פסגות מעלים את מחיר היעד של סלע נדל"ן עם אפסייד של 14%

" סלע נדלן -0.22% סלע נדלן 861 -0.22% בסיס:862.9 פתיחה:862.9 גבוה:862.9 נמוך:840 תמורה:2,516,304 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: היא חברה טובה עם נכסים שאינם מוגדרים קלאס A ברובם הגדול אך כאלה שהוכיחו את עמידותם בשנה האחרונה בצורה יפה. בנוסף נכסי המסחר שלה מספקים צרכים חיוניים יחסית ופחות צפויים להיפגע": כך כותב נעם פינקו מבית ההשקעות פסגות על מניית קרן הריט, שאת מחיר היעד שלה הוא מעדכן ל-10.3 שקל, המשקף אפסייד של 14% על מחיר השוק כשהוא שומר על המלצת "תשואת יתר". בהמלצה הקודמת על המניה בחודש מרץ, נתן לה פינקו מחיר יעד של 8.6 שקלים.

בדוחותיה לרבעון השני הציגה סלע עלייה של 12% ב-NOI לרמה של 57.2 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וצמיחה של 24% ב-FFO שהסתכם ב-42.5 מיליון שקל. לפי תחזית החברה ה-NOI השנתי יעמוד 222-224 מיליון שקל, לעומת תחזית קודמת בה החברה צפתה הכנסות של 212-220 מיליון שקל. עוד לפי תחזיתה, ה-FFO יעמוד על 162-164 מיליון שקל, לעומת 153-158 מיליון שקל בפרסום הקודם.

כ-56% מהכנסות השכירות של החברה מגיעות מתחום המשרדים, 27% מתחום המסחר וכ-4% ממלונאות. פינקו מזכיר בסקירתו כי ברבעון המקביל אשתקד נכללה השפעת הקורונה על השוכרים מתחום המסחר. 

"החברה עברה בצורה טובה את המשבר", הוא ממשיך וכותב, "כאשר תחום המשרדים המשיך כסדרו ושמר על שיעור תפוסה של 96% וחידושי חוזים נעשו פחות או יותר באתן הרמות טרום המשבר. נכסי המסחר נשארו פתוחים במהלך התקופה בשל השירותים החיוניים (סופרמרקטים, פארם, מרפאות, חנויות סטוק ובנקים). החברה אף העלתה במהלך התקופה את שיעור התפוסה ל-97% כאשר חידושי חוזים או החלפת שוכרים נעשו במחירים דומים לאלו שלפני המשבר, ובלא מעט מקרים אף בעליית שכ"ד".

בהתייחס למצב בשוק המשרדים הוא מפרט כי זה "חוזר לעצמו, כאשר אנו עדים לביקושם חזקים למתחמי המשרדים המובילים, בעיקר של חברות היי טק (גם אם קצת פחות רלוונטי לחברה). נושא העבודה מהבית כבר פחות מטריד את משקיעי שוק המשרדים, ממספר סיבות של יעילות ופריון, שתופי פעולה, סיבות חברתיות ועוד.

"יהיו חברות שישתמשו אולי במודל היברידי המשלב עבודה מהמשרד ועבודה מהבית, החברות היעילות גם ידעו לצמצם שטחי משרדים אך הפגיעה בשוק כולו לא תהיה דרמטית, אם בכלל. בטח לא במתחמי המשרדים המובילים הזוכים, כאמור, לביקושים חזקים בתקופה זו, כפי שניתן לראות מפרסומי של החברות וכן מפרסומים של גופי מחקר כמו CBRE ואינטר ישראל שפורסמו לאחרונה ומעידים על עוצמת השוק, בעיקר בתל אביב".

בגזרת השוכרים מתחום המסחר, ובצל החלת התו הירוק וכן זה הסגול המחמיר ממנו על בתי עסק המקבלים קהל, מזכיר פינקו כי "תקופת סגר כמובן תפגע מיידית בבעלי הקניונים ובשוכרים, אך צריך לזכור כי מרכזי המסחר המובילים (לא רק בארץ) הראו כי הם יודעים להתאושש יפה מאוד מכל סגר/גלי התפרצות וגם מהגל הנוכחי הם יידעו להתאושש". לכך מוסיף הכותב כי "ברור שסגרים ארוכים מידי או התמודדות פחות מוצלחת עם המגיפה כן תהווה סיכון עבור הקניונים והשוכרים, אך זה יהיה נכון גם לחלק גדול מהכלכלה".

בהמשך לדברים אלה, מצוין כי פסגות במודל האנליזה שלה בשל החשש מהשלכות הגל הרביעי של הקורונה מפחיתים 5% מה-NOI המייצג במרכזים המסחריים מפעילות שאינה מזון ופארם. מגמה נוספת המוזכרת בניתוח היא הירידה בכמות הנוסעים לחו"ל (רכישות שהוערכו בכ- 10% מסך הצריכה טרום הקורונה) שאמורה להטיב עם הרכישות בארץ ומנגד קיימת התחרות מהרכישות באונליין (כ-15% מסך הצריכה).

עוד מזכירים פינקו ופסגות רכישות נכסים על ידי סלע נדל"ן ב-200 מיליון שקל ו-100 מיליון נוספים לאחר תאריך המאזן בדוחות הרבעון השני. מדובר במבנה תעשייה ולוגיסטיקה ביבנה, קומות משרדים בנכסים בתל אביב, מבנה משרדים במודיעין ובית חולים סיעודי בטבריה. "ה-NOI החזוי מהרכישות הינו כ-16 מיליון שקל כשבנוסף רכשה החברה לראשונה נכס שאינו מניב קרקע להקמת פרויקט משרדים במתחם הבורסה ברמת גן (עם שותפים). הרכישות, לצד תוצאות טובות הובילו להעלאת תחזית ה-FFO לשנת 2021 מ-153-158 מיליון שקל ל-162-164 מיליון".

זאת ועוד, בסקירה צוין כי "מצבה הפיננסי של החברה הינו טוב עם גמישות פיננסית ונגישות גבוהה לשוק החוב, נכסים לא משועבדים בשווי 3.6 מיליארד שקל ואגרות חוב ארוכות הנסחרות בתשואה צמודה של 0.3%, כאשר גם ההכנסות משכירות הינן צמודות".

לסיכום כותב פינקו כי "תחת הנחות המודל שלנו, סלע נדל"ן נסחרת במכפיל FFO מייצג של 10.9 ותשואת NOI גלומה של 6.6% מכפילים אלו אינם גבוהים. נציין גם כי תשואת הדיבידנד בחברה הינה גבוהה יחסית כ-5%. במודל אנו מניחים כי השווי הכלכלי של החברה נגזר ממכפיל FFO של 13 ותשואת NOI של 6.3%. מחיר יעד הנגזר מכך הינו 10.3 שקל, גבוה ב-14% ממחיר המניה. אנו סבורים כי מכפילי חברות הנדל"ן יחזרו להיות גבוהים נוכח תשואות האג"ח הצמודות האפסיות, זאת כאשר הכנסותיהן צמודות למדד גם כן. נציין לטובה גם את קצב הרכישות הגבוה שלצד עלויות המימון האפסיות תורם להגדלת ה-FFO. המלצתנו נשארת תשואת יתר".