לחיות בשכירות לעד: בקרוב יוקם פרויקט "שכירות לצמיתות" בתל אביב

בעוד כשנתיים צפוי להיבנות פרויקט מגורים בשכונת כוכב הצפון בצפון תל אביב, שישמש כמבנה של "מגורי שכירות לצמיתות". כלומר הדירות בפרויקט ישמשו לעד את שוכרי הדירות, והיזם לא יוכל למכור את הדירות.

מדובר בסנונית ראשונה בעולם הנדל"ן הישראלי בתחום ההשכרה לעד כשבמסגרת הפרויקט יוקמו 59 דירות, כל דירה תכיל שני חדרים בלבד, בשטח ממוצע של 62 מ"ר. 20% מהדירות יהיו במתכונת של מחיר מופחת, הבניין יוקם על שטח של 1.5 דונם.

הדירות מיועדות אמנם לקהל יעד של צעירים, אך אל תטעו - לא באמת מדובר בדיור בר השגה עבור צעירים בתחילת חייהם, בכל זאת מדובר בצפון תל אביב. מחירי השכירות יעמדו בממוצע על 6,000 שקל, הבניין יכיל חדר כביסה משותף, חדר כושר, חדרי אירוח בכל קומה, חללי עבודה, חוגים ומעון יום. ניתן להשוות את הפרויקט למעונות של סטודנטים משודרג (רווקים-רווקות, זוגות והורים לילדים), מינוס המחיר המופחת. הפרויקט יוקם בהובלת משרד האדריכלים פרחי-צפריר אדריכלים.

"העיריה עשתה כאן סוג של מניפולציה תכנונית, כיוון שמדובר בקרקע פרטית - הייעוד של הקרקע הוא שימושים ציבוריים ומסחריים, כמו למשל קופות חולים, משרדים וכו' לא מדובר בקרקע שמיועדת למגורים. אומרת לנו עו"ד בלה ברדה ברקת, מומחית להשקעות נדל"ן. הרציונל הוא להגיד ליזם שהוא לא יוכל למכור את הדירות, כי ממילא הוא לא היה יכול להקים פרויקט של דירות למכירה על השטח הזה, מה  שלמעשה יצר יצור כלאיים של פרויקט חצי ציבורי חצי פרטי" .

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

איך זה שונה מפרויקט שכירות ארוכת טווח? "הנושא של פרויקטים של שכירות ארוכת טווח הוא יחסית חדש, ויזמים נכנסים אליו מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא בגלל ההנחה במיסים. במקום לשלם מס של 24%, הם משלמים רק 11%, והסיבה השנייה היא התשואה הגבוהה והשוטפת לאורך השנים שהם נהנים ממנה בתקופה שהנכס מושכר, ולאחר כל ההטבות הללו הם גם מוכרים את הנכסים". 

מדובר בדירות של שני חדרים בלבד, במחירים לא זולים - מה היתרון בפרויקט מהסוג הזה? "היתרון המהותי כאן לעומת דירה בשוק החופשי זה הפיקוח על המחיר, שהשוכר של הדירה יודע שלא צפויה להיות עליה מהותית במחיר השכירות, וגם אם תהיה עליה היא תהיה מפוקחת, בהתאם למדד המחירים לצרכן או בהתאם למדד אחר שיקבע. ובנוסף, הדייר יקבל יציבות לטווח ארוך.

יש גם יתרון קהילתי, ברגע שיש בניין שהוא כולו דירות שני חדרים אז פחות או יותר המאפיינים של הדיירים יהיו דומים. בדרך כלל רווקים ללא ילדים, באותם גילאים פחות או יותר". עם זאת, כאמור היזם יבנה את הפרויקט כמותאם גם להורים לילידם".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

היתרונות של השוכרים מינוריים לעומת היתרונות של היזמים "נכון. יש פה יתרון משמעותי ליזמים, יותר מאשר לקהל השוכרים. כי היזם קיבל קרקע שמיועדת למסחר, ואני לא בטוחה שהוא היה מצליח להניב תשואה ראויה מהמגרש הזה, לעומת התשואה שהוא יניב מפרויקט השכירות לצמיתות. העירייה נתנה לו צ'ופר ואפשרה לו להקים פרויקט רווחי. מצד שני, חייבים לומר שיש צורך אמיתי בשכירות לטווח ארוך, ולצמיתות גם לצעירים וגם למשפחות, זה צעד חיובי סך הכל. להגיד שכל הפרויקטים צריכים להיראות ככה? אני לא בטוחה". 

