טבעי משפיע באופן ישיר על מחיר הדירה ועל כן הוא לא צופה ירידת מחירים. מנגד אומר בן חיים שייתכן ונראה ירידה דיפרנציאלית של 4%-5% במקומות מסוימים. אבל לא באופן גורף. 

בן חיים טוען ששוק הדיור מתנהל תקופה ארוכה ללא בעל בית - דוגמת ראש מטה הדיור. מה שמקשה על שיווקי קרקעות והשקת תוכניות ממשלתיות שיקדמו את שוק המגורים .

חברת רוטשטיין הוקמה בשנות ה-60, חברה ותיקה עם ניסיון רב. החל משנת 1993 נסחרת בבורסה ובעשור האחרון עשתה מניית החברה קפיצה גדולה במקביל לצמיחה הגדולה בשוק הדיור. השווי שוק של חברה עומד על כ-300 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם ב-127 מיליון שקל. נתון שמציב את החברה עם מכפיל הון 2.4 שגבוה משמעותית מהממוצע הענפי, ומבטא את הערכת המשקיעים על רווחים עתידיים משמעותיים. 

מה הקושי העיקרי שאתה מזהה בשוק הדיור?
"אני מזהה מחסור כרוני בקרקעות שהולך ומחריף. החברה לא נמצאת בתחום מחיר למשתכן כי הצטיידנו בקרקעות במקומות שונים בארץ ואנחנו ערוכים עם מלאי. מבחינת רמ"י יש שיתוק אל מול הביקושים והגידול הטבעי הפערים הולכים וגדלים. בביורוקרטיה המצב הולך ומדרדר וזה מתכונת להמשך המצב המורכב בשוק. והשוק כרגע במצב לא מאוזן. תחלופה של שרים וחוסר יציבות של הממשלה. 

גם בעבר היו הרבה קשיים בנושאים שציינת - מה שונה מבעבר?
"עד לפני שנתיים הייתה ממשלה שהחזיקה קדנציה שלמה והדברים היו יציבים. וגם היה אופק תכנוני. היה שר והיה מנכ"ל משרד והיה למי לפנות. למשל שהיה אביגדור יצחקי בראש מטה הדיור היה למי לפנות. היום אין למי לפנות".

בכירים בענף הבניה נפגשו עם שר האוצר – זה יכול להיות פתרון?
"הקורונה טרפה את הקלפים. היום שר האוצר עסוק באיך שורדים עם הקורונה. אפשר לומר שיש למי לפנות אבל אני לא בטוח שיהיו משובים. צריך שר במשרה מלאה לתחום המגורים. בכדי לייצב את הנושא בצורה מסודרת. ההתפטרות של מנכ"ל רמ"י עדיאל שמרון ממחישה את המצב. שמרון שהיה קברניט משמעותי בתוך שוק הדיור שגם מסיים את תפקידו.

איך המצב הנוכחי משפיע עליכם כחברה?
"לפני 6-7 שנים רכשנו קרקעות בצורה משמעותית במקומות רבים בארץ. ולא הסתמכנו בכלל על מחיר למשתכן ובאופן מצומצם על מכרזי מנהל. העצמנו את הסגמנט של התחדשות עירונית – רכשנו חברת בת בשם "אנשי העיר" אנחנו מחזיקים 55% בחברה. החברה עוסקת רק בהתחדשות עירונית ובעיקר בתל אביב. לחברה יש 25 פרויקטים. עד סוף שנה הבאה נהיה במחצית מהפרויקטים בביצוע. זה מנוע צמיחה משמעותי בחברה. זה פתרון שרוב החברות הגדולות ילכו לכיוון של התחדשות עירונית. זה נותן פתרון חלקי למחסור בקרקעות. בנוסף אנחנו ניגשים לעסקאות מורכבות עם בעלי קרקעות פרטיות. יש את העניין של השבת קרקעות שאנחנו מצליחים להתקשר עם מושבים – רכשנו קרקע בטירת כרמל ופרדסיה במסגרת הזאת. אבל המצב לא אידיאלי".

