"יש עודף היצע של נדל"ן למגורים בפריפריה; אין לנו מניה מועדפת"
סקטור הנדל"ן הוא אחד מהנפגעים הגדולים ביותר ממשבר הקורונה, בזמן שיתר המדדים רשמו התאוששות, מדד הנדל"ן רושם תשואה שלילית של כ-10% מתחילת השנה. בראיון לביזפורטל ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן של לאומי פרטנרס, מעריך לאן השוק הולך לקראת פתיחת השנה החדשה.
לאחר יציבות של כמה חודשים מחירי הדירות חזרו לעלות בחודש שעבר האם המגמה תימשך?
"אנו אכן רואים עליות קלות במחירי הדירות הממוצעים בחודשים האחרונים עם עליה בשיעור של כ-1.5% בספטמבר, החודש האחרון לגביו יש נתונים של הלמ"ס, ביחס לאפריל 2020 שהיה הנמוך ביותר בשנה האחרונה.
"כשאנו מנסים לבחון את הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור אנו רואים מצד אחד ציפייה למיתון, שיוריד את כוח הקניה של הרוכשים הפוטנציאליים, ומצד שני סביבת ריבית נמוכה שצפויה גם להישאר נמוכה לטווח ארוך. סביבת הריבית מקטינה את היקף התשלום השוטף וגם את אלטרנטיבות ההשקעה של משקיעים, ותורמת לביקוש בשוק הדיור".
- כל הכותרות
"כמו כן, אנו רואים האטה משמעותית בשיווק קרקעות וחוסר וודאות ברמה הממשלתית לגבי תכניות להגדלת היצע. לפיכך, להערכתנו קשה להוציא אמירה חזקה לגבי כיוון השוק ואיננו מתיימרים לעשות זאת, כאשר בהערכות השווי של החברות בתחום אנו משתמשים במחירי השוק הנוכחיים ובתחזיות החברות המבוססות עליהם.
"עם זאת, אנו שמים דגש על שימוש בטבלאות רגישות לשינוי במחירים, כיוון ששינוי באחוזים בודדים משפיע בעוצמה חזקה יחסית על התמחור".
כיצד ישפיע ביטול המגבלה על נטילת המשכנתאות בריבית פריים לטווח הבינוני-ארוך על שוק הנדל"ן?
"מחישוב שביצענו עבור משכנתא ממוצעת (800 אלף שקל, 25 שנים), מעבר לרכיב של שני שליש פריים יביא לחיסכון של 5-10% בממוצע. לפיכך, ברמה המעשית, להערכתנו מדובר בפקטור שמחזק את הביקוש אך לא בעוצמה חזקה.
"עם זאת, להערכתנו, יותר מעניינת הסימבוליות של המהלך: בנק ישראל הטיל את המגבלה על מסלול הפריים ב-2011, וזאת מתוך חשש מעליית ריבית שתביא להרעה ביכולת ההחזר של הלווים.
"בעצם, במהלך הנוכחי בנק ישראל מאותת כי הריבית הנמוכה צפויה להישאר איתנו שנים רבות מאוד. לציפייה זו יש משמעות חיובית על כלל שווקי הנדל"ן, הן על הנדל"ן למגורים (משפיע על גובה ההחזר החודשי ואלטרנטיבות השקעה) והן על הנדל"ן המניב, שמשפיע על שיעורי היוון הנכסים ועלויות חוב.
לאן הולך שוק הנדל"ן ב-2021?
"קשה לנו להצביע על כיוון, יש גורמים חיוביים ושליליים שמשפיעים על כלל השוק, וכן להערכתנו נוצרו בפריפריה בחלק מהאזורים עודפי היצע שישפיעו ספציפית על אזורים אלו. כאמור, בהערכות השווי שלנו אנו מניחים יציבות מחירים ומשתמשים במחירי השוק הנוכחיים".
אילו מניות נדל"ן הן המעניינות ביותר לקראת השנה החדשה?
"אנחנו מסקרים 3 מניות בתחום הנדל"ן למגורים: דמרי, אפריקה מגורים ואזורים. בתחילת נובמבר מחירי היעד שלנו היו קרובים למחירי השוק של המניות אך מאז המניות הללו הציגו עליות בשיעורים שבין 30% ל-50% כך שכל המניות נסחרות היום במחירים הגבוהים משמעותית ממחירי היעד.
"לפיכך, אין לנו מניה מומלצת, אך נציין כי מבחינת תמחור יחסי, מניית אפריקה מגורים מציגה פער קטן יותר ביחס למחיר היעד ביחס לשתי החברות האחרות".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
3.קונים בקרית חיים מערבית יש ביקושים ליד הים שדרות דגנאביר 22/12/2020 06:48הגב לתגובה זו0 0הוועדה המקומית אישרה את תכנית התחדשות קריית-חיים מערבית במסגרת התכנית תחובר השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. בתוך כך, יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילהסגור
-
2.יש עודף היצע במרכז וגם בפריפריה.סמי 20/12/2020 19:35הגב לתגובה זו4 0תעשו סיבוב בהרצליה תראו מה הולך שם, כל בניין שני תמ"א, כל העיר מתחדשת, המון פרוייקטים חדשים מי יגור שם? מי ישלם?סגור
-
1.שאלה לברי גנדנשטיין (וגם לאיתן גרסטנפלד)בודק בפרטים 20/12/2020 18:19הגב לתגובה זו1 0אם שלוש החברות שאתם מסקרים עלו ב - 30-50% אין כאן משהו שצריך לבדוק ?? המשקיעים פועלים ללא כל היגיון ?? מדובר במשקיעים פרטיים או גופי השקעה גדולים שחושבים אחרת ממכם. ולאיתן, לא חושב שצריך לברר את הנושא עם אנליסט הנדל"ן המומחה ??סגור
-
תשובהברי 21/12/2020 09:16הגב לתגובה זו0 0זאת שאלה טובה ואני מסכים שחסרה לזה התייחסות שלי. להערכתי, מחירי מניות יזמיות הנדל"ן למגורים עלו מנובמבר הן לאור הסנטימנט החיבוי בכל השוק, שנובע מאישור ותחילת ההתחסנות, והן מהודעות חיוביות ספציפיות לסקטור כמו השינוי הצפוי בתמהיל המשכנתאות. כמו שנכתב בכתבה, בתחזיות שלי אני משתמש במחירי השוק הקיימים, כאשר אני מעריך כי כיום מדובר בהערכה סבירה- שמרנית. זה נכון ששינוי קטן יחסית בהנחה לגבי המחירים יכול להשפיע מאוד על מחירי המניות, ומי שמשתמש בתחזית אגריסיבית יותר לגבי המחירים יכול להגיע קרוב לתמחור הנוכחי של המניות.סגור
