"אין מחיקות משמעותיות של ערך המשרדים בדוחות הכספיים כי יש סיכוי גדול שזה יסתכם במכה קלה בכנף"

מגפת הקורונה גרמה לשינוי דפוסי העבודה - פחות מהמשרד יותר מהבית. מה שהתחיל כחובה בגלל הסגר, הפך להיות נורמה במקרים רבים. מנהלי החברות פשוט הבינו שעבודה מהבית היא יעילה לא פחות מאשר מהמשרד (ואפילו יותר) והיא חסכונית יותר - פחות שטחי משרד. גם לעובדים זה במקרים רבים נוח יותר - אין פקקים, אין איבוד זמן על נסיעות. אז אולי זה לא יהיה אפקטיבי לעבוד רק מהבית. אך מודל היברידי של עבודה מהבית לצד עבודה מהמשרד, הולך ומחלחל. חברת מטריקס היתה מהראשונות לשקול וליישם זאת,  אך מדובר כבר בעשרות רבות ואפילו מאות של חברות.     

השאלה איך זה ישפיע על שוק המשרדים ועל שוק הנדל"ן המניב בכלל? רו"ח תמיר סער, שותף במשרד ליאון אורליצקי ושות', מעריך שהתופעה הזו לא תהיה רחבה מאוד ושירידת המחירים בתחום המשרדים על רקע הקורונה היא תופעה שתהיה בטווח הקצר-בינוני. אבל לא על הטווח הארוך. להערכתו הפרמטר העיקרי שישפיע על המחירים הוא עודף הבנייה בתחום המשרדים.
    
״בעבר, המשקיעים בעלי כסף נזיל קנו דירות, הם ידעו שבבנק התשואה היא לא אלטרנטיבה ואילו שוק ההון נתפס כגורם מסוכן יותר", אומר סער וממשיך - "בשנים האחרונות, אותם משקיעים פרטיים החלו לחפש השקעה במשרדים כנדל״ן מניב, בעיקר בשל הזינוק במחירי הדיור, לצד מרכיבי מס הרכישה והתשואות, מגבלות רגולטוריות ועוד . זוהי לא רק מגמה כלכלית, אל גם טרנד עכשווי, קונים משרדים משתמשים בחלקם והיתר מופנים להשקעה. אם בעבר בניינים שלמים היו שייכים לגורם או חברת אחת, היום חלק מהבניינים שייכים להרבה מאד בעלים קטנים, החל מ-60 מטר משרד ועד לקומות שלמות.

״המגה אירוע שקרה לנו בשנה האחרונה, יצר מצב של ירידת ביקוש זמנית, ואותם בעלי נכסים לא הצליחו למצוא שוכרים. מצב זה גרם לירידת מחירים מאד מהירה. מדוע? כי האדם הפרטי בעל נכס מניב חייב שוכר. אם הוא לא מקבל את ההכנסה הקבועה ובנוסף פועלים עליו שלושה כוחות נוספים: משכנתא, ארנונה ודמי ניהול, הוא מפסיד הרבה. כלומר, לא רק שהוא לא מכניס כסף בגין הנכס, הוא גם מוציא לא מעט כסף. משרדים יכולים להיות ריקים גם חודשים, במיוחד בתקופת הקורונה״. 

משקיעים פרטיים נפגעו יותר מהחברות הגדולות? 
״ההבדל בין חברות גדולות למשקיעים פרטיים נקרא חיסרון כיס, ואני מדבר על הרמה התזרימית יומית. למשקיע פרטי יש הוצאות שוטפות של אלפי שקלים, וגם אם המשכורת של האדם הפרטי גבוהה, הוא עדיין צריך להוציא הרבה כסף באופן יחסי על מנת לתחזק את הנכס. במקומות מסוימים זה יצר ממש כשל שוק, אם אותם משרדים היו שייכים לחברות הגדולות, להם יש פיזור הון ותזרים רחב, הם יכלו לשמר את הערך ולעבור את התקופה. למשקיעים פרטיים קשה לעשות זאת, לכן הם מגיעים למצב שהם מורידים 15% ואפילו 25% במחיר, על מנת שיוכלו להשכיר את הנכס שלהם״ 

ההשפעה היא לטווח הארוך? 
״לדעתי מצב זה הוא זמני ונקודתי, כלומר תלוי במיקום. לכן, אני לא מדבר בפרמטרים של קריסת שוק, זה לא רלוונטי, מדובר בבעיה שבמקומות מסוימים משפיעה חזק יותר ובאחרים פחות. 

