כל משקיע בוחן ברצינות את אפיק ההשקעה במקרקעין. מדובר על שוק גדול, יחסית פשוט, שנותן רושם של עליות תמידיות. משקיעים רבים נהנים הן מהתשואה השוטפת בנדל"ן (הכנסות שכירות בהיקף של 3-4% מערך הנכס) ובנוסף, מתשואת ההון (עליית ערך הנכס לאורך זמן). אבל השקעה בנדל"ן עסקי (מניב) או למגורים, דורשת הבנה באפשרויות השונות. בשורות הבאות ננסה לסקור בקצרה את הנושא.
השקעה ישירה בנדל"ן
האפשרות הנפוצה והמוכרת הינה השקעה ישירה בנדל"ן. במסגרת זו המשקיעים צריכים למצוא נכס (דירה / משרד / חנות), לנהל משא ומתן על רכישתו, לנהל ולארגן משכנתא מול הבנק (הלוואה לרכישת נדל"ן), לבצע בנכס שיפוץ או התאמות נדרשות, למצוא שוכרים טובים (לא פשוט כל כך), לנהל את הגבייה ולדאוג לתחזוקת הנכס לאורך זמן. כל מי שעבר את התהליך מודה שמדובר על כאב ראש רציני.
מכל השלבים, מציאת שוכרים טובים מאתגר במיוחד. חשוב לדעת מראש כי הוצאת שוכרים סרבנים מהנכס, לוקח הרבה זמן וכסף, וזה לא תמיד עובד בצורה נכונה. בתי המשפט בישראל (ובעולם) נוטים באופן טבעי לצד השוכר העני והמסכן, על פני בעל הנכס העשיר. לסיכום, השקעה ישירה בנדל"ן כוללת סיכונים מפתיעים, ודורשת המון זמן ומאמץ.
- כל הכותרות
השקעה דרך חברת ניהול
אפשרות נוספת, שרבים וטובים מממשים, הינה השקעה בנדל"ן במסגרת חברת ניהול. חברות אלו צצות כפטריות אחר הגשם, עם צוותי שיווק גדולים וממולחים. לא נדון כאן בחברות ניהול שהן בעצם הונאות ממשיות; הן משאירות אחריהן שובל של משקיעים מרומים וממורמרים (אחרי שהפסידו את רוב כספם).
נתמקד דווקא באותן חברות ניהול מקצועיות שבאמת רוכשות נדל"ן ומנהלות אותו עבור המשקיעים, תמורת עמלות שמנות וגבוהות. הבעיה העיקרית בחברת הניהול, הינה העדר הפיקוח. לצערנו, אין באמת מי שמגן על המשקיע הקטן. במבנה ההשקעה הקלאסי, יש לחברת הניהול מקומות רבים בהם היא יכולה לשחוק או אפילו לבטל את התשואה של המשקיע. לחברת הניהול יש תמריצים סותרים, ולכן היא לא תמיד דואגת לטובת המשקיעים. היינו, מעבר לחיסכון הממשי בזמן ומאמץ, חברות ניהול אמיתיות (ולא הונאות) כוללות מרכיב מובנה של סיכון מורחב.
קרן ריט
אפשרות נוספות, אך פחות מוכרת הינה קרן ריט או REIT (Real Estate Investment Trust). קרן ריט הינה קרן השקעות בנדל"ן, והיא נסחרת בבורסה כמו מניה. קרן ריט היא חברת השקעות ציבורית שתחום עיסוקה העיקרי הוא נדל”ן. חברות אלה רוכשות נדל”ן מסוגים שונים; בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד. הקרן מנהלת את הנכסים, וגובה דמי שכירות מהדיירים.
קרן ריט מנפיקה ניירות ערך למשקיעים, ומאפשרת להם להשתתף ברווחיות של נדל"ן מסחרי, במסגרת הבורסה. המשקיעים רוכשים את נייר הערך, וכך יכולים להרוויח מתשואת הנדל"ן ומעליית ערכו (או לחילופין להפסיד ממשבר נדל"ן, כמו שארע ב- 2008).
