למרות זינוק מחירי הדירות - מגוריט צנחה ב-30% מאז ההנפקה - איך זה ייתכן?

למרות הזינוק שנרשם במחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות בכלל, ובשנה האחרונה בפרט המניה של קרן הריט מגוריט +0.55% מגוריט 527.3 +0.55% בסיס:524.4 פתיחה:520 גבוה:528.5 נמוך:520 תמורה:271,028 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  שמשקיעה אך ורק בנכסי נדל"ן למגורים - לא מצליחה להתרומם. זה אבסורד, הרי הקרן באה לתת מענה לציבור גדול של משקיעים שרוצה להשקיע בדירה ואין להם רצון או יכולת לקנות דירה פיזית. קרן ריט למגורים בעצם חוסכת את החיפושים, את הבחירה, את מציאת השוכרים, את תשלומי המסים. היא גם מאפשרת לכם להשקיע כל סכום שתרצו, לא חייבים להיות עם סכום גבוה.

השקעה בקרן ריט כזו שקולה בעצם להשקעה בדירה למגורים. קרן הריט עצמה לוקחת את הכסף מהמשקיעים, לוקחת גם מימון (אגרות חוב בריבית נמוכה) ואת הסכום משקיעה ברכישת דירות להשכרה (או בבניית דירות להשכרה). יש לה יתרונות נוספים - מס רכישה נמוך, ויכולת לבצע עסקאות במחירים נמוכים יחסית כי היא רוכשת גדולה. וזה רק מגדיל את האבסורד - מחירי הדירות מזנקים וקרן מגוריט ירדה. 

יש סיבות טובות לנפילה של 30% בערך הקרן
מאז ההנפקה בשנת 2016 ירדה הקרן ב-30%, ירידה משמעותית לחברה סולידית ומכה כואבת אף יותר בהתחשב בעליות שביצעו המדדים המרכזיים מאז ותחום הנדל"ן בכלל. מי שהשקיע מאז בחברות בנייה הרוויח במקרה המינימלי פי 2. 

אבל לירידה הזו, וגם לכך שהחברה נסחרת במכפיל הון של 0.86 (שווי שוק חלקי הון עצמי שווה 0.86) יש סיבות טובות. בראש וראשונה - דמי ניהול. נכסי החברה מנוהלים בידי חברת הניהול ריט אינדקס 1 שמההנפקה ועד לאחרונה גבתה דמי ניהול שנתיים של 1% מנכסי החברה. זה השתפר ל-0.7% בהמשך לביקורת של גופים מוסדיים. 

זה נשמע קצת, 1% מנכסי החברה והאמת שזה אולי לא נורא כשכל עובד כמו שצריך, שכל הנכסים מושכרים, שיש תשואה של 4%-5% בשכירות, שיש השבחה כתוצאה מעליית ערך ורכישה בעלות נמוכה. אבל הקרן לא מגיעה למצב הזה, היא כל הזמן במרדף אחרי רכישות, פרויקטים, היא כל הזמן מגייסת, כך שהמשקיע בעצם לא מקבל את מה שהוא רצה - השקעה בדירה, הוא מקבל בפועל שחלק מהשקעתו מופנה לדירה, חלק אחר וגדול לדירה בהקמה ובינתיים הוא משלם דמי ניהול והתשואה שהוא מייצר נמוכה. 

ה-1% דמי ניהול שירדו ל-0.7% הם לא כל כך נמוכים כשלוקחים את זה בחשבון. מעבר לכך, מדובר על דמי ניהול מנכסי החברה, ולא על ההון העצמי; החברה בעצם מגייסת כסף במניות ועל גביו מתמנפת עוד יותר ובכך מגדילה את היקף הנכסים שלה - כתוצאה מכך האחוז הבודד הזה שנגבה מהנכסים שווה ערך ל-2.8% מההון.

לאחרונה כאמור חברת הניהול הורידה את דמי הניהול לבערך 0.7% בשנה כדמי ניהול על הנכסים. צעד יפה מצד חברת הניהול - אך עדיין מדובר על דמי ניהול שאין להקל בהם ראש.

חוץ מזה, לחברה יש הוצאות נוספות - דירקטוריון, ביטוח, יחסי ציבור, הוצאות גוף ציבורי וכו' וכשמתחשבים בכך שמלכתחילה התשואה השוטפת משכירות בנדל"ן למגורים אינה גבוהה מקבלים שהחברה כמעט ולא מייצרת תשואה בשנים האחרונות.

מקור רווח משמעותי של המשקיעים צפוי להגיע מעליית ערך של מחירי הדירות ובאמצעות כך שהחברה משיגה הנחה על קניית כמות גדולה של דירות. אבל בפועל משקיעים בדירות מחפשים את שכר הדירה החודשי השוטף, במגוריט הם לא מקבלים זאת. 

דילול זה שם המשחק 
בעיה הנוספת היא דילול, בעיה שגם הצבענו עליה בין היתר בכתבות שעשינו על שותפויות המו"פ. לבעלי המניות יש אינטרס שההנהלה תגייס כסף, תשקיע אותו בנכסים טובים ולאחר מכן הוא יחולקו דיבידנדים שוטפים וגם תהיה עליית ערך של הנכסים. לעומת זאת, האינטרס של ההנהלה הוא לגייס כמה שיותר כסף במניות - לאחר מכן לקחת עליו חוב ובכך להגדיל את דמי הניהול שלהם, שגדלים ככל שיש לחברה יותר נכסים.

פועל יוצא מכך הוא שיש הרבה דילולים. הרבה דילולים זה הרבה כסף שנכנס לחברה, הרבה כסף ששוכב בעו"ש ומייצר תשואה נמוכה. כלומר, הגיוסים האלו הם משקולת על הקרן והם מדללים את בעלי המניות הקיימים כנגד רצונם להשיג תשואה.   

מעבר לכך, אם בנקודת זמן מסוימת הקרן נסחרת נמוך משוויה ויש דילול, הרי שבעצם מכניסים את המשקיעים החדשים במחיר מפתה ולוקחים למשקיעים הקיימים חלק מההנחה שהתבטאה במחיר המניות. 

אז יש כאן כמה בעיות מבניות ועדיין. אבל, במבט לטווח ארוך בהינתן שהקרן תגיע לתפעול ותפקוד מלא, הרי שהיא מסוגלת לייצר תשואה מרשימה (תלוי כמובן בעליית ערך הדירות). ההשכרה לבדה בהינתן המינוף תייצר אחרי ההוצאות ודמי הניהול תשואה של 3%-4% ומעלה והשבחה יכולה לייצר עוד כמה אחוזים טובים. בשנים האחרונות קרן כזו הייתה אמורה לייצר קרוב ל-10% בשנה. מגוריט רכשה חלק גדול מהנכסים שלה בשנים האחרונות ויש סיכוי שזה יצוף בהמשך. בינתיים המצב הפוך - מגוריט הסבה תשואת חסר ענקית על שוק הדירות.