״בעיקרון, ההשפעה היא לטווח הקצר, אך לפעמים יכולה להמשך לפרקי זמן ארוכים יותר. בעלי הנכסים והשוכרים חותמים בתקופה הנוכחית חוזה במחיר נמוך יותר, ולעיתים קרובות מקבעים את המחיר ל-3 או 4 שנים, לכן הפגיעה היא גם לטווח הבינוני.  כלומר האופציה שעומדת בפניהם היא או להשכיר במחיר נמוך או לא להשכיר כלל במשך כל תקופת הקורונה, האם השיקול להמתין הוא טקטי או אסטרטגי? מומחים רבים טוענים שהשוק עובר איזו שהיא מטמורפוזה, אך לא ניתן עדיין לדעת את ההשלכות בכללותן״.

האם המעבר לעבודה מהבית לא יפגע בבעלי הנכסים גם לטווח הארוך? 
״השאלה האם אנשים רוצים להישאר ולעבוד מהבית, במידה וזה אפשרי בכלל, היא שאלה אמפירית ואפילו פילוסופית. גם אם החברות הגדולות יחזירו את אותם עובדים, יישארו מטרים רבים פנויים.

״זה מצב נתון, בונים פה עוד ועוד בניינים שמיועדים למשרדים, למרות שיודעים שהאזור הוא רווי ולכן הצפי שתהיה ירידה. זוהי שאלה שאין לה תשובה בטווח הזמן הזה, ותלויה בהרבה מאד גורמים כאשר המרכזי מבניהם הוא כמה החברות יצמצמו את שטח המשרדים. לדעתי המעבר לעבודה מהבית לא תחזיק מעמד, אנשים זקוקים למסגרת תעסוקתית, תהיה ירידה זמנית אבל לא כמו שהמומחים צופים״. 

״בניינים שלמים נמצאים בתהליכי בנייה, באותו מתחם של פחות מקילומטר רבוע, נבנים שלושה גורדי שחקים שמיועדים למשרדים, ועד שיאכלסו את המקומות הפנויים, הבניינים החדשים יצטרכו לצאת למסע שיווק אגרסיבי בשביל להשיג את אותם שוכרים״.

לפי מה שאתה מתאר, זהו זעזוע רציני בשוק הנדל״ן. למרות זאת, לא ראינו הפסדים ומחיקות נכסים בדוחות הכספיים. גם לא עלייה משמעותית במרכיב הסיכון. שיעורי ההיוון לא עלו בעקבות הקורונה? 
״התמונה לגבי האסטרטגיה, כלומר לטווח הרחוק, עדיין לא ברורה וייתכן שהכל יחזור לקדמותו. לחלק מן השוכרים יש הסכמים ארוכי טווח (עוד מלפני הקורונה), שלמרביתם נותר עוד לפחות שנה-שנתיים במחירי קדם קורונה, לכן אני לא רואה סיבה לעשות התאמות בדוחות הכספיים בנקודת זמן זו. יש סיכוי גדול שזה יסתכם במכה קלה בכנף, ללא השלכות רוחב. אולי שיעור ההיוון אמור לעלות אבל מנגד יש ירידה בסביבת הריבית, מה שמנטרל את העליות. אני מניח שבמידה ותהיה השלכות, אנחנו נתחיל לראות אותן בשנה הבאה ובזאת שלאחריה״. 

אנחנו עדיין תחת קורונה. אין מקום להעלות את ההפרשה לחובות מסופקים. בכל זאת אנשים רבים מתקשים לשלם? 
״בסופו של דבר, חלק מהשוכרים, לפחות לפי מה שפורסם, מקבלים פיצויים על ההוצאות הקבועות שלהם, בעיקר על שכר הדירה, דמי ניהול וארנונה. כמובן בהתאם לדוחות ומחזורים בשנת 2019. כך, שאם מסתכלים על הדבר הנ״ל מלמעלה, ניתן להגיד שהשלכות על החלק הזה אמור להיות פחות אקוטי. בעלי עסקים מקבלים פיצויים, שאותם אמורים לשלם לחברות הנכסים. כמו כן, החברות מציעות הסדרים שונים, שעוזרים בפריסה נוחה יותר או בהפחתה בשכר לפרק זמן, ולכן אין סיבה לראות הפרשות לחובות מסופקים. יש פה מחשבה מושכלת של שני הצדדים כיצד להקטין את הנזק. 

