איך להוזיל את המשכנתא - מסבב בנקים, דרך אחוזי המימון ועד התמהיל הנכון

רכישות הדירות בישראל בשיא כל הזמנים. המשכנתא הממוצעת זינקה גם כן ומתקרבת למיליון שקל. איך מבצעים את העסקה הפיננסית החשובה ביותר למשק בית בצורה נכונה יותר?

למחשבון משכנתא מתקדם (לפי סכום החזר, לפי סכום המשכנתא, לפי מסלולים)

בכדי שתוכלו להגיע אל הבנק ולקבל תנאים טובים יותר עליכם להגיע במצב פיננסי אופטימלי. למשל יציבות תעסוקתית, זה לא זמן להקטין משרה או לעבור למשרה עם תנאים פחות טובים בטווח הקצר. להימנע מהלוואות חדשות. לשמור על מסגרת אשראי. 
כמובן תמיד תוכלו לדבר עם הבנקאי ולספק הסבר אך עדיף שתתנו למספרים לדבר. אתם מבצעים את העסקה הגדולה בחייכם - תיערכו אליה.
 

אחוז מימון. אחד המדדים שמשפיעים על גובה הריבית זה אחוזי המימון. עד 45% מימון. 60%-45% מימון - מדרגת הביניים. ואילו המדרגה הגבוהה ביותר בה תשלמו את הריבית הגבוהה ביותר זה מעל 60% מימון. לדוגמא רכשתם דירה של שני מיליון שקל. משכנתא של עד 900 אלף שקל שזה 45% מסך הדירה תספק לבנק רשת בטחון גבוהה ולכם תנאים טובים יותר. לעומת זאת משכנתא שגבוהה מ-1.2 מיליון שקל כלומר מעל 60% מימון. תגדיל את פרמיית הסיכון של הבנק ולכם את תשלומי הריבית.
 
במידה ואתם קרובים לאחת המדרגות כדאי לעשות מאמץ וגייס ממקור חיצוני על מנת להיות בצד הנכון של מדרגה כלומר 59% אחוזי מימון ולא 61%.
 
עמלת פתיחת תיק משכנתא – עמלה שעומדת על 0.25% מסך המשכנתא. על משכנתא של מיליון שקל מדובר ב-2,500 שקל. זהו סכום לא מבוטל שמשולם במזומן בפתיחת התיק. הבנקים יודעים לתת הנחה של עד 50% ובאופן יחסית שכיח. עם זאת לקוחות שהבנק רוצה ביקרם יכולים להשיג אף למעלה מכך. 

לקוחות שעושים את התהליך בעצמם כדאי להתחיל לפחות חודשיים לפני חתימת המשכנתא. זאת על מנת לבצע סקר שוק אפקטיבי. עסקה אופטימלית עשויה לקחת יותר זמן מהציפיות שלכם. בייחוד לקוחות שפונים ל-4-5 בנקים שונים. וגם אחרי שחתמתם על עסקה עם הבנק האישורים האחרונים ייקחו בין שבוע לשבועיים. לחץ זמן עשוי לגרום לנו לקחת עסקה פחות טובה או מצד שני לאחר בתשלום לקבלן ולהסתכן בקנסות. 

באופן מפתיע קיימת שונות בין הבנקים – במידה מסוימת קיימת תחרות על הצרכנים. לעיתים גם בין הסניפים השונים של הבנק. כך שחשוב לעשות לפנות אל למספר בנקים שונים ולא לרוץ באופן ישיר לבנק בו מנהלים את החשבון. מעבר לכך אומר שמהניסיון האישי שלי ולמרות שהוא הגוף הגדול ביותר בתחום המשכנתאות בנק מזרחי טפחות לא סיפק תנאים אטרקטיביים. הבנקים הגדולים האחרים שרוצים להגדיל נתח שוק מספקים הצעות משכנתא תחרותיות. 

לקחת 100% משכנתא זה מסוכן. אמנם בנק ישראל מגביל את המשכנתא לעד 75% מערך הדירה. עם זאת יש מעטים שבוחרים לעקוף את ההנחיה באמצעות הלוואות מבני משפחה, הלוואות חיצוניות ועוד דרכים יצירתיות. אמנם מחירי הדירות בישראל עולים יחסית בעקביות בוודאי בעשור האחרון. אך זה לא תעודת ביטוח ליום המחר. בטח בעסקה ממונפת שחושפת את הלווה לשינויים כמו עליית ריבית הפריים, ירידה בהכנסה ועוד.  
 
נושא חשוב נוסף לפני שלוקחים משכנתא מה זה תמהיל, מה הריביות היום בשוק, מה עושה היום הציבור בישראל ומה עולה מדוחות בנק ישראל - על כך בסרטון הבא.