הבנקים עושים עליכם סיבוב ובנק ישראל שותק

החששות שהעלנו כאן התבררו כנכונים. למרות ההקלה לכאורה שבנק ישראל "העניק" לרוכשי הדירות ולוקחי המשכנתאות, הרי שהציבור לא באמת נהנה ממנה. בנק ישראל איפשר להגדיל את מסלול הריבית המשתנה משליש לשני שלישים ומדובר בבשורה כי מסלול הריבית המשתנה/ ריבית הפריים זול לעומת המסלול בריבית קבועה. הריבית המשתנה נמוכה משמעותית מהריבית הקבועה, אם כי מסוכנת יותר - כי היא יכולה בעתיד לעלות.

אבל הבנקים לא חיכו לעתיד הרחוק. הם הבינו מיד שתהיה הסתערות על משכנתאות בריבית פריים והם כבר העלו את הריבית - ככה זה שוק חופשי, ככה זה כשבנק ישראל דואג לך. העלאת הריבית היא כללית - לא רק במסלולי הפריים, אלא כמכלול כך שהריבית האפקטיבית שהיתה אמורה לרדת, לא ירדה.

התוצאה העקומה של המהלך של בנק ישראל
התוצאה הזו כל כך עקומה כי שוב עושים סיבוב על גב הציבור. לפני תשע שנים הגבילו את מסלול ריבית הפריים לשליש בלקיחת משכנתא ומנעו מציבור ענק ריבית נמוכה על המשכנתא שלו. הציבור משלם 1%-1.5% יותר בגלל ההגבלה הזו, אז נזכרו אחרי 9 שנים ואמרו - טעינו. אבל גם עכשיו, טועים שוב ומאפשרים לבנקים שלא לגלגל את הריבית הנמוכה לציבור.

כזכור, בנק ישראל ביטל בחודש שעבר את המגבלה והחל מהשבוע ניתן לגשת לבנק ולקחת משכנתא בתמהיל חדש: עד שני שלישים מהמשכנתא במסלול ריבית פריים והשליש הנותר במסלול של ריבית קבועה, שהיא גבוהה יותר בעשור האחרון בגלל הריבית האפסית בארץ ובעולם. האמת היא שאין מה לרוץ לבנק ולקחת משכנתא בתמהיל החדש. זה לרוב לא משתלם. אתם יכולים אומנם להגדיל את המרכיב של הריבית המשתנה שהיא זולה יותר מהקבועה, אבל היא גבוה משמעותית כאמור מהריבית המשתנה שהיתה קודם לכן. כלומר, אתם יכולים להוזיל את הריבית ביחס לנקודת המוצא, אבל תזכרו שאתם מעלים את הסיכון. זו לא אותה הלוואה, וכדי שזה יהיה כדאי לכם הריבית צריכה לרדת משמעותית. הבנקים לוכדים את אלו עם הזיכרון הקצר, אלו שלא יודעים שהם מעלים את הריבית משמעותית ורואים שהמשתנה נמוכה יותר מהקבועה ומוכרים להם הלוואות גם יקרות וגם מסוכנות יותר ממה שהם יכלו לקבל.    

בדיקה שביצע ביזפורטל בימים האחרונים מעלה כי הבנקים אינם פראיירים והעלו את הריביות שהם נותנים ללקוחות במסלולים השונים וזאת כדי שימשיכו להרוויח אותו דבר. הם ישמרו על המרווח שלהם והשאלה היא אם הציבור יצליח בכלל להוזיל את המשכנתא שלו. ספויילר: כנראה שלא. אבל, יש לנו הצעה שתמיד עוזרת: תקבלו הצעות ממספר גופים בנקאיים ותתמקחו. כל עשירית של ריבית שתחסכו, תוזיל לכם את המשכנתא הכוללת בעשרות אלפי שקלים.

חוץ מזה, אנחנו מבטיחים - נוציא שאילתא לבנק ישראל ולמפקח על הבנקים ונשאל איך הם מאפשרים לבנקים לנצל את העיוות הזה, ואיך הם מסבירים שהשוק תחרותי בשעה שכולם מיישרים קו להעלאות ריבית. אולי הפיקוח חושב שהתפקיד שלו לפקח על יציבות הרווחים של הבנקים (שזה חלק מהעניין אבל לא הכל), ולא לפקח על הבנקים שלא יגזלו את הציבור? 