איפה באה לידי ביטוי בדוחות הכספיים העלייה בסיכון לטווח קצר? 
״יש פגיעה בטווח הקצר, אך אם אתה חוזה שסביבת הריבית תרד, הבעייתיות שנוצרה לשנה שנתיים הקרובות מקוזזת על ידי ירידת הריבית. כלומר, בסביבה זו ששיעורי ההיוון נמוכים מאד באופן יחסי, ההשפעה של העתיד חזקה באופן דומה להשפעת ההווה, ולכן הירידה בהערכת השווי מתאזנת, זה נדבך אחד מתוך כמה נדבכים. זה תלוי מאד בתמהיל הנכסים, אופי השוכרים ומיקום הנכסים״. 

אז כל אירוע אפילו מגה אירוע הוא בעצם אירוע שולי לטווח הארוך ואין לו השלכה על השווים. אם המגפה לא משפיעה על שווי הנכסים מה כן?  
״תחום הנדל״ן הוא תחום סולידי, יש כאלה שיגידו טריפל A. הוא תחום שהתנודתיות בו מעטה יחסית. שנה בהיבט של חברות בתחום זה, מוגדרת כטווח הקצר, ולכן השאלה שנשאלת, האם השפעות אלו יהיו גם לעתיד? לא בטוח וצריך לזכור שיש כוחות נוספים שפועלים על השוק כמו הסכמי השלום או מנועי צמיחה שבאים בעקבות משבר. זהו שוק סולידי, ובגלל מהמורה בדרך המצב לא ישתנה. זה לא שאני אומר שאין השפעה כלל, אך לא ניתן לראות אותה בטווח של השנה שנתיים הקרובות״. 

כמה ההשפעה היא חזקה במקומות מחוץ למרכז? 
״לגבי נכסים מניבים בפריפריה ההשפעה היא מאד נקודתית, לעומת המרכז אין הרבה היצע, אז בעלי הנכסים הפרטיים פחות נלחצים אך עדיין מורידים מחירים. ההבדל בין סביבת רווית משרדים כמו באזור תל אביב לבין אזורי הפריפריה הוא שבמקומות בהם ההיצע נמוך המחירים יחזרו יחסית מהר למצב הריאלי ערב משבר הקורונה.״ 

כיצד המשבר השפיעה על עולם הקניונים? אולי האוכלוסייה שנפגעה הכי קשה בתחום הנדל״ן המניב
״הקניונים השכונתיים, אלא שמוגדרים ומתנהלים ככאלה, יחוו השפעות יותר נמוכות. הקניונים הגדולים במרכזי המסחר יצטרכו לעשות התאמות שונות בכדי להתמודד עם המשבר, כמו לספק במתחמים שירותי רפואה או שירותי מחייה בסיסיים. השוק נמצא ברגרסיה לאו דווקא בגלל הקורונה, אלא בעיקר מהמעבר לאונליין, ניתן לראות את זה בזינוק במחירי המרכזים הלוגיסטיים. היום אנחנו קונים גם וגם - גם בקניון וגם באינטרנט. הילדים שלנו יקנו רק או בעיקר באונליין, והדורות מתחלפים בקצב מהיר הרבה יותר מ-25 שנה כמו שנהגו להגדיר בעבר" 

האם יש השפעה על דירות למגורים? 
אני לא רואה פגיעה במגורים. לא בונים מספיק, ובנוסף הורידו את מס הרכישה למשקיעים בשביל לתמוך בשוק. תוסיף לזה את העובדה שאנחנו עם שרואה בדירה ערך עליון, ואז דווקא מקבלים צפי למחסור עצום של דירות. אני לא רואה פגיעה בתחום הדירות הפרטיות, לפחות לא בעקבות המשבר״