יגביר את השקיפות? תקנות חדשות בתחום ההתחדשות העירונית

שר המשפטים, גדעון סער, חתם על תקנות בתחום ההתחדשות העירונית, אשר נועדו להגביר את שקיפות התהליך ואת יחסי האמון בין היזמים ובין בעלי דירות הצפויים לעמוד בפני הליך של התחדשות עירונית, וכן לגשר על פערי כוח ומידע בין השחקנים השונים בתחום.

חוק פינוי ובינוי קובע כי לפני חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית משותף יקיים היזם כינוס משותף לבעלי הדירות במהלכו יציג את העסקה המוצעת על ידו. כן מחייב החוק כי , לא יאוחר משבועיים לפני חתימת עסקה ראשונה, ימסור היזם לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה. עוד מחויב היזם להודיע על חתימת עסקה ראשונה בבית המשותף לכל בעלי הדירות. 

התקנות שאושרו היום מפרטות את ההוראות בנוגע לאופן ביצוע הכינוס וההודעה עליו, תוכנו של מסמך עיקרי הצעה, צורתו ואופן מסירתו וכן על אופן מסירת הודעה על חתימת עסקה ראשונה. כך למשל, על פי התקנות, במהלך הכינוס ימסור היזם לבעלי הדירות מידע בדבר סוג העסקה המוצעת ומידע נוסף כולל זכויותיהם של קשישים ושל אנשים עם מוגבלות.

כמו כן, יזם ייחשב כמי שעמד בחובת הכינוס אם השתתפו 40% לפחות בעלי הדירות בבית המשותף. אם שיעור ההשתתפות היה נמוך מהאמור, יערוך היזם כינוס נוסף.

בשל התפשטות נגיף הקורונה וההתפתחות הטכנולוגית בכלל, נוספה לתקנות אפשרות לקיים את הכינוס גם בדרך של היוועדות חזותית, נוסף על התכנסות פיזית, שתאפשר לבעלי דירות שאינם מעוניינים במפגש פיזי או שאינם גרים בסביבת הבית המשותף (משקיעים) להשתתף בכינוס.

גם בנוגע למסמך עיקרי ההצעה, התקנות קובעות מה נדרש לפרט במסמך, כולל לוח זמנים משוער לקידום המיזם או שלביו העיקריים; עקרונות התמורה ופירוט הבטוחות המוצעות לבעלי הדירות; עלות התחזוקה הצפויה והגידול הצפוי בתשלומי הארנונה בבית המשותף החדש ועוד.

התקנות נועדו לגשר על פערי כוח וידע בין היזמים, אשר עוסקים בתחום הנדל"ן כעניין שבשגרה, לבין בעלי הדירות, שעבורם זו לעיתים הפעם הראשונה שבה הם עומדים בפני החלטה כל כך משמעותית. הכללים בתקנות יאפשרו לבעלי הדירות להבין את העלות והתועלת שתצמח להם מהמיזם ולקבל החלטה בעניין העסקה בצורה מושכלת.