יתרונות קרן ריט
רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות של נדל"ן (ריט) כוללת מספר יתרונות מובנים: פשטות רבה (קנייה ומכירה שניתן לבצע דרך אפליקציה או מחשב), חסכון בזמן (לא צריך להשקיע זמן ומאמץ בחיפוש נכסים ובניהולם), לא צריך סכומי כסף גדולים ( ניתן להשקיע במסגרת ריט גם אלפי שקלים בודדים), פיזור סיכונים (קרן ריט מאגדת מספר רב של משקיעים, ורוכשת מספר רב של נכסים שונים באזורים שונים, ועם חשיפה עסקית שונה), פיקוח (בגלל שמדובר על נייר ערך סחיר בבורסה, לקרן הריט יש רגולציה משמעותית [להבדיל מחברות מתווכות עליהן כתבנו בעבר]. החברות נדרשות לאמוד באמות מידה מקצועיות לעניין דיווח, בקרה וממשל תאגידי), מינוף (קרן הריט לוקחת הלוואות; מה שמשפר את התשואה לכספי המשקיעים).
חסרונות קרן ריט
מנגד, קנייה של נייר ערך מסוג ריט כוללת גם מספר חסרונות: דמי ניהול (מנהלי קרן ריט לוקחים עמלה על הניהול של כספי הקרן ונכסי הנדל"ן), מיקוד יתר בנדל"ן עסקי / מסחרי (רוב קרנות ריט מתמחות בנדל"ן עסקי ואינן חשופות בצורה ניכרת לנדל"ן למגורים), חשיפה לשוק ההון (קרן ריט נסחרת בבורסה וניירות ערך עשויים לאבד מערכם מסיבות שונות ומשונות), גורם מתווך (כמו תמיד, כשמשקיעים בעזרת גורם מנהל, קשה לדעת מראש את מידת ההצלחה של מנהלי קרן הריט בבחירת הנכסים הנכונים ובניהולם), מינוף (קרן ריט לוקחת הלוואות; אם נכסי הנדל"ן מופסדים, הנזק למשקיעים גדול הרבה יותר).
מינוף זה גם יתרון וגם חיסרון?
כידוע, מינוף או לקיחת הלוואות (הנפקת אג"ח) - הוא חרב פיפיות. במצבי רווח הוא משפר את הרווחיות של המשקיעים, במצבי הפסד הוא פוגע במשקיעים - יותר מהרגיל. זו הסיבה שבסקירה זו, הוא מופיעה הן ביתרונות והן בחסרונות. הנקודה העיקרית היא שהשקעה בקרן ריט מאפשרת (שלא לומר מחייבת) מינוף משמעותי, ולכן התשואות הצפויות דומות לרכישה ישירה עם משכנתא.
קרנות ריט ישראליות
קרנות הריט העיקריות בישראל:
ריט 1
-2.2%
ריט 1
1,780
-2.2%
קרן ריט היא לא קרן נאמנות!
רבים מתבלבלים וחושבים שמדובר על קרן נאמנות. המקור לבלבול הינו המרכיב האקטיבי של קרן ריט (מנהלי הקרן בוחרים את הנכסים שהם ירכשו וינהלו), והעובדה שהרוכש מקבל חשיפה רחבה למגוון נכסים שונים. למרות זאת, ראוי לראות בקרן ריט חברת השקעות נדל"ן שמניותיה נסחרות בבורסה. היינו, אחת התכונות החשובות של קרן ריט הינה העובדה שהיא נייר ערך סחיר, בדומה למניה. כתוצאה, המחיר של נייר הערך קרן ריט חשוף לתנודתיות הטבעית והגבוהה של שוק ההון. המחיר עלול לעלות ולרדת בחדות, וייתכן פער בין הערך החזוי שהמשקיע מגבש בדעתו, לבין מחיר השוק העדכני לטווח קצר.
עמלות קרן ריט
כאמור, קרן ריט גובה עמלה תפעולית מכלל הנכסים שבידיה, על מנת לממן את משכורות המנהלים, ועלויות תפעול הקרן. עמלה זו, נמצאת ברמה העולמית בין 0.7% ל- 1.7% ואם לוקחים בחשבון את רמת המינוף (הלוואות; הון זר), מדובר על עמלה משמעותית. עמלה תפעולית זו יכולה למתן או אפילו לבטל את הרווחיות השוטפות מהשכרת הנכסים. המשקיעים נותרים עדיין עם רווחיות כתוצאה מעליית ערך (תשואת הון), אבל ראוי לשים לב לכל הפרטים.