לדברי ארז כהן שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "האחריות היא לא על הבנקים שהם גוף מסחרי ולא על בנק ישראל, אלא אשמים בכך מקבלי ההחלטות בממשלה, שמראש תמכו ועודדו את הנגיד לקבל החלטה שגויה בעליל. ההחלטה מעודדת את עם ישראל לקחת כמה שיותר משכנתא, גם בשל התחושה הווירטואלית שההחזר החודשי שלו יקטן (מה שלא יקרה בסופו של דבר) ובעיקר, בשל התחושה שאו טו טו מחירי הדיור מטפסים ועולים ואסור, בשום פנים ואופן לאחר את הרכבת".

כהן מאשים כי "הממשלה, וכמוה גם הנגיד, וגם הבנקים המסחריים בנקודת הקצה, מכניסים רבבות, אם לא מאות אלפי ישראלים להרפתקה שספק אם יידעו לצאת ממנה ומדובר במשבר שעלול להיווצר בשוק המשכנתאות. במציאות בה ישנם במשק הישראלי קרוב למיליון מובטלים, יש אומרים אף יותר, חלקם הגדול בגיל עד 40, שזה אחוז גבוה מלוקחי המשכנתאות - מדובר במציאות מטרידה מאוד ומטרידה לא פחות העובדה שהתקנה החדשה של בנק ישראל יותר משתסייע בפועל ללוקחי המשכנתאות, מהווה כבר בימים אלה דלק המבעיר את מחירי שוק הדיור".

בואו נדבר במספרים: בכמה הבנקים העלו את הריביות?
כולם התלהבו כשהוכרז המהלך של משכנתא עד שני שלישים במסלול הפריים. אבל בכמה העלו הבנקים את הריביות? בלפחות אחוז ללווים הכי טובים, כשהממוצע עומד על אחוז וחצי. אם עד עכשיו ניתן היה לקבל משכנתא בפריים מינוס 0.4% ואפילו מינוס 0.6%, כלומר ריבית בפועל של 1%-1.2% במסלול הפריים של המשכנתא, הרי שהשבוע הריביות הכי נמוכות שנמצאו עמדו על 1.9% במסלול ריבית הפריים, והגבוהות יותר מגיעות ל-2.5% וצפונה.

מה שקרה בפועל ביומיים האחרונים – אפילו אם מבקשים רק חמישים או שישים אחוז במסלול ריבית הפריים - כבר אין פריים מינוס אלא תוספת: פריים פלוס חצי (כלומר ריבית של 2.1%). יש תיקים שיכולים להגיע לפריים פלוס 1% וברי המזל יקבלו פריים פלוס 0.3%. כלומר הריבית הכי נמוכה בפועל במסלול הפריים תהיה מעתה 1.9%.

מבדיקות שערכנו - בבנק לאומי מדובר בפריים פלוס 0.3% (1.9%) והריביות הקבועות התייקרו גם הן ב-0.1%-0.3%. אחד הלקוחות אף סיפר על קפיצה של 1.8% בבנק לאומי, כלומר 3.4% בפועל. בבנק אוצר החייל נותנים אמנם 1.6% ונראה שזה זול - אבל בריביות הקבועות הם מעלים את הריביות בחצי אחוז ואפילו אחוז שלם. בנק דיסקונט העלו את הפריים לפלוס 0.5% יחד עם עלייה קלה בקבועות, וכך גם במזרחי, וגם בבנק פועלים מדובר על תוספת של פלוס 0.5%.

חשוב לציין שזה כמובן תלוי לקוח. לא כל לקוח יקבל את זה. תלוי בכמה משתנים כמו – אחוז המימון, תקופת המשכנתא, טיב הלקוח (האם יש לו היסטוריה בעייתית) ועוד. אז למרות שהבנק המרכזי הכריז כי הציבור יוכל לחסוך כ-500 שקלים בחודש בתמהיל החדש. המציאות איך לומר: מעט שונה.

גם הריביות במסלול הריבית הקבועה - עלו
תיאורטית ניתן יהיה להמשיך ולקבל פריים מינוס אבל מכיוון שמדובר במשחק סכום אפס - הריביות יעלו ב'דלת האחורית' בריביות הקבועות. כך למשל, אם עד היום ניתן היה לקבל ריבית קבועה ב-2.5% או 3% - הריביות הללו צפיות גם הן לעלות ובחלק מהבנקים כאמור הן כבר עלו. וזאת מכיוון שאת הבנק לא מעניין המסלול הספציפי שבוחר הלקוח אלא המרווח הכולל (ההפרש בין עלות גיוס הכסף לבין העלות שהוא נותן לציבור) שהוא כבנק יקבל.