אומרים שההיצעים יצטמצמו – האינטרס שלכם להמשיך לבנות דירות ולא להקטין את המלאי – איך זה בא לידי בפועל?
"מה שמשפיע באופן מיידי זה התחלות הבניה ורואים את זה בשטח. החוסר יציבות משפיע על יזמים וקבלנים. גם עלי בצורה אישית. אם אני רואה סטגנציה בשוק אז באופן אוטומטי עוצר ומשהה את הפעילות. במקום להוציא שני בניינים לשיווק אני מוציא אחד ורק אחרי התקדמות המכירות מוציא את הבניין השני. כל ההשפעה של הסגר והקורונה משפיעה גם על היציאה לבניה. לא נבנה בניין והוא יהיה ריק. זאת תגובת שרשרת. וברגע שההיצעים יורדים אז זה עשוי להשפיע בהמשך על המחירים".

יש לך דוגמא שהחלטתם על עצירת תהליכי בניה?
"זה כל היזמים. אנחנו עושים את היציאה לשיווק בצורה מדודה. לדוגמא יש לי פרויקט של 360 יחידות בטירת כרמל אז הוצאנו את שלב א' ואחרי שהתקדמנו עם המכירות אנחנו מתכננים להוציא בקרוב את שלב ב'. לפי המצב בשוק. יש לנו בנקים וצריך לעמוד בכל התנאים. אנחנו מחפשים יציבות. ובשביל זה צריך גורם ממשלתי שמתכלל את התהליכים. שאין יציבות כל אחד מתכנס לתוך עצמו. הממשלה לא מצליחה לייצר היצע קרקעות משמעותי ולכן היזמים והקבלנים מנסים למצוא חלופות דוגמת התחדשות עירונית. אני לא רואה שהביורוקרטיה נפתרת ואנחנו נמצאים בשוק בעייתי לחלוטין".

האם צפוי שנראה ירידות מחירים בשוק?
 "לא. להערכתי המצב בדיוק הפוך. משרד השיכון הוציאו סקירה שבפירוש נאמר שהתחלות הבניה ירדו בצורה ניכרת ויש לזה השפעה. בטווח של שנה אנחנו נרגיש את המחסור הזה. ולכן זה יגרום לעליית מחירים. גם לקבלנים אין הרבה מאיפה להוריד, גם אם המחירים ירדו ב-4%-5% זה לא דרמה, זה יכול לקרות. שיזם הולך על פרויקט עם רווח גולמי של 12%-15% אין הרבה מאיפה להוריד, ולכן כל יזם מפוקח שרואה צפי לירידת מחירים באופן טבעי יצמצם את התחלות הבניה. יסיים את מה שיש לו למכירה וימתין עד שהגל יעבור.

"יש גם הרבה משתנים שמשפיעים על שוק הדירות בכיוונים מנוגדים – הפער בין הביקוש להיצע הולך ומתרחב. ואם יהיו ירידות זה יהיה לתקופה קצרה ואז הם ימשיכו לזחול כלפי מעלה".

יש גם אמירות שקיימות דירות רבות בשוק היד השנייה עם אנשים לחוצים שצריכים כסף – זה משהו שכן עשוי להשפיע על הדירות החדשות?
"זאת תשובה שהיא לא כוללת. תלוי באיזה מקום. יש הבדל בין דירה במרכז במעגל הראשון או השני. לבין דירה בפריפריה. קשה להגיד באופן כללי - כל הדירות יעלו או ירדו. לכל מקום יש את כושר הספיגה שלו ולכן כל מקום הוא שונה. באופן כללי כמגמה בגלל צמצום היצע הקרקעות אני חושב שזה ייתן אותותיו.

ועדיין רבים בציבור הישראלי משוכנעים שמחירי הדירות הולכים לרדת – זה לא תרחיש סביר?
"מה שקורה בשטח זה דיווחים של חברות ציבוריות שסוגרות עסקאות של קרקעות במחירים יחסית גבוהים וקיים צמא גדול לקרקעות. לכן אני לא חושב שיהיה לחץ כלפי מטה, אולי הפוך. מה שיאזן באופן חלקי את המחסור בקרקעות זה התחדשות עירונית. הבעיה בהתחדשות עירונית שלוקח הרבה זמן עד שלב ההוצאה לפועל".

מה לדעתך יקרה ברמלה, לוד ומודיעין בשנים הקרובות?
"אלו ערים שערך הקרקע בהן עולה בשנים האחרונות אך למרות הנגישות התחבורתית והקרבה למרכז, הם טרם קיבלו ביטוי מלא במחירי הדירות בהתחשב במחירים בערים סביבן. אני מאמין כי המחירים בערים אלו יעלו בצורה משמעותית בשנים הקרובות. היום מחיר דירת 4 חדרים ברמלה – לוד נע סביב 1.6-1.7 מיליון שקל ובבאר יעקב המחיר כבר חצה את רף ה-2 מיליון שקל, כך שאין ספק כי הערים הללו ידביקו את הפער בהתאמה ואף ישוו למחירי דירות בלב המרכז. גם במודיעין המחירים יעלו, אם כי לא באותה מידה כמו ברמלה - לוד.

"יש לקחת בחשבון שמעבר לתוכניות התחבורה בערים, מתוכננות גם תוכניות בנייה רבות ברמלה - לוד, הן יזמיות והן במסגרת של התחדשות עירונית, עניין שימנף את הערים הללו מאוד, יזרים אוכלוסייה חדשה וצעירה וכן יעודד שיפור תשתיות ושירותי קהילה מטעם העירייה".

מרכז לעומת פריפריה, האם התוכניות החדשות אכן יניבו פירות?
"לדעתי המחירים בתל אביב וכן במעגל השני והשלישי לה ימשיכו לעלות בצורה משמעותית לעומת הפריפריה, בין אם הממשלה תיישם תוכניות ובין אם לא בשנים הקרובות. עד שיחברו את ערי הפריפריה באמצעות תחבורה ציבורית יעילה ומהירה לערי הביקוש ויקדמו בהן תעסוקה בצורה מסיבית, המחירים בהן יישארו ברמתם ואני לא צופה כי יעלו משמעותית. כל תכנית שמציעה הממשלה, צריכה לתת פתרון הוליסטי - כוללני לבעיות אלו (בעיות כגון תחבורה ותעסוקה וכן פערים חברתיים) ועד שאלו ייושמו, לא נראה צמצום הפער בצורה משמעותית בין המרכז לפריפריה"

משבר הקורונה, האבטלה גואה - למה צעירים לא רוצים לעבוד בבניין?
"כל אמא רוצה שהבן שלה יהיה עורך דין או רופא, אני עוד לא הכרתי את האמא שרצתה שהבן שלה יהיה פועל בניין. קיימת סטיגמה מאוד שלילית בעניין מקצועות הכפיים בענף הנדל"ן. נכון, העבודה קשה אך המשכורות גבוהות ומתגמלות, קיים אופק מקצועי נרחב, אפשרויות שונות להתמחויות ולימודים מקצועיים והמון סיפוק אישי. אני מקווה שנראה בשנים הקרובות שינוי מגמה בתחום הזה, שכן אנו משוועים לידיים עובדות באתרי הבנייה".

המניה שלכם נסחרת במכפיל הון גבוה משמעותית מהממוצע הענפי – מה ההסבר שלך לכך?
"החברה היא במתווה קבוע של גידול ברווחים. החברה השכילה לרכוש קרקעות באזורי ביקוש. החברה בצמיחה קבועה ואנחנו עוד באמצע הדרך. אנחנו מרחיבים את הפעילות לסגמנטים נוספים כמו התחדשות עירונית, מבנים של לוגיסטיקה, מרכזים מסחריים שכונתיים. מי שמנתח את הדוחות והתוצאות רואה שהפוטנציאל הוא עצום ואנחנו ממשים אותו – זה לא רק על הנייר".