פינוי שדה דב - מתיחת פנים מחודשת לתל אביב

בימים אלה התבשרנו כי יצא לדרך "מתחם אשכול", הראשון מבין המתחמים של שדה דב שהתפנה בצפון תל אביב. מדובר בסך הכלב כ-48,000 יחידות דיור, כ-190 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה וכ-680 חדרי מלון, זאת מתוך כ-160 אלף דירות בסך הכל שתכלול תכנית הענק של כל מתחם שדה דב.

מעבר לעובדה שמדובר לכל הדעות בתוספת נכבדה ביותר של יחידות דיור, תעסוקה, מסחר ומלונאות, ובתקופה שבה שוק' הדיור סובל קשות מהעדר היצע, ובמיוחד במרכז הארץ, לטעמי יש כאן בשורה נוספת, לא פחות חשובה, שתבוא במהלך העשורים הקרובים במתיחת פנים מחודשת לעיר תל אביב כולה.

ראשית, המתחם החדש יתממשק בצפונו לחוף הצוק ולתכנית ענק נוספת, חוף התכלת בהרצליה, מה שייצור רצף אורבני רציף בין שתי הערים, כולל בניית רבבות יחידות דיור ומיליוני מ"ר תעסוקה ומסחר, כלומר תיווצר כאן "סיטי" מודרנית חדישה שתהיה ממושקת לחוף מרהיב, צירי תחבורה אסטרטגים נוחים וכל מערך השירותים האפשרי, ממרכזי מסחר, מגדלי משרדים ועד לבתי מלון.

שנית, המתחם "ימתח צפונה" את ליבת העיר תל אביב כשבד בבד ייסלל לאורכה במהלך השנים הקרובות הקו הירוק החדש של הרכבת הקלה שיחצה את רחוב אבן גבירול המתחדש, את נחל הירקון וימשיך צפונה לתוככי המתחם החדש שייבנה. עובדה זו תעניק לעיר תל אביב עוד הרבה עומק ומרחב מחיה ותחדש ותרענן אותה לאחר שבמשך שנים רבות הסתופפה בתוך המרחב שבין נחל הירקון לבין יפו.

שלישית, לפי הערכות משרדי מתחם שדה דב ישפיע לא רק על אוות איזור בו יוקם, כלומר מצפון לירקון ולשכונת כוכב הצפון, אלא גם על רובע 4, כלומר מה שמכונה "הצפון הישן" והמשתרע בין רחוב ארלוזורוב בדרום ועד יהודה המכבי ופארק הירקון בצפון ומאבן גבירול במערב ועד לדרך נמיר במערב. ברובע זה אושר לא מכבר לבנות במסגרת תמ"א 38/2, ובכלל, בניינים של עד 7-8 קומות, זאת במקום 3-4 כיום ואנחנו צופים כי מגמה זו של התחדשות הרובע תתחזק ותלך בד בבד לקידום מתחם שדה דב.

רביעית, בפועל תיווצר "ריביירה" רציפה בין הרצליה בצפון לבין בת ים בדרום, כולל טיילת, בתי מלון, מרינות וממשק אורבני תוסס, מה שיהפוך את תל אביב רבתי לאחד המתחמים האורבניים והתיירותיים האטרקטיביים ביותר לאורך חופי הים התיכון ויביא ללא ספק לא מעט תיירים ומשקיעים לישראל, זאת כמובן לצד שדרוג איכות החיים של תושבי המטרופולין כולה.

חמישית, וזה אולי הכי חשוב, ואם נחזור לראשית מאמר זה, מדובר ללא ספק בעתודת דיור משמעותית, שלא לומר קריטית, ובתקופה בה שוק הדיור משווע בדיוק לקידום תכניות ענק מעין אלה. מבדיקה שערכנו מתברר כי במרכז הארץ לבדה קיים פוטנציאל לעוד כ-400 אלף יחידות דיור לפחות (לא כולל התחדשות עירונית) לעשור הקרוב ולכן חשוב שמקבלי ההחלטות בשוק הדיור יהיו ערים לכך, ובמיוחד בעידן כה בעייתי של מגיפת קורונה ומשבר כלכלי מחד גיסא ומעט היצע בנייה מאידך גיסא.

כותב המאמר ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין