שכירות ארוכת טווח? אולי תפסיקו להוציא את המשקיעים מהשוק

ועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה שניה ושלישית את הצעת חוק השכירות המוסדית. למקרא ההודעה ניתן היה לחשוב כי מדובר בבשורה של ממש, האומנם?! לצערנו, שוב לא חושבים "מחוץ לקופסא" ושוב מניחים את אותן הנחות בסיס וממחזרים את אותם "פתרונות" שכולם כבר נוסו בעבר במימון כזה או אחר – שינוי במינוני התרופה כן – חיסון אמיתי ארוך טווח לקורונת השכירות בישראל? ממש לא!

לקריאה נוספת:
> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
> רוצים להוריד את מחירי הדיור? תתחילו מהורדת המס על שוק ההון

בשבוע הבא הממשלה שוב תעלה את מס הרכישה ל-8% אבל זה ממש לא הפתרון. אם היו חושבים "מחוץ לקופסא" היו זונחים פעם אחת ולתמיד את המחשבה שכל תחום שכירות ארוכת הטווח בישראל מבוסס רק על כמות הדירות וגובה הטבת המס בהתאם לשנות השכירות. בכל הכבוד ל"נערי האוצר" לא כל החוכמה שירדה לעולם ירדה בהכרח במתחם האוצר בירושלים. יש לזכור כי בעבר כבר שונה החוק לעידוד השקעות הון בכל הנוגע לסעיפים השונים הקשורים בהשכרה ארוכת טווח פעמים רבות, פעם לכאן ופעם לכאן – ותמיד התברר בדיעבד כי לא נבנית בפועל כמות דירות משמעותית להשכרה ארוכת טווח.

מתן הטבות מס על בסיס תחשיבים מפולפלים של תקופות שכירות כאלה ואחרות, כבר מזמן לא מועילה ויוצרת לכל היותר מספר מועט של מתחמים בשליטת מספר מועט של חברות גדולות - "טיפה בים" ולא יותר.

הטבות הממשלה והאוצר, צריכות להיות מופנות לטיפול בהבטחת התשואה הסבירה ליזמים וקבלנים שיבנו למטרת השכרה למגורים. הדרך הראויה אינה לדחוק את רגלי המשקיעים משוק הנדל"ן ולהקשות על הקמת פרוייקטים חדשים – ההפך – דרך המלך היא ליתן את הטבות המס למי שמוכן להשקיע בהשכרת דירות מגורים עם תשואה נמוכה יחסית וכך השכירות תיתן מענה אמיתי גם באזורי ביקוש.

במילים אחרות – הטבות המס הניתנות, אין צריכות להתבסס רק על שנות ההשכרה ו/או כמות הדירות, אלא גם ובעיקר על פרמטר עיקרי והוא התשואה המושגת בגין אותן דירות. אין שום סיבה שמדינת ישראל תיתן הטבת במס לשכירות ארוכת טווח כאשר ממילא מושגת תשואה גבוהה על ההשקעה. הטבת מס כזו, לא תועיל באותם מקומות בהם הביקוש גדול וקשה לבסס תשואה ראויה. הדרך הנכונה היא לטפל במרכיב העיקרי שמעניין כל יזם –– "התשואה" – מונח כל כך בסיסי ומוכר בעולם הכלכלי – ולמרות זאת "נעלם" מתחשיבי האוצר.

יש לקבוע את הטבות המס להשכרה למגורים בעיקר לפי תשואה, תוך בחינה מחדש אחת ל-5 שנים של התשואה על ידי השמאי הממשלתי וכך מדרגת המס תהיה תלויה במרכיב התשואה על ההון. זו הדרך הראויה להעניק כדאיות של השכרה על פני מכירה, זו הדרך המוכרת והפשוטה בעולם וככל שנתעלם ממנה כך נתרחק מחיסון הקורונה האמיתי לשוק הנדל"ן בכלל.

לו יזמים היו יודעים, שעד לתשואה של 3% הם לא ישלמו מס כלל וככל שהתשואה יורדת מ-3% המדינה אף לא תגבה מהם מע"מ על ההשקעה ולעומת זאת בתשואה העולה על 3% מתחיל מס מדורג, וב- 5% ומעלה משלמים מס מלא, יזמים רבים היו בוחנים תדיר ובהיקפים גדולים יותר את הרחבת מעגל השכירות למגורים וכך היינו מבססים שוק השכרה גדול בישראל - לא "דירה להשכיר" אלא "דירות רבות להשכיר".

אין שום סיבה, שמי שמשיג תשואה של 5% ויותר יקבל הטבת מס על חשבון אזרחי המדינה ולא משנה כמה שנים הוא מחזיק את הדירות, ולעומתו, לא תצליח לשכנע אף יזם שמשיג פחות מ- 3% תשואה לבנות דירות להשכרה – כל כך בסיסי ופשוט – ולמרות זאת נעלם מעיני קובעי המדיניות באוצר!

 
עו"ד דורון אריאל הוא מומחה למקרקעין, בעלים פירמת דורון אריאל ושות'