תמ"א 38 מודל 2021 - העירייה תקבל קומה בבניין

משרד המשפטים פרסם הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה. כמו כל דבר שקשור בחוקים, גם זה נייר מאוד משעמם: מאוד יבש, ומאוד טכני. אבל אני חושב שכדאי שהציבור כן יקרא ויגיב על ההצעה הזאת. אחרת, היא עוד עלולה לעבור.

בין השאר, מוצע לתקן את החוק בנושא תמ"א 38, ובנושא של הקלות ליזמים. בנושא של תמ"א 38, התיקון לחוק מנסה להתמודד עם בעיה אמיתית מאוד: עיריות לא רוצות פרויקטים של תמ"א 38. למעשה, במדינת ישראל עיריות לא רוצות תושבים, כי הארנונה שתושבים משלמים לא מכסה את ההוצאות שהם גורמים לעירייה. את תמ"א 38 הן רוצות אפילו פחות, כי זה אומר להעמיס על תשתיות באזורים קיימים.

כדי להתמודד עם הבעיה הזאת, התיקון לחוק מציע שבפרויקטים של תמ"א 38, העירייה תאשר ליזמים לבנות שטח נוסף, והשטח הנוסף יהפוך למבנה ציבורי בבעלות העירייה. כעבור 10 שנים מהבנייה, העירייה תוכל למכור את הנכס הזה. כלומר, החוק מציע שהעירייה תקבל תשלום נוסף עבור פרויקטים של תמ"א 38, והתשלום הנוסף יגיע בתור קומה בבניין, במקום בכסף.

זה משאיר אותי עם כמה שאלות. ראשית, למה, אם ניתן לבנות שטח נוסף בבניינים של תמ"א 38, לא אישרו את זה עד היום? כלומר, בניינים של תמ"א 38 נבנים בדרך כלל באזורים שבהם הביקוש הוא הגבוה ביותר, ולכן כל תוספת לבנייה היא מבורכת. אז אם אפשר היה לאשר את זה עד היום, למה לא אישרו? שנית, למה לתת לעיריות קומה בבניין במקום שהעירייה תקבל כסף? אם רוצים להגדיל את התשלום לעיריות, שיתנו ליזמים אישור לבנות שטח נוסף, ושהעיריות יקבלו אגרה בשווי של השטח הנוסף. זה יהיה גם יותר יעיל כי בשטח הנוסף יבנו דירות ולא מחסנים לשימוש העירייה, וגם יקטין את החשש לשחיתות.

כשנותנים לעירייה מבנה ועוד מרשים לה למכור אותו בתוך 10 שנים, יש חשש אמיתי שלפחות בכמה מקרים, אנשי מפתח בעיריות לא יעמדו בפיתוי וימצאו דרכים לקבל הכנסה נוספת מהנכסים הללו. כשהכסף עובר כאגרה לעירייה, לעומת זאת, יש תשלום שנרשם בספרים, והכל הרבה יותר שקוף. אבל כנראה שבמנהל התכנון שכחו שלפני 4,000 שנים בערך בני האדם עברו למסחר שמבוסס על כסף. במנהל התכנון דווקא מעדיפים לחזור לסחר חליפין: דירה תמורת היתר בנייה.

בנוסף, התיקון לחוק מבקש לצמצם מאוד את נושא ההקלות. עד היום, כשיזמים גילו שהתב"ע שלפיה הם אמורים לתכנן לא מתאימה לצרכים, הם הגישו בקשות להקלות. הדיון בהקלות לקח זמן, כי הציבור יכל להתנגד, והדיונים יכלו גם לקחת שנים. אז כדי לזרז תהליכים, התכנון לחוק מתכוון לבטל את ההקלות. זה בהחלט מבורך. רק שמי שהגיש את התיקון שכח שני דברים. אחד, גם אחרי התיקון, במקרים רבים התב"עות לא מתאימות לצרכים. לכן ביטול ההקלות מבטל גם את האפשרות להתמודד עם העובדה שברוב המקרים התב"עות תוכננו לפני שנים רבות, ולאף אחד אין כוונה לעדכן אותן. השני, שלפי התיקון, אומנם לא יהיו הקלות, אבל למהנדסי הערים תהיה סמכות לאשר חריגות מהתב"ע.

כך שלפני החוק, מי שרצה הקלה היה צריך ללכת למסלול פומבי שבו ההקלה נבחנה באופן מסודר. עכשיו, מי שירצה חריגה מהתב"ע ילך למהנדס העיר וינסה לשכנע אותו לתת לו הרשאה. גם במצב שקיים היום, יש עשרות ראשי ערים ומהנדסי ערים שמצאו את עצמם מתמודדים עם חשדות לפלילים (וחלקם גם הורשעו) בגלל נושאים שקשורים לבנייה. מה יקרה כשההחלטות יתקבלו בין מהנדס העיר ליזם?

דר' אביחי שניר, האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי