החלום של כצמן - להיכנס לשוק המשכנתאות בארה"ב

המשקיעים בחברת ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,530 0% בסיס:1,530 פתיחה:1,546 גבוה:1,613 נמוך:1,526 תמורה:8,912,969 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: של חיים כצמן פתחו אתמול את דוחות החברה כדי לראות מה עשתה הקורונה להכנסות מדמי שכירות בסוף 2020 ומה קרה ל-FFO בתקופה, ומצאו בשורה מטעם המנכ"ל על כניסה לשני תחומי פעילות, חדשים-אך-משיקים. את הראשון, אנרגיה מתחדשת, עוד קל לדמיין. השני עדיין לוט בערפל במידה רבה: החברה הודיעה כי תקים SPAC, חברת שלד שתחפש חברה להשקעה שתמוזג לתוכה בתוך שנתיים, ובקופתה יהיו 250 מיליון דולר. בגזית נתנו שלוש כותרות לתחומים סביבם ירחרחו: פינטק, פרופ-טק וריטייל-טק. הרבה טק, אבל איפה הקשר לנדל"ן? בשיחה עם ביזפורטל, כצמן מפרט מה עומד מאחורי הטייטלים האלה, כדי שהמשקיעים מצדם ידעו מה לדמיין אחרי כל הלועזית.

"עם חברות פינטק אנחנו רוצים בעיקר לפנות לשוק המשכנתאות. בארצות הברית זה שוק עצום שנאמד ב-15 טריליון דולר, וכמה שהוא נראה משוכלל, אנשי הפינטק טוענים שאינו משוכלל דיו. באים אלינו עם כל מיני רעיונות, החל מחבר'ה שכתבו אלגוריתמים שיודעים למקסם ולשכלל לחלוטין דרישות ותמחורים בחיתום. יש גם חברות פינטק שיודעות לעשות בדיקת נאותות לפרויקט נדל"ן, מתמחרות את הסיכונים בהם ומציעות ליזמים פיננסיים, לרוב בנקים ומוסדיים, לקנות שכבות מהחוב הבכיר או מהלוואת המזנין (הלוואת גישור לצורך השלמת ההון העצמי עבור ליווי בנקאי לפרוייקטים – א.פ). אלה רק שני רעיונות מהשבועות האחרונים שקיבלנו, ובכל שבוע מגיעים אלינו שלושה רעיונות חדשים.

"בפרופ-טק הכוונה לחברות שמציעות פיתוחים שנועדו לפתח את התהליך הנדל"ני במרכזי הקניות. דוגמה מוכרת היא הצבת נורות בחניונים שמסמנות אם מקום חניה תפוס או פנוי, אבל יש דברים משוכללים יותר, כמו להקפיץ לעוברים ושבים ליד חנות מסוימת התראות על קופונים או שוברים רלוונטיים – דבר שגרופון עשתה בעבר. נוסף על כך יש פיתוחים ב'בק אופיס' לניהול נכסים מול השוכרים, למשל ניהול נכון של החשמל בנכסים, של התאורה וכו'. כשאנחנו מדברים על ריטייל-טק אלה כבר פיתוחים שעוסקים בשירותים שקשורים בתחום הפעילות של השוכרים, כמו הקמה של חנות דיגיטלית, מערכת לאיסוף מרוכז או הובלה של סחורה מהחנות ללקוחות ועוד".

יש איזה כלל אצבע שגיבשתם לגבי החברה שתשקיעו בה באמצעות הספאק? למשל, הכנסות ברמה מסוימת בשנה החולפת, שיעור צמיחה מינימלי שעליו הוחלט וכו'?
"לא. אנחנו לא שם עדיין".

למה בעצם אצה לכם הדרך להשקיע בחברה דרך המנגנון הזה של ספאק? חברה ששווה להשקיע בה תהיה רלוונטית גם אם תלכו בדרך המלך הארוכה יותר של רכישה והנפקה רגילה.
"אנחנו מאמינים שלנו יש יתרון יחסי כי באים אלינו הרבה מאד יזמים ואני מניח שנוכל לאתר השקעה הזדמנותית. פשוט ולעניין".

פרסמתם שאתם מנהלים מו"מ מול חברת אנרגיה מתחדשת מקומית מובילה. הכוונה היא להעמיד פאנלים סולאריים על מבנים קיימים של גזית, או גם לגשת למכרזים על הקמת "שדות סולאריים" בשטחים פתוחים?
"גם וגם. בתור התחלה נשתמש בנכסים הקיימים שלנו. צריך לומר שתוספת ההכנסה בישראל לא תהיה משמעותית, אבל בשאר אזורי הפעילות אנחנו מדברים על מספרים גבוהים יותר. "חשבנו שלגזית יש מניפת יכולות ותשתית ב-14 מדינות, ואפשר לנצל את המוניטין שצברנו ואת ההיכרות שלנו עם המערכות הרגולטוריות, הפיננסיות, עם שוקי ההון ומשרדי עורכי הדין בכל אזור לטובת פעילות שמשיקה למה שבין כה וכה אנחנו עושים".

מה לגבי ההנפקה של הפעילות בברזיל? בסוף ספטמבר השווי של הנכסים של החברה שתנפיקו עמד על 1.6 מיליארד שקל, בדוח הנוכחי דיברתם על הפעילות העסקית החלקית במדינה. נעשו בנכסים שם שערוכים שליליים?
"לא היו שערוכים שליליים נכון לסוף דצמבר – אם כבר היו שערוכים חיוביים, אבל גם לא בהיקף גדול. אנחנו עדיין עובדים לפי לוח זמנים שמניח הנפקה ברבעון השני, אבל בינתיים ברזיל בסגר מה שמאט את התהליך".

אין גיוסים לבינתיים
גזית גלוב רוכשת, משביחה ומנהלת נדל"ן לשימושי מגורים, משרדים ומסחר בבצפון אמריקה (ארה"ב וקנדה), ברזיל, צפון, מרכז ומזרח אירופה (וכן בגרמניה) ובישראל, ומחזיקה ב-105 נכסים בשטח בנוי להשכרה של כ- 2.5 מיליון מ"ר בשווי של כ-37 מיליארד שקל. החברה נמצאת בשליטת (55%) נורסטאר שכצמן מחזיק בשליטה בה (20%).

זה עתה פרסמה החברה כי ה-FFO ברבעון הרביעי של 2020 הסתכם ב-105 מיליון שקל  (0.7 ש' למניה) וה-NOI ב-244 מיליון שקל (באיחוד יחסי ללא שינוי בשערי חליפין ברבעון), ירידה בשני הפרמטרים לעומת 144 מיליון שקל (0.78 ש' למניה) ו-306 מיליון שקל ברבעון המקביל. ב-12 החודשים האחרונים ירדה מניית גזית ב-5.7% ואולם מתחילת החודש התאוששה ב-3.8% כשכיום היא נסחרת לפי שווי של 3.4 מיליארד שקל, בעוד ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-5.5 מיליארד שקל בסוף דצמבר 2020.

אפשר לומר שהמניה שלכם עדיין קצת "מדוכאת" – המשקיעים נותנים לכם מכפיל של 7-8 על ה-FFO ב-2020.
"אני מקווה מאד שהוא יעלה, בסוף אנחנו עושים את העבודה והשוק אומר את דברו. אני חושב שאנחנו נותנים למשקיעים תמונה מלאה וריאלית על המצב - לא מייפים ולא מכערים אותה. הקורונה פגעה בכולנו, אנחנו מנהלים נכסים יוצאים מהכלל ועדיין אנחנו לא קוסמים.

"אמרתי בצורה חד משמעית שאני לא רואה אותנו חוזרים למה שהתיק שלנו ייצר ב-2019 לפני 2022. כמובן שאני מקווה שהשנה תהיה טובה מקודמתה, אבל אי אפשר להתעלם מזה שלפחות ברבעון הנוכחי תהיה פגיעה בפעילות השגרתית, כי גם במהלכו חווינו סגר. כעומק המגיפה עומק ההפחתות וכעומק החיסונים עומק ההתאוששות, זה מאד פשוט".

הריבית הממוצעת על החוב שלכם עלתה מ-3.4% ל-3.5% - עד כמה היא מייצגת, איזה ריביות קיבלתם בגיוסים האחרונים והאם עוד גיוסים באופק?
"האג"ח שלנו מסדרה ט"ו במח"מ 5.7 שנים הוא המייצג, הנפקנו אותו לפני למעלה מחודשיים והתשואה שלו היא 0.34%. כרגע יש לנו יתרות מזומנים של 2.4 מיליארד שקל, כולל התקבולים מנכסים שנמכרו ונמצאים בחוזים מחייבים, בזמן שבסך הכל השנה מחכים לנו תשלומים של 350 מיליון שקל. נוור סיי נוור, אבל אני לא רואה גיוס באופק".

שיעור הגבייה הממוצע של הקבוצה ברבעון הסתכם ב-88%, בזמן שבישראל הוא עמד על 62% - נמוך משמעותית משאר אזורי הפעילות. ממה נובע הפער?
"להבדיל ממתחרינו, נתנו את אחוז הגבייה מתוך המאה אחוז, כלומר מהתכנון בתקציב 2020. לא עשינו מה שאחרים עשו, שפרסמו את שיעור הגבייה אחרי ההקלות שניתנו לשוכרים ולא מתוך הסכום המקורי. לגבי ההבדל בין ישראל לשאר האזורים, זו בסך הכל שאלה של מי היה בסגר בתקופת הדוח".

"אני חושב שהדבר הכי חשוב הוא להבין את חסינותו של העסק, ובבסיסה, גזית גלוב היא חברה איתנה. את זה אפשר לראות דרך שני פרמטרים: שיעורי התפוסה ושיעור חידוש הסכמי שכירות וחוזים בחילופי שוכרים. בחברות הפרטיות חידשנו 285 הסכמי שכירות, ובממוצע שכר הדירה בחוזים החדשים גבוה ב-5% לעומת בחוזים הישנים. למרות המגיפה, הדיירים ממשיכים לבוא ולשכור שטחים. מה שמעניין לראות הוא שכשיש התאוששות העקומה היא בצורת V: בקניון G שלנו בכפר סבא מספר המבקרים החודש היה גבוה יותר מבמרץ אשתקד".

מצד שני כפר סבא היא לא אירופה. אתה מאמין שהפעילות ביבשת תתאושש עד מחצית השנה או שיכול להיות שהיא תצטרך לחכות לרבעון השלישי?
"אין לי יכולת לתת תחזית טובה. אין גבול לבירוקרטיה של האיחוד וברור ששיעור ההתחסנות לא היה צריך להיות כפי שהוא – לא יעלה על הדעת שארצות הברית תגיע ל-30% בזמן שבאירופה זה יהיה אולי 12%. אני מניח שהם יתעשתו".