המשקיעים חוזרים משוק המשרדים לדירות
השקעה בנדל"ן
המשקיעים עוברים משוק המשרדים לדירות. עד לעשור האחרון נחשבה השקעה בדירות למגורים לאטרקטיבית ביותר. רמות המחירים היו נמוכות בהרבה, כמחצית ויותר לעומת היום, מה שכמובן העניק למשקיעים תשואה הרבה יותר גבוהה, כ-4% בממוצע באזור המרכז וכ-6-8%, לעיתים אף יותר, לדירות בפריפריה.
עליית המחירים התלולה שאפיינה את העשור שעבר, ובמיוחד בשנים 2006-2016, מיתנה בהדרגה את ההתלהבות המשקיעים. רמות המחירים הלכו ועלו, כך שהשבחת ערך הנכס התמתנה והתשואה הלכה וירדה בהדרגה, עד כדי כ-2-2.5% בלבד בתל אביב וכ-3-4% בפריפריה, זאת בלי לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות על ניהול הנכס.
מגמה זו הלכה והתהפכה, ובמיוחד בשלוש-ארבע השנים שקדמו למגיפת הקורונה. זה החל כבר ב-2015 כשמס הרכישה למשקיעים הרוכשים דירה שנייה ומעלה הוכפל ואף יותר ל-8-10% , מה שגרע אחוז גבוה של משקיעים משוק הדיור. אם עד 2015 הם היוו כ-30% מהשוק, הרי שבשנים העוקבות, 2016-2019 , החלק שלהם ירד לכ-12% בלבד.
- כל הכותרות
בד בבד הפך שוק המשרדים לאופציית השקעה מעניינת ביותר עבור משקיעים, כולל כאלה שבעבר לא ראו בו אופציה להשקעה, בשל החוזים היותר מורכבים והצורך להתעסק רבות בנושאים דוגמת חברת ניהול, מציאת שוכרים מתאימים וכו'.
המספרים והנתונים דיברו בעד עצמם. לעומת ה-2-2.5% תשואה לדירות מגורים, קרצו למשקיעים מספרים הרבה יותר גבוהים, 6-8% תשואה, כלומר פי שלושה ויותר, כמו גם הציפיה שמחירי המשרדים ימשיכו לעלות מעלה, מעלה, זאת לעומת מחירי הדירות כבר מיצו את עצמם.
באה 2020 וטפחה על פניהם של אותם אלפי רבים שהשקיעו במשרדים. כבר ב-2019 הסתמנה מגמה ברורה של התמתנות בשוק המשרדים, תוצאה ישירה של עודף בניית שבאה לידי ביטוי בלא פחות מ-5.5 מיליון מ"ר מתוכננים, חלקם כבר בביצוע. עובדה זו גם עצרה, עוד בטרם מגיפת הקורונה, את עליות מחירי המשרדים וגם הקטינה קמעא את התפוסה.
אולם המכה הקשה הגיעה, כאמור, ב-2020, כשהתפוסה במשרדים ירדה פלאים, לעיתים עד כדי 50% ואף פחות מכך, כשבד בבד מחירי העסקות ירדו בשיעור ממוצע של 10-15% , לעיתים אף הרבה יותר. עובדה זו, כמובן, הכניסה רבים מהמשקיעים למילכוד, כשהיו תקועים עם משרד ריק ועם התחייבויות ענק, הן המימון שלקחו עבור רכישת המשרד והן תשלומי הארנונה ודמי הניהול השוטפים.
חלום ה-6-8% תשואה, הפך לחלום בלהות
ואכן בחודשים האחרונים מורגשת מגמה הדרגתית, אבל עיקבית, של חזרת משקיעים לשוק הדיור. מדובר, לטעמי, בכלים שלובים: גם הטראומה שחוו המשקיעים בשוק המשרדים, אולם גם ההתאוששות המופלאה של שוק הדיור במהלך הרבעונים האחרונים, כולל תחילת מגמה ברורה של עליות מחירים, מה שמבטיח, לכאורה, תשואה לא רק על הכרת הנכס, אלא גם השבחת ערך הנכס עצמו.
