גיימסטופ הישראלית? ארנה גרופ זינקה 730% בחצי שנה

מניית ארי נדלן -0.3% ארי נדלן 199 -0.3% בסיס:199.6 פתיחה:199.6 גבוה:200.5 נמוך:198.1 תמורה:135,275 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: זינקה היום ב-23% (ומתחילת השבוע ב-77%) ובכך משלימה עלייה של לא פחות מ-730% מתחילת השנה, במהלכם זינקה המניה של חברת הקניונים ממחיר של 3.2 אגורות למניה עד למחיר של 26 אגורות למניה - המשקף שווי של 370 מיליון שקל.

לזינוק אין סיבות הקשורות לעסקי החברה. השינוי היחיד שקרה בחברה היה מכירה של השליטה בחברה לאיש העסקים צחי אבו, שגם היא לא בוצעה במחיר גבוה אלא לפי שווי חברה של 80 מיליון שקל + רכישה של ההלוואה שהעניקה בעלת השליטה הקודמת בחברה לפי הערך של ההלוואה. שווי החברה ברכישה נמוך בכמעט 80% ממחיר השוק הנוכחי שעומד על כ-377 מיליון שקל, לא שזה אומר שזה השווי האמיתי של החברה – יתכן שצחי אבו רכש במחיר הזדמנותי, אבל זה בטח לא מספק סיבה לזינוק המטאורי במחיר המניה.

אז מה גרם לזינוק בחצי השנה האחרונה? התשובה היא - סוחרים מהשוק שקונים על בסיס אמוציות – כפי שקרה במניות גיימסטופ, AMC ובחברת הנדל"ן הישראלית מירלנד, שאף על פי שהיא נמצאת על סף הסדר חוב זינקה במאות אחוזים. כאשר יש סביבה של כסף זול, נוצרות תופעות רבות מהסוג הזה – אנשים שקונים ומוכרים מניות בלי תלות למצב העסקי, מכפילים וכו'. למה קונים? כי זה עלה. למה מוכרים? כי זה ירד, אבל צריך להיזהר – כי בהרצות מסוג זה (לא דווקא הרצות לא חוקיות, אלא ריצות לרכישת מניות שגורמות לעליות) יש אחרון שמכבה את האור.

לזינוק בימים האחרונים ככל הנראה יש קשר לכך שדווח לפני שבוע שצחי אבו רכש מניות נוספות בבורסה ובעסקה מחוץ לבורסה. זה היה במחיר נמוך משמעותית מהשער הנוכחי וזה גם היה בסכום יחסית קטן כך שממש לא צריך להתלהב מזה. 

ספציפית במקרה ארנה, קשה יותר לנתח האם השווי הנוכחי שלה אכן מוצדק או לא. הסיבה לכך היא שיש לה נכסי נדל"ן, ונכסי נדל"ן פעילים ורווחיים – אבל היא מאוד מאוד ממונפת. החברה מחזיקה בכ-75% מקניון ארנה באשדוד ובכ-96% מקניון ארנה שבנהריה.

תשואת ה-FFO לא גבוהה גם בשנה רגילה
שנת 2020 הייתה שנה פחות טובה בשבילה: הקורונה הובילה בעלי נכסים רבים לתת הטבות ולוותר על תשלומי שכירות לשוכרים שלהם. אז אם מסתכלים על שנת 2019 כשנה מייצגת עבור הפעילות של העסקית של החברה, מקבלים תמונה שהחברה מייצרת NOI יפה ביחס לשווי שלה. בשנת 2019 החברה רשמה NOI של 50.6 מיליון שקל ו-FFO מייצג של 19.7 מיליון שקל, בניכוי רווחים חד פעמיים ממכירת קרקעות ולפני ההלוואות שיש לחברה היום. כלומר תשואת FFO של 5.22% ביחס לשווי – זה יחסית נמוך ביחס לבנצ'מרק של חברות נדל"ן מסחרי אחרות, אבל עוד אפשר להבין שיש ערך בפעילות של החברה, בניגוד להרצות אחרות של חברות שעל סף פשיטת רגל או הפסדיות.

הבעיות העיקריות של החברה: מינוף ונזילות
אבל הבעיה העיקרית נמצאת במינוף ובנזילות, החברה ממונפת בשיעור של לא פחות מ-91.2% על הנכסים שלה והיא עם הון חוזר שלילי של 193 מיליון שקל נכון לסוף שנת 2020. אבל יש עוד בעיה גדולה שטמונה דווקא בתמהיל החובות. מרבית החוב (410 מיליון שקל – 53% מסך כל החובות של החברה) ניתן בידי בעל השליטה של החברה וניתן בתנאים עדיפים של ריבית 2% שמועד הפירעון שלה כבר עבר וכל כמה זמן בעל השליטה מאריך בעוד קצת את מועד הפירעון. הבעיה היא שאם בעל השליטה יצליח למצוא מקור הלוואה אחר, סביר להניח שהוא ישתמש בו בשביל לפרוע את ההלוואה בריבית הנמוכה שנתן לחברה.

את ההלוואה החדשה, בלתי סביר להאמין שהחברה תצליח לקבל בריבית של 2% כמו של הלוואת בעל השליטה כיום שכן החברה כאמור אינה נזילה וממונפת בשיעור של מעל 90%. במקרה שכזה ה-FFO של החברה צפוי מן הסתם לרדת עוד יותר. השווי הנוכחי של החברה, ככל הנראה אינו מוצדק – אבל את אלו שקונים מניות שלה כעת, זה כאמור לא מעניין.