מה התשואה למשקיעים בדיור? וגם - היכן עלו והיכן ירדו מחירי הדיור?

כולם מדברים על עליית מחירי הדיור. אבל בכמה הם עלו? בערים שנסקרו, אנו רואים עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הראשון של שנת 2021, בהשוואה לרבעון שלפניו. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית  מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1% (זאת בעוד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.1%).

>>> מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה?
מגמת עליית המחירים שאפיינה את הרבעון הרביעי לשנת 2020 נמשכה גם ברבעון הראשון של 2021. הרבעון הראשון של שנת 2021 היה רבעון היציאה מהקורונה, שעה שמיליונים התחסנו והחיים החלו לשוב אט אט למסלולם, למרות הסגר שאפיין את תחילת השנה. הדבר מתבטא הן בעליית המחירים הרבעונית, הן בעליית המחירים השנתית והן בגידול הדרמטי בהיקף העסקאות ביחס לרבעון הקודם וביחס לרבעון המקביל אשתקד.              
אז באלו ערים עלו מחירי הדיור והיכן דווקא ירדו?
ברבעון הראשון של שנת 2021 נצפתה ב-8 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 5 ערים נצפתה ירידה וב- 3 ערים ללא שינוי (באר שבע, כפר סבא ומודיעין).

העיר תל אביב, ממשיכה בעקביות במגמת עליית המחירים ומציגה עליה רבעונית של 4%, בהשלמה לעלייה של 9% בשנה החולפת. כוכבת נוספת ברבעון החולף היא העיר נתניה שעלתה בלא פחות מ-9% ברבעון ו-6% שנתית. כנראה שהזדמנויות במחירים נוחים יחסית בלב אזורי הביקוש, אינן נעלמות מעיניהן של רוכשי הדירות. ושלישית במצעד ה'מצטיינות' של הרבעון החולף היא העיר רמלה עם עליה רבעונית של 3% ושנתית של 7%.

להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2021:

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

גם בתוך הערים - שונות גדולה בין השכונות
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.

לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.

שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים נתניה, אשקלון, חולון ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

סקירת חצי שנתית של מחירי השכירות למגורים
ומה בדבר השכירות? בדו"ח שלנו נסקרו מעל ל-2,500 מודעות ביקוש של דירות המוצעות להשכרה כיום. ככלל נרשמה מגמה של עליות מחירים בשוק השכירות עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים. בולטות בעליות הערים רחובות, כפר סבא ואשקלון עם עליות מחירים בכל טיפוסי הדירות בדגש על דירות 2 חדרים ו-5 חדרים. הערים שנותרו יציבות עם מגמה מעורבת וממוצע שלילי מינורי הן נתניה וירושלים.
בעיר תל אביב מגמה מעורבת שמעידה גם היא על יציבות.
שיאניות התשואה למשקיעים הן אילת ובאר שבע עם 4.1% ו- 3.8% בהתאמה לשנה.
התשואה הנמוכה ביותר בתל אביב עם 2.6% בשנה.           
 

עיר	מס' חד'	שכ"ד חודשי ממוצע בש"ח 2020 (2)*	שכ"ד חודשי ממוצע בש"ח 2021 (1)	שינוי חצי שנתי      ב- %	שינוי חצי שנתי ממוצע לעיר	מחיר ממוצע מעוגל  בש"ח לדירת 4 חדרים Q1/2021	תשואה שנתית ממוצעת ב- %
אילת	2	2,500	2,500	0.00%	3.1%
	3	3,200	3,200	0.00%
	4	3,700	4,000	8.11%		1,170,000	4.1%
	5	4,500	4,700	4.44%
אשדוד	2	2,700	2,900	7.41%	3.0%
	3	3,600	3,200	-11.11%
	4	4,200	4,700	11.90%		1,550,000	3.6%
	5	5,400	5,600	3.70%
אשקלון	2	2,300	2,500	8.70%	6.9%
	3	2,600	2,700	3.85%
	4	3,400	3,600	5.88%		1,260,000	3.4%
	5	4,300	4,700	9.30%
באר שבע	2	1,900	1,900	0.00%	1.1%
	3	2,300	2,300	0.00%
	4	3,000	3,200	6.67%		1,010,000	3.8%
	5	4,100	4,000	-2.44%
הרצליה	2	4,000	3,600	-10.00%	0.7%
	3	4,500	4,600	2.22%
	4	5,500	6,000	9.09%		2,630,000	2.7%
	5	7,400	7,500	1.35%
חולון	2	3,200	3,300	3.13%	2.3%
	3	3,700	3,800	2.70%
	4	4,900	4,900	0.00%		1,860,000	3.2%
	5	6,100	6,300	3.28%
חיפה	2	2,200	2,300	4.55%	1.7%
	3	2,700	2,700	0.00%
	4	3,400	3,400	0.00%		1,320,000	3.1%
	5	4,200	4,300	2.38%
ירושלים	2	3,500	3,400	-2.86%	0.2%
	3	4,500	4,300	-4.44%
	4	5,600	5,600	0.00%		1,970,000	3.4%
	5	6,100	6,600	8.20%
כפר סבא	2	3,100	3,300	6.45%	7.2%
	3	3,800	3,800	0.00%
	4	4,700	4,900	4.26%		2,040,000	2.9%
	5	5,500	6,500	18.18%
מודיעין	2	3,500	3,600	2.86%	5.7%
	3	4,400	4,500	2.27%
	4	5,100	5,300	3.92%		1,940,000	3.3%
	5	5,800	6,600	13.79%
נתניה	2	2,800	2,900	3.57%	-0.5%
	3	3,500	3,300	-5.71%
	4	4,300	4,300	0.00%		1,820,000	2.8%
	5	5,200	5,200	0.00%
פתח תקוה	2	2,900	3,100	6.90%	0.1%
	3	3,500	3,600	2.86%
	4	4,300	4,400	2.33%		1,810,000	2.9%
	5	5,200	4,600	-11.54%
ראשל"צ	2	3,100	3,300	6.45%	4.5%
	3	3,900	4,000	2.56%
	4	4,800	5,000	4.17%		1,850,000	3.2%
	5	6,000	6,300	5.00%
רחובות	2	2,800	3,100	10.71%	7.4%
	3	3,500	3,700	5.71%
	4	4,300	4,700	9.30%		1,820,000	3.1%
	5	5,300	5,500	3.77%
רמלה	2	2,600	2,800	7.69%	3.1%
	3	3,100	3,100	0.00%
	4	4,000	4,500	12.50%		1,630,000	3.3%
	5	5,100	4,700	-7.84%
תל אביב	2	4,700	4,500	-4.26%	0.3%
	3	6,000	6,300	5.00%
	4	7,500	7,100	-5.33%		3,250,000	2.6%
	5	8,500	9,000	5.88%
ממוצע						1,808,125	3.2%