במקום לחסוך 60 אלף שקל המשכנתא תתייקר ב-60 אלף שקל
מאיר וידר, מנכ"ל "וידר משכנתאות" מסביר את הבעיתיות בדוגמה מספרית: לדבריו, "אם משפחה הייתה אמורה לשלם על משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנים כ-4,100 ש"ח לחודש, ברפורמה החדשה יוצא מצב שבעקבות השינויים והריביות הגבוהות יותר, נוטלי המשכנתא לא רק שישלמו יותר, אלא ההחזר החודשי שלהם צפוי לעלות לכ-4,700 ש"ח לחודש. אם יישארו עם התמהיל הישן והריביות במשק תעלה בעתיד אז ההחזר שלהם יעלה רק כ-4,300 ש"ח לחודש. כלומר, המהלך החדש במקום להוזיל את המשכנתא בכ-63 אלף שקל - מייקר אותה בלפחות סכום דומה".

מכרו לציבור הוזלה של 500 שקל בהחזר החודשי - אבל זה לא נכון
יועץ המשכנתאות אביעד דגן, מומחה ומרצה בחוג לכלכלה וניהול באקדמית עמק יזרעאל אומר כי "הכותרות מלפני חודש שדיברו על הוזלה של 500 שקל בהחזר החודשי פשוט לא נכונות. הציבור לא יחסוך כסף ובפועל ימצא את עצמו עם סיכון גבוה יותר על אותה משכנתא, וככל הנראה גם עלות גבוהה יותר בסופו של דבר"

לדבריו: "שום רפורמה לא תקטין את ההחזר ב-500 שקל. אין שום אפשרות להוריד 500 שקל בהחזר החודשי באמצעות רפורמה, וגם לא 400 ואולי גם לא 100 שקל. הורדה מאסיבית של החזר חודשי מתבצעת רק אם מגדילים את התקופות" כלומר מוסיפים שנים למשכנתא.

תדאגו גם לדירוג האשראי שלכם
רמי קוסטוקובסקי מנכ"ל חברת "קרדיט קלין", המעניקה ייעוץ לשיפור דירוג האשראי אומר כי לפני שהולכים "לתהליך של מחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה, חובה עליכם להיות עם נתוני האשראי הטובים ביותר על מנת לקבל את התנאים הטובים ביותר לקבלת המשכנתא. לצערנו קיימים מקרים רבים בהם הרישומים בדירוג האשראי, ה-BDI, אינם נכונים או שהם לא היו אמורים להופיע כלל בדו"ח, ואנו נתקלים במקרים רבים בהם נעשו טעויות ועוולות בדו"חות האישיים של נתוני האשראי, שמובילים לדירוג בינוני או נמוך. כתוצאה מכך אנשים נתקלים בסירובים בעת בקשתם למשכנתא או מקבלים פחות כסף, לעיתים ללא הצדקה".

קוסטוקובסקי מוסיף כי "גם אם מתוך בדיקת דירוג אשראי עולה כי יש לכם דירוג בינוני או שלילי, ניתן לעשות כמה פעולות כדי לשפר אותו. מחיקת BDI שלילי מתבצעת כאשר קיימת שגיאה ברישום שלכם, והחוב שהצטבר אצלכם כבר לא קיים. כדי לעשות זאת, חשוב תחילה לאסוף את כל הנתונים החיוניים. כיום ישנו שירות שכל אדם יכול להוריד את הדו"ח שלו בכל עת. זה כמובן מבורך אך הדו"ח מסורבל ומרבית האנשים לא ידעו כיצד לקרוא אותו באופן מיטבי. לדוגמה, חלק מהאנשים לא יודעים שנטילת הלוואות רבות יכולה להוריד את ניקוד ה–BDI, מה שעלול לפגוע בהמשך בתנאי האשראי ובמיקוח מול הבנקים".

אז מה לעשות בפועל? - לא לקפוץ על ה'מציאה'
דגן סבור כי "ב-99% מהמקרים עדיף לא לקחת את הסוכריה החדשה כי דווקא במסלול של שליש פריים הבנק מתגמש הרבה יותר ויש אפשרות לחסוך כסף - ויותר חשוב: לשמור על יציבות ופחות סיכון לאורך חיי המשכנתא".

גם וידר מסתייג ואומר כי לא לקחת את האפשרות החדשה בצורה עיוורת אלא "ההמלצה היא לבחון לעומק את הכדאיות של הרפורמה החדשה".