מידרוג: השפעת הקורונה על ענפי הנדל"ן השונים עוד רחוקה מלהסתיים

"מרבית חברות הנדל"ן הגיעו למשבר עם מינוף נמוך יחסית ונזילות גבוהה; על אף המשבר מרבית החברות נהנות מנגישות טובה לשוק ההון ויכולת מחזור חוב" כך כותב רן גולדשטיין סמנכ"ל מידרוג בסקירה על ענף הנדל"ן.  גולדשטיין מציין כי חברות הנדל"ן הציבוריות בענפים השונים נהנו מצמיחת הכלכלות בהן פעלו, בעיקר בישראל, אשר השפיע לחיוב על יכולתן להגדיל את פעילותן תוך קבלת רוח גבית משוק ההון ומהבנקים.

בסקירתו מציג גודלשטיין התייחסות לענפים השונים. בקשר לענף המלונאות כותב גולדשטיין כי "הענף אשר הציג את הפגיעה המשמעותית הינו ענף המלונאות, עם התגברות התחלואה בעולם וכניסה והחמרת מגבלות התנועה, אנו מעריכים ששנות ההתייצבות של פעילות המלונאות תיפרס על פני מספר שנים ובמקרים מסוימים תיארך עד וכולל שנת 2024". להערכת גולדשטיין בתחום המגורים – הביקוש הקשיח שומר על רמת המחירים והמדינה אינה תורמת בהתנהלותה להגדלת ההיצע. בקשר לענף הנדל"ן למסחר מציין כי בעלי הנכסים חשופים לירידות שווי של הנכסים. ביחס לענף המשרדים מציין החולשה עלולה להתבטא בטווח בינוני ארוך כתוצאה מלחץ כלפי מטה על דמי השכירות. כותב גולדשטיין.

ענף המלונאות - חשוף לשינויים ותנודתיות בטווח הבינוני
משבר הקורונה מגיע אחרי שנת שיא בענף המלונאות בעולם ובישראל. ישראל נהנתה מכניסת 4.5 מיליון תיירים והתפוסה הארצית נעה סביב 72%. עם זאת מציין גולדשטיין "ענף המלונאות בישראל הינו הענף אשר ספג את מרבית הפגיעה כתוצאה ממשבר הקורונה ואף צפוי להמשיך להיות חשוף לשינויים ותנודתיות בטווח הבינוני". אמנם מלונות הפנאי בישראל נהנו מחזרה מהירה אולם סגר שני מעמיק את הפגיעה בתוצאות השנתיות הצפויות לשנת 2020; פעילות מלונות העסקים בעיקר  במרכז נותרה חלשה

עיקר ההשפעה בענף נובעת מהגבלות על תעופה אזרחית, הגבלות על כניסת תיירים וכן מניעת התקהלויות ברמות סגר כאלו או אחרות, הגבלות על תחום ההסעדה אשר מהוות חלק מהפעילות העסקית  בפעילות בתי המלון. השפעת הגבלות אלו הביאה לירידה חדה בפעילות ענף המלונאות ולסגירת מרבית פעילות המלונות במדינות שונות בעולם כמו גם בישראל. מנגד מציין גולדשטיין כי "טרם החמרת המגבלות במסגרת ה"גל שני, הציגו המלונות באזורים מסוימים עליה מרשימה בתפוסות ובמחיר ממוצע לחדר".

התאוששות ענף המלונאות אחרי הסגר הראשון

מקור: סקירה מידרוג

לדברי גולדשטטין השיפור הניכר נובע מעליה בהיקף תיירות הפנים, אשר היטיבה עם חלק מאזורי פעילות המלונות, כגון: אילת, ים המלח ואזורים בצפון, השיפור מורגש במלונות אשר הינם מלונות פנאי בעוד במלונות אשר נהנים מתיירות עסקית, כמו מרבית המלונות בת"א, לא נרשמה עליה משמעותית בתפוסתם.

"להערכתנו ענף זה צפוי לתנודתיות גבוהה בשנה הקרובה והחזרה לשגרה של ענף זה בישראל, בדומה לנתוני 2019 תיערך מספר שנים, הן מבחינת רמת התפוסה ומחיר ממוצע לחדר. המלונות באירופה הציגו ירידה חדה בפעילותם, צפי לחזרה למצב טרום קורונה בשלהי 2023". מסכם גולדשטיין.

ענף המגורים
בדומה לקונצנזוס האנליסטים כותב גולדשטיין כי קיים ביקוש קשיח שפוגש ירידה בהיצע בעקבות הירידה בהתחלות הבניה. עוד מוסיף כי שיווקי הקרקעות של המדינה הנמוכים גורמים לעלייה לכך ש"בעלי הקרקעות מנצלים מצב זה להעלות את מחירי הקרקעות" וכן צופה את המשך המגמה של הרחבת פעילות החברות בתחום התחדשות עירונית.

מנגד מסייג גולדשטיין וכותב כי מגבלות ההתקהלות מובילה בזמן הקצר להאטה בקצב המכירות כתוצאה משיבושים בפעילות משרדי המכירות ובניידות הרוכשים. "להערכתנו, תהליכי מו"מ לרכישת דירות יושפעו מאי הוודאות השוררת לגבי המצב הכלכלי בישראל, ככל שהמשבר ימשיך להחריף, עליה אפשרית בשיעורי האבטלה כתוצאה מצמצום בפעילות העסקית, וכן תרחיש אפשרי של מיתון כלכלי, צפויים לפגוע ביכולת רוכשי הדירות, ועלולים להוביל להמשך קצב מכירות איטי ו/או להורדת מחירים על ידי חברות בעלות גמישות תזרימית מוגבלת יחסית". לסיכום כותב גולדשטיין "בטווח הארוך, הענף לכשעצמו נהנה מביקוש קשיח ויציב יחסית שאף אמור להתגבר עם קצב גידול האוכלוסייה אל מול התחלות הבניה".

ענף הנדל"ן המניב למסחר בישראל – הנחות ופריסות דמי שכירות כבר אינן מילה גסה
להערכת גולדשטיין בעלי הנכסים צפויים להכניס עוד את ידם לכיס בזמן הקרוב ואף להתגמש בשכר דירה לאורך זמן ובהתאם חשופים לירידות שווי של הנכסים. "הקניונים הסגורים הינם הנכסים  החשופים ביותר לירידת שווי במהלך התקופה של השנה הקרובה שיכולה לנוע בטווח של 5%-10%" כותב גולדשטיין.
לסיכום אומר כי בטווח הזמן הבינוני תיתכן ירידה של דמי השכירות בחלק מנכסי המסחר וזאת כתלות בתמהיל השוכרים ורמת פגיעתם וחשיפתם להרעה הצפויה בכלכלת ישראל.

ענף הנדל"ן המניב למשרדים בישראל –ההשפעה מבנית בטווח בינוני-ארוך  

במידרוג מציינים כי כי קיים לחץ על דמי שכירות וכי שינוי הרגלי עבודה ישפיעו על ביקוש שטח המשרדים. גולדשטיין מציין את שיעורי האבטלה שעלולים לפגוע בפעילות החברות והתאמה על הבקוש לנכסי משרדים ואלו עשויים להוביל למגמה של ירידה בשיעורי התפוסה ורמות המחירים. חשש נוסף נוגע למשרדים בנוגע לאכלוס שטחים פנויים. לסיכום כותב גולדשטיין "ענף המשרדים מתחיל להרגיש את גלי ההדף ובטווח הבינוני ארוך צפוי שנראה שינויים מבניים".