האם הפרויקט בצפון תל אביב הוא פתח לפרויקטים נוספים? "בשורה התחתונה, האינטרס של היזמים הוא להרוויח כסף, אם היזמים יראו שהם מקבלים מספיק הנחות ומספיק עידוד מהממשלה כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, אז זה מה שהם יעשו. כמו כן, צריך לזכור שפרויקטים כאלה זה דבר מבורך - כי קהל רוכשי הדירות הולך ומצטמצם, כיוון שאם בעבר היינו צריכים הון עצמי של בין 300-350 אלף שקל, היום ההון העצמי הדרוש הוא בסביבות ה-500-600 אלף שקל. כלומר בעבר ל-20% מהאוכלוסייה הייתה את האפשרות לגייס את הסכום, כיום אנחנו מדברים על 15% והמספר רק ילך ויקטן ככל שמחירי הדירות יעלו". 

כבר שנים רבות אנו שומעים שהחלום של כל ישראלי הוא 'להגיע לדירה'. יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס. אך האם אנחנו הישראלים כה שונים מהעולם? בהשוואה לממוצע באיחוד האירופי - לא. גם שם כ-70% מהאנשים רוכשים דירות. אך בהשוואה למדינות כמו גרמניה, בה רק כ-40% בלבד רוכשים דירות, או מדינות נוספות כמו יפן, צרפת, צ'כיה, דנמרק, שבדיה, הולנד פינלנד ועוד - בהחלט כן.

במדינות כמו גרמניה ובריטניה רוב האנשים חיים בשכירות, בישראל זה לא המצב "קודם כל, צריך לזכור שבאירופה קיימים פרויקטים כאלה, והרבה - בניגוד לארץ. המגמה הזו קיימת באירופה כבר עשרות שנים, במודלים שונים ומשונים. החל מפתרונות דיור של "שכירות רוכשת", במסגרתה שוכרים את הדירה, וחלק מהכסף שמעבירים לבעל הדירה עובר לתשלום השכירות, והחלק השני נצבר בפק"מ בו את השוכר חוסך לרכישת הדירה, ממש כמו ליסינג של רכב. קיימים פתרונות דיור נוספים, כמו למשל שהרשות המקומית מעמידה את הקרקע לטובת התושבים, והתושבים רק נדרשים להביא את הכסף עבור הבניה".

מדוע אין פרויקטים כאלה בארץ?  זה נובע מכך שהמדינה מסתמכת על תשלומי המיסים, ברגע שהפרויקט מיועד לשכירות ארוכת טווח המדינה לא מרוויחה כסף מזה - אם ניקח לדוגמא את הפרויקט של כוכב הצפון, היזם משלם פעם אחת סכום אגרות רישוי, היטלי השבחה וכו', ואז הוא ישלם מיסים בהתאם לשכירות שהוא מקבל אליו, אבל הדירות לא ימכרו שוב ושוב. לעומת בניין שהיזם מוכר את הדירות. היזם משלם מס חברות, הרוכשים משלמים מס רכישה, ולאחר שהם מוכרים את הנכס הם יצטרכו לשלם מס שבח - ולאחר מכן, אם בעל הדירה החדש ירצה שוב למכור את הדירה הוא שוב יצטרך לשלם מס שבח, וכך זה מתגלגל במין מחזוריות אינסופית. בשורה התחתונה, למדינה אין אינטרס לבצע פרויקטים מהסוג הזה כי היא מרוויחה פחות - פשוט לא משתלם לה.