השמאי הממשלתי רוצה להסיר מגבלות על הרווח היזמי בהתחדשות עירונית

השמאי אוהד עיני הציג בכנס לשכת שמאי המקרקעין את תקן מספר 21.1 הכולל שינויים מהותיים ביחס לתקינה הקיימת במטרה לעודד התחדשות. על פי התקן שבו האו תומך - הרווח היזמי המינימלי יהיה 20% - ללא רף מקסימלי. כמו כן, תוספת בנייה מינימלית של 12 מ"ר לדיירים – ללא תקרה מירבית.

עיני יביא בחודש הקרוב לאישור במועצת השמאים רפורמה מקיפה שהוא הוביל בשנתיים האחרונות, לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית - תקן 21 הקובע רף מינימלי לכדאיות כלכלית של פרויקטים. עיני הציג בכנס של לשכת שמאי המקרקעין המתקיים במלון דן אילת את השינויים ברפורמה – שהעיקרים ביניהם הם הסרת המגבלות על הרווח היזמי בפרויקטים מטווח של 25-30% לרף מינימום של 20% מעלויות היזם, והגדרת רף תמורה מינימלי של 12 מ"ר לדיירים ותיקים במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית.

לדברי עיני, "תקן 21 נועד לתת מענה לתוכניות התחדשות עירונית שלא יצאו אל הפועל עקב חוסר היתכנות כלכלית. במרוצת השנים השתנו דברים והתקן נדון במועצת שמאי המקרקעין מספר פעמים והוחלט לעדכנו – לתקן 21.1. בתקן החדש התכנון הוא שיוביל ולא הפוך. מתקן שאמור היה להיות כלי בידי מוסדות התכנון הוא הפך לזה שקובע את התכנון בפועל. עם כל הכבוד לנו השמאים, אנחנו לא צריכים לקבוע את התכנון במדינת ישראל. השמאי יחשב מה נכון לקחת בחשבון בהוצאות, התמורות והרווח, ואם התוכנית עומדת באלה אז היא תקודם ותאושר". 

עיני הוסיף, כי "התקן החדש קובע מהן ההוצאות המוכרות של היזם בפרויקטי פינוי בינוי שמהן ייגזר הרווח שלו, והוא קובע עקרונות נורמטיביים לתמורה לבעלי דירות. עד כה התמורה הנהוגה עמדה על עד 25% תוספת בנייה, בתקן החדש ייקבע מינימום של 12 מ"ר כאמור ללא רף מקסימום. הכוונה היא שאם על פי הנורמה הקבועה בתקן יוותר רווח מינימלי נדרש ליזם, ניתן יהיה לומר שקיימת כדאיות כלכלית לתוכנית. לגבי הרווח המינימלי הנדרש ליזם ישנו כיום טווח של 25-30%, החלטנו לא לקבוע טווח אלא רף מינימלי של רווח המחושב ביחס להוצאות - 20%. כן ייקבעו עקרונות לטבלת רגישות בה יוצגו הרווח ליזם והתמורות לדיירים לשם המשא ומתן בין הצדדים". 

בכנס בנושא התקן אמר עו"ד איתמר פנץ כי "בניגוד לדברי עיני, מתכנן חייב תוך כדי התכנון לפזול לכלכלה של הפרויקט, הוא חייב, הוא לא יכול לחכות ולבדוק את ההיתכנות הכלכלית רק אחרי התכנון, זו תהיה חלמאות. תקן 21 הוא תקן שמאי שהטרמינולוגיה שלו חייבת להיות עדכנית לעולם ההתחדשות העירונית של היום שהשתנה רבות בשנים האחרונות. למעשה, תקן 21 עצמו הוא 'חארטה' כי בסופו של דבר מגיעה רשות מקומית שעושה שינויים ומעמידה דרישות משלה והיזם חייב לעמוד בהן. אם ראש העיר לא ירצה לתת היתר, לא יעזור שום תקן גם בעוד אלף שנה. כשמדברים על רווחיות מינימלית של 20% כל מי שעבר תוכנית שאושרה מבין שהמספרים נמוכים בהרבה – 10-15% בפועל". 

יהודה כתב אמר בתגובה לדברים כי "לצערי תקן 21 הוא בגדר המלצה כי גם לוועדה המקומית, גם לותמ"ל וגם לרמ"י יש את השמאים שלה שקובעים מספרים אחרים לגמרי. נכון ששמאות זה לא מדע מדויק, אבל הפער בין הרצוי למצוי הוא עצום. ראשי ערים בטוח לא מתייחסים לרווח המינימלי של היזם, הם מתערבים בשיעור הרווח הצפוי, זה עצוב אך זו המציאות".

עיני השיב ואמר, כי "התפקיד של התקן הוא לסייע לתכנון ללכת לפי הכלכלה של הפרויקט ולא להיפך. המטרה של המדינה ושל היזמים היא שהפרויקטים ייצאו לפועל, אנחנו אותו צד למטבע וצריכים לעבוד ביחד. התקינה השמאית היא אינה דין מחייב ויש יתרון לכך כי זה נותן גמישות. אני יכול לומר שבשטח כן פועלים לפי תקן 21".