השקעה במקרקעין כוללת הזדמנויות רבות וסיכונים מובנים. משקיעים מחפשים הן את התשואה השוטפת והן את תשואת ההון על הנכס. השקעה ישירה בנדל"ן דורשת מעורבות אישית, הרבה זמן ומאמץ. השקעה בנדל"ן דרך חברת ניהול כוללת חסרונות מובנים הן מצד ההונאות הרבות בתחום והן בגלל תמריצים סותרים והעדר פיקוח ובקרה אמיתיים. לעומתם, קרן ריט (REIT) מהווה אלטרנטיבה מעניינת להשקעה בנדל"ן בצורה מנוהלת, מקצועית ובמסגרת הבורסה לניירות ערך. כמו כל השקעה יש לקרן ריט יתרונות מובנים וחסרונות חשובים. למי שמחפש השקעה ישירה, בניהול מקצועי, בסכומים לא גדולים ובפיקוח רגולטורי - קרן ריט בהחלט יכולה להיות אפשרות נוחה ומהירה.
הלל בש (Hillel@SmartOptions.co.il) - מנהל סיכונים פיננסים בחברת סמארט אופשנס בע"מ, מרצה במרכז האקדמי לב ובאוניברסיטת בר אילן.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
5.את הדבר המהותי ביותר בקרן ריט לא הסברת - מודל המס בקרן (ל"ת)רון 22/01/2022 00:54הגב לתגובה זו1 0סגור
-
4.מושקע בריט- עכשיו יחסית יקרשלומיד 19/01/2022 15:44הגב לתגובה זו3 0סהכ מרוצה. המס גבוהסגור
-
3.הכל נכון. לו רק המדינה היתה מאמצת את המודל הזהרז 19/01/2022 14:23הגב לתגובה זו10 0מורידה מס רווחי הון על דיבידנדים מריט, וביד השניה מלמדת בבתי הספר אוריינות פיננסית החל מבית הספר היסודי. *מושקע בקרן VNQ שמונה שנים, מרוצה מאוד. מעדיף את זה על פני נדל"ן פיזי*סגור
-
מומחה מסמשקיע 21/01/2022 23:30הגב לתגובה זו6 0קרנות ריט נהנות ממיסוי חד שלבי, בניגוד למיסוי דו שלבי של כל החברות העסקיות. במיסוי דו שלבי, יש מס חברות על הרווח (כ-23%), ואז על חלוקת הרווחים למשקיעים חל מס נוסף, מס דיבידנדים של 25% זהו מיסוי דו שלבי, שמביא את המס הכולל סביב 50% קרנות ריט נהנות מהטבות מס רבות: מיסוי חד שלבי, כך שהרווח מהכנסות שכירות לא סובל ממס חברות, אלא יש רק מיסוי ברמת המשקיע, לפי שילוב בין רווח הוני בשיעור של 25% לרווח פירותי בשיעור שח 47%, ובפועל המיסוי הוא סביב 33% בנוסף, קרן ריט נהנית מס רכישה מופחת בקניית נכסי מגורים עד כאן לגבי ריט בארץ. בחול, המיסוי הוא 25% כמו דיבידנד רגיל תעודת הסל VNQ ממוסה לכן ב 25%סגור
-
תודה על ההסבר המלומד. (ל"ת)כגן 22/01/2022 14:09הגב לתגובה זו4 0סגור
- טען עוד
-
2.מיסוי רצחני של הדיבידנד בחברות הריט לא צויין בכתבה (ל"ת)רפי 19/01/2022 14:04הגב לתגובה זו3 1סגור
-
גם אחרי כל זה התשואה גבוהה משכר דירה בישראל.רז 19/01/2022 19:20הגב לתגובה זו7 0איך שלא תהפוך את זה.סגור
-
1.די להרצת מחירי הדירות בארץלמען הדורות הבאים 19/01/2022 12:42הגב לתגובה זו0 1אפשר לעצור את זה ! עם מגבלה על עליית מחירי השכירות וקיבוע שלהם לאורך שנים כפי שקורה בארה"ב.סגור
-
לא בונים מספיק, ולא מוציאיםארז 23/01/2022 11:09הגב לתגובה זו4 0עבודה החוצה, אל מחוץ לגבולות גדרה-חדרה.סגור