גם העובדה שהמצב בשוק הדיור אינו צפוי להשתנות במהלך השנים הקרובות, מעט מאוד התחלות בנייה, היצע דל, זאת לעומת ביקושים כבושים הולכים וגדלים, מבטיח לכאורה את המשך המגמה של עליות מחירים ובד בבד יכולת של המשקיעים להשכיר את הנכס בנקל לכל דיכפין ואף לעדכן את דמי השכירות כלפי מעלה.
ואם נוסיף לכך את העובדה שמס הרכישה למשקיעים ירד בקיץ האחרון מ-8-10% ל-5%, הרי שאין ספק שהמגמה שהחלה לאחרונה, תתחזק ותלך ב-2021 ובשנים העוקבות שאחריה.
ושאלת השאלות, האם שוק המשרדים סיים את הדולצ'ה ויטה שלו למשקיעים? אין ספק שכבר בטווח הקצר נראה בהדרגתיות חזרה יפה של העובדים למשרדים ואכלוס חללים גדולים שלא היו מאוכלסים, שכן לטעמי אין תחליף לערך הגדול של עבודה בסביבת משרד הן מבחינת תפוקות עבודה וכלה בחיי חברה בסביבת עבודה נכונה ובריאה.
לטווח הבינוני והארוך יותר נצטרך להתאזר בסבלנות ומה שייקבע במיוחד הם שני הפרמטרים הבאים, האחד, אופי התאוששות השוק ממשבר הקורונה והשני, איך התחלות הבנייה בשוק המשרדים יתאימו את עצמם לביקושים. נחכה ונראה.
*הכותב הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ובעלי עידן ש.נ.י.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.העליות הצפויות במחירי הדירותברור 23/04/2021 12:58הגב לתגובה זו1 2בנוסף לעליה העכשווית בשכ"ד, הופכים את ההשקעה בנדלן לאטרקטיבית.סגור
-
10.היועץ שכח את ההיצע הכבוש שנתקע אצל משפרי הדיור (ל"ת)שקיבלו ארכה לא למכור 22/04/2021 12:02הגב לתגובה זו1 1סגור
-
שכח את המלפפון הכבוש במקרר, התייבש ונרקב (ל"ת)הרועץ 22/04/2021 16:13הגב לתגובה זו0 0סגור
-
9.חשוב להזכיר שהמשקיעים לא מוסיפים דירות לשוקשואל תם 22/04/2021 11:39הגב לתגובה זו2 0מה עושה משקיע? לוקח דירה קיימת, משלם עליה מחיר בועה ומנסה להשכיר. לכן הספין השקרי שהשוק כביכול צריך משקיעים הוא רק הנדסת תודעה. בסוף, המשקיע הזה צריך למצוא שוכר, וכאשר הוא לא מוצא הוא מוכר בהפסד הוןסגור
-
8.בטח חוזריםיאיר 22/04/2021 11:16הגב לתגובה זו6 1בשביל 3 אחוז עלובים במקרה הטוב. נו באמת. בקרוב מאוד השוק יוצף בדירות שהקבלנים ישכירוסגור
- טען עוד
-
7.רצו למשרדים ונדפקו, עכשיו ירוצו לדירות ועוד פעם ידפקודוד 22/04/2021 10:53הגב לתגובה זו8 0רצו למשרדים ונדפקו, עכשיו ירוצו לדירות ועוד פעם ידפקו בעולם טכנולוגי נדלן רגיל ככל הנראה לא מהווה אופציה השקעה כל כך מניבסגור
-
6.לדייק בעובדות בבקשה - המשקיעים דווקא בורחים מהשוקחושף אינטרסנטים 22/04/2021 10:42הגב לתגובה זו6 1לפי הקו"ח האחרון של הכלכלן הראשי שהאוצר, ברבעון האחרון היה שיא השיאים של כל הזמנים במכירות משקיעיםן - 6,800 דירות!! ומה איזן את הרכישות האלה? רכישות של קרנות הריט של הקבלנים שקונים את הדירות של עצמם. ישראבלוף של קבלנים שמייצרים מציאות מדומיינת של "חזזרת משקיעים" ואל תשכחו שמי שכתב את הכתבה הזאת הוא * יועץ בתחום הנדל"ןסגור
