הוותמ"ל מפקידה להתנגדויות תכנית התחדשות עירונית לאלף דירות ביהוד

הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) הפקידה להתנגדויות הציבור תכנית התחדשות עירונית בעיר יהוד בהיקף של 1,150 דירות (230 יוקצו עבור דירות קטנות) תוך עירוב שימושים, אלה תוקמנה במקום 330 דירות קיימות במתחם.

היקף השטח 35 דונם ועליו כיום 15 מבנים "במצב תחזוקתי ירוד", לשון הודעת הוותמ"ל בני 3-5 קומות. התוכנית הינה על שטח של 35 דונם, והיא ממוקמת ברחובות קדושי מצרים, ביאקובסקי והרצל. 2,000 מ"ר יוקצו לשטחי מסחר כ-20,000 מ"ר עבור שטחי ציבור וכ-5 דונם שטחים פתוחים.

אחת הביקורות סביב פעילות הוותמ"ל היא הקידום המואץ בלא שיתוף הרשויות המקומיות של פיתוח על שטחים פתוחים והקמת שכונות חדשות וחזקות יותר על חשבון מרכזי הערים, המדשדשים לעתים. הפעם מדובר דווקא בהתחדשות עירונית. 

רוצים לדעת איך לפזר את התיק שלכם? למה מניות עולות ויורדות, איך משפיעים דוחות כספיים על  שוקי המניות ומה זה מכפילי רווח ומכפילי הון? הרישמו לקורס של ביזפורטל - אנחנו נלמד אתכם  (ללא עלות) - להרשמה לקורס

14 מבנים של 9-17 קומות יבנו על השטח, ב-3 מתחמים מגורים. התוכנית נערכה על ידי כנען שנהב אדריכלים ומקודמת על ידי קבוצת "כתב" בשיתוף עיריית יהוד. בלב כל מתחם תוקם גינה ציבורית לרווחת הציבור ולשימוש גני הילדים הסמוכים. עוד מקודמים בתכנית הרחבת רחובות, יצירת מדרכות רחבות מלוות בנטיעת עצים ליצירת רצף צל, הקמת שבילי הולכי הרגל ושבילי אופניים. כמו כן, במסגרת התוכנית יוקצה שטח לטובת הרחבה לבית ספר יסודי הסמוך לרחוב הרצל. 

אמנם מדובר בציפוף גדול יותר מאשר בבניה הישנה, אך לא בהכרח באופן שתואם את המגמות בסביבה העירונית, שכן הבנייה כפופה למגבלות גובה בשל הקרבה לנתב"ג. כיוון שליזמים לא משתלם להקים את הפרויקט במספר הדירות עליו סוכם, נדרשת קרקע משלימה.

יזמי הפרויקט לא הוחתמו על קבלת קרקע כזו, שכן בשרות מקרקעי ישראל עדיין בוחנים איזו קרקע להקצות, הגם שישנה אחת שכבר שוריינה לצורך הנושא. שם מספרים לנו כי קידום ההתחדשות העירונית היא חלק מהסכם הגג עליו חתמה עיריית יהוד מול המדינה, והתחייבות זו, על הכיסוי המשפטי שהיא מספקת, מספיקה ליזם כדי להתקדם בפרויקט אף מבלי שהפרטים סגורים. כך, לשיטתם אין מניעה שגם ימשיך לקדם תב"עות על השטח לאחר הדיון בהתנגדויות הציבור.

מגרש עליו זכויות כיום להקמת 158 דירות שוריין כקרקע משלימה עבור מיזמי התחדשות עירונית בעיר. לאו דווקא זה נשוא הכתבה - ואולם הוא המתקדם ביותר. למעשה, רק לאחר אישור התכנית הסופי נערכים התחשיבים, וכך יודעים כמה זכויות יש לתת ליזם כדי לעבור את נקודת האיזון הכלכלית המצדיקה את קידום הפרויקט.

בסביבת עליית ערכי הנדל"ן הנוכחית, ברמ"י לא רואים סיבה להקצות קרקע לפני מועד זה כשישנו תרחיש שהיזם יהנה מדי מעליית ערך ומרווחיות שלא ציפה לה. אף יתכן כי עם עליית הערך של הזכויות בפרויקט ההתחדשות עד לאישור התכנית, על אף מגבלות הגובה, לא תדרש קרקע משלימה. המצב הזה רק מעיד על האיטיות של קידום פרויקטי בניה בארץ - כשהדבר עשוי לקחת שנים, עליית ערך על פני התקופה עשויה לשנות את התחשיבים. ומה יעשו ברמ"י אם יגלו שכמו שמקווה הממשלה החדשה מחירי הדיור ירדו?