לאחר עשור: תכנית "חוף התכלת" בהרצליה אושרה; 12,500 דירות ייבנו

לאחר יותר מעשור במסדרונות ועדות התכנון, התנגדויות ודיונים רבים, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ת"א אישרה סופית בכפוף לתיקונים שונים את תכנית חוף התכלת במערב הרצליה. התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור במאי 2020 והתקיים דיון באוגוסט ודיון נוסף בימים האחרונים ובעקבותיו ניתנה ההחלטה של הוועדה המחוזית.

תוכנית חוף התכלת (הר/2200 א’) היא ביוזמת עיריית הרצליה ותוכננה על ידי אדריכל דני קייזר. התוכנית משתרעת על שטח של כ-2,000 דונם מצפון לגבול עם ת"א, מערב לכביש 2 עד הים ודרומית לאזור התעשייה בהרצליה. היא כוללת כ-12,500 דירות, 512 אלף מ"ר לתעסוקה, 134 אלף מ"ר למלונאות ו-69 אלף מ"ר למסחר. התוכנית מחלקת את המתחם לשלושה מתחמי תכנון איחוד וחלוקה, שיכללו את שטחי הבנייה ושטחי הציבור, ומתחם נוסף ישמש להקמת מתקנים טכניים.

הוועדה המחוזית כתבה בהחלטה, כי מדובר בתוכנית חשובה ביותר, הנשענת על עקרונות תכנון עדכניים אשר בבסיסם מערכת תחבורה ציבורית משמעותית המאפשרת הקמת רובע עירוני אינטנסיבי, הנסמך על עירוב שימושים מחד, ומקצה שטחים נרחבים לצרכי ציבור מאידך, תוך שמירה על רצף של שטחים ירוקים על ידי הקצאת שטח לפארק חופי גדול. הוועדה הגדירה את התוכנית חוף התכלת כתוכנית כוללנית והטילה על הוועדה המקומית הרצליה חזקה כי תוכניות מפורטות מכוח תוכנית זו יקודמו בצורה יעילה ומהירה.

מאות בעלי קרקעות פרטיים במתחם חוף התכלת, שיוצגו בידי עוה"ד שמואל שוב, נעמה שיף ואורית חזקיהו ממשרד שוב ושות', דרשו להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה בתוכנית, את הצפיפות ומספר יחידות הדיור לדונם. הוועדה המחוזית אכן אישרה הגדלה של 1,600 יחידות דיור בר השגה, ע"פ התוספת השישית לחוק – שיהיו בבעלות פרטית של בעלי הקרקעות. הצפיפות הממוצעת נקבעה לכ-34 יח"ד לדונם נטו (בניכוי הפארק החופי ומחלף הרב מכר), והוועדה קבעה כי הצפיפות תואמת מגמות תכנון עכשוויות ותוכניות בהיררכיה גבוהה. לגבי הטענה כי בתוכנית שדה דב הסמוכה אושרה צפיפות גדולה בהרבה, הוועדה קבעה כי ההשוואה אינה רלוונטית כי הצפיפות בהרצליה שונה מהצפיפות המוצעת בתל-אביב.

• מדוע הבניה החדשה בישראל חייבת לכלול חימום תת רצפתי ולא להתמקד בהכנות למזגן
• פינוי בינוי באשדוד: 1,400 דירות חדשות ייבנו

לאור מיקום התוכנית בלב אזורי הביקוש בערכי קרקע גבוהים, שכונות צמודות עם אוכלוסיה בהרכב סוציו אקונומי גבוה, וכן מעצם היותה רובע עיר חדש ומשמעותי, הוועדה המחוזית ביקשה להבטיח מגוון רחב ככל הניתן של אוכלוסיות בתחומי הרובע – ולפיכך קבעה כי 40% מיחידות הדיור בתוכנית ייקבעו במחיר מופחת - 1,000 יח"ד לכל הפחות במתחם 1, ו-300 יח"ד בכל אחד ממתחמים 2 ו-3.

הוראות הבינוי במתחם 1 קובעות כי לאורך תוואי הרכבת הקלה הבניינים יעלו עד לגובה של 30 קומות, לאורך דרך הים עד 6 קומות, וביתר המתחם עד 15 קומות. במתחמים 2-3 הבניינים לאורך תוואי הרק"ל יהיו עד 15 קומות בדופן המערבית, ועד 20 קומות בדופן המזרחית.

עוד נקבע, כי היקף ההפרשות לצרכי ציבור נותר ללא שינוי - הוועדה סבורה כי ראוי לאפשר שימוש למטרות ממשלתיות בתחום הרובע, אך ראוי כי הדבר ייקבע לאור צורך מוגדר ומפורש, ועל כן נקבע כי הנושא ייבחן לעומק וייקבע במסגרת התוכנית המפורטת למתחם מס' 1 בתוכנית.

• ועד הבית אחראי על תיקוני רטיבות בבניין? ומה זה רכוש משותף?
• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התוכנית שאושרה לא קבעה הקצאות של קרקעות לבעלי הקרקע הפרטיים – והן ייקבעו במסגרת טבלאות איזון והקצאה במסגרת התוכניות המפורטות שיהיו בעתיד.

לדברי עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', "מדובר בתוכנית חשובה מאד שאושרה סוף סוף , כידוע מדינת ישראל מצויה במחסור עצום בקרקעות לבנייה וכעת נקווה כי תקודמנה במהרה תכניות מפורטות  כך שתתאפשר בניתן של עשרות אלפי יחידות דיור באחד מאזורי הביקוש המשמעותיים ביותר בישראל".