-
יפה מאד שאתה מתייחס רק לכמה מוכרים ולא לכמה קוניםיפה 22/04/2021 16:15הגב לתגובה זו2 0מקווה שבעו"ש שלך אתה מתייחס גם לכמה נכנס ולא רק לכמה יוצא...סגור
-
6000 משקיעיםאנונימי 24/04/2021 13:06הגב לתגובה זו0 0קנו מתוכם 3000 של קרנות הריט, כלומר 3800 יותר מכרו מקנו.סגור
-
5.המשקיעים חוזריםאנונימי 22/04/2021 10:01הגב לתגובה זו4 0הצעירים יורדים מהגדר, המשפרי דיור משפרים ועדיים מכרו 6.8 אחוז פחות דירות הריבעון וב2020 היא שיא בהתחלות בניה וכרגע נראה ששר האוצר עושה הכל בשביל להפסיק את התחלות הבניה אולי בגלל שכל מיני תורמים ביקשו בגלל המכירות הנמוכות, דרך ירידה של 6.8 אחוז למרות קרנות הריט שקונות, קרנות ריט שלא מצליחות לגייס יותר כסף, כי הקרנות הגדולות לא חושבות שהנדלן הוא השקעה כדאית.סגור
-
4.לאורך זמן השקעה בשוק ההון עולה בהרבה מהשקעה בנדלן (ל"ת)חיים 22/04/2021 09:35הגב לתגובה זו5 4סגור
-
תגדיר מה זה שוק ההון? הבורסה שירדה?חמוד אתה 22/04/2021 16:17הגב לתגובה זו3 0או אולי מניה ספציפית שהתרסקה? או שהמניה מייצרת לך גם רווח מעליית שווי ערך וגם מפירות ההשכרה כמו דירה?סגור
-
3.בלי להתייחס לעיניין מיסוי אז ההשוואה רק לגבי תשואה שגוי (ל"ת)אבי 22/04/2021 08:58הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.אם יהיו יותר משקיעים בדירות שכר הדירה ירד? (ל"ת)נפתלי 22/04/2021 08:37הגב לתגובה זו1 1סגור
-
כמו שאמר(נ)ו: חוק הכלים השלוביםאני 22/04/2021 10:48הגב לתגובה זו2 0יש מספר גורמים המשפיעים על מחירי הדירות: 1. שיעור הריבית ארוכת הטווח, ובמיוחד ריבית משכנתא. שהרי רוכשי הדירות וביניהם המשקיעים רוכשים במשכנתא 2. גובה שכר הדירה 3. ביקוש/היצע באיזור הרלוונטי(פחות משמעותי, שהרי השוק אמור להיות שוק משוכלל) 4. תשואה על ההשקעה, והתשואה נטו (אם קיימת בכלל..) לאחר התחשבות בעלות המשכנתא ולא לשכוח: ככל שהמשוואה מראה תשואה נמוכה יותר, כך ברור לנו שמחיר הדירות כלפי מטה... יש עוד גורם והוא תשואות אלטרנטיביות (טובות יותר או פחות) באפיקי ההשקעה האחרים. בהצלחה.סגור
-
1.מחסור הדיור=מכוון-בהוראה-הונאת הצעירים-מחייב חקירהכותבי תרחישים 22/04/2021 08:13הגב לתגובה זו15 0מחסור הדיור=כתוצאה מהוראת בובו-להקטין הבניה-בשנית להקטין הבניה אריק שרון זל בנה 82000 ממוצע שנתי-כשהיו 6 מליון תושבים ב הווה יש מעל 9.300000 מליון תושבים בונים 47000 דירות בממוצע ב11 השנים האחרונות מחירי הדיור עלו במדינות הבאות שווייץ גרמניה אוסטריה = ב 35%= בישראל ב 126% זה הונאת הדור הצעיר זה מחייב חקירה אל תגידו לא ידענוסגור
העמוד