נפילה של 35% ברכישת דירות חדשות בדצמבר; שיא של 151 אלף בשנה

בחודש דצמבר בוצעו 11.8 אלף עסקאות בשוק הנדל"ן, ירידה של 35% לעומת חודש נובמבר, וירידה של 12.5% לעומת דצמבר המקביל בשנת 2020, כך על פי נתוני סקירת הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג. בניכוי עסקאות בתוכנית מחיר למשתכן, בוצעו בשוק החופשי 10.2 אלף עסקאות, ירידה של 40% בהשוואה לחודש נובמבר וירידה של 13% לעומת החודש המקביל אשתקד.

בסיכום שנת 2021 כולה, נרכשו כ-150.8 אלף דירות (136.2 אלף בניכוי מחיר למשתכן), שיא היסטורי שגבוה ב-27% מהשיא הקודם שנרשם בשנת 2015. בהשוואה לשנת 2020 זהו גידול של 40%.

מקור: משרד האוצר

עסקאות יד 2 ירדו ב-11% בחודש דצמבר
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר עמד על 7.1 אלף, ירידה של 11% לעומת דצמבר 2020 וירידה חדה של 38% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש נובמבר האחרון. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר העסקאות בהשוואה לחודש נובמבר הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור השינוי  נע בין ירידה של 27% באזור חדרה לירידה של 53% באזור ת"א. על רקע ירידה חדה זו בעסקאות יד שניה באזור ת"א נציין כי אזור זה רשם גם את הגידול החד ביותר בעסקאות בחודש נובמבר. בהשוואה לחודש דצמבר 2020 בולט אזור ב"ש עם גידול של 5% במספר העסקאות בדירות יד שניה (לעומת ירידה של 11% ברמה הארצית), כאשר ממצא זה מוסבר במידה רבה בשיעור ירידה המתון ביותר (אם כי חד כשלעצמו) ברכישות המשקיעים, מבין כל האזורים.

מי שהובילו את הירידה ברכישות בחודש דצמבר היו המשקיעים, כאשר סך הדירות שרכשו עמד על 1.2 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 82% בהשוואה לרמה החריגה בגובהה שנרשמה בחודש נובמבר (5.4 אלף דירות), טרם העלאת שיעור המס. בהשוואה לדצמבר 2020 זוהי ירידה חדה גם כן בשיעור של 52%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 10.4% בלבד, ירידה של 8.5 נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2020 וירידה חדה של 25.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש נובמבר האחרון.

על פי האוצר, ניתוח עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים בדצמבר האחרון לאחר העלאת מס הרכישה, בהשוואה לעוצמת ירידה  זו לאחר העלאת המס הקודמת בסוף יוני 2015, מלמדת על עוצמת תגובה דומה, כאשר גם במונחים כמותיים נרכשה כמות דומה של דירות ע"י משקיעים בחודש לאחר העלאת המס. 

מקור: משרד האוצר

כמה מכרו המשקיעים בחודש דצמבר?
מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2.4 אלף דירות, ירידה של 37% בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 2% בהשוואה לדצמבר 2020. "מלאי" הדירות בידי משקיעים רשם ירידה של 1.1 אלף דירות, זאת לאחר שבשנים-עשר החודשים הקודמים גדל "מלאי" זה בקרוב ל-6 אלף  דירות, בעקבות הורדת מס הרכישה בסוף יולי 2020.

מכירות הקבלנים  בחודש דצמבר  ב-4.6 אלף דירות, ירידה  של 31% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2020. בניכוי המכירות בסבסוד  ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר ב-3.1 אלף דירות, ירידה של 44% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 18% בהשוואה לדצמבר 2020.

רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-6.1 אלף דירות, מזה כ-1.5 אלף דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לדצמבר 2020 ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור מתון יחסית של 4% בהשוואה לחודש הקודם ובשיעור של 1% בהשוואה לדצמבר 2020. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-4.5 אלף דירות, ירידה של 20% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 4% בהשוואה לדצמבר 2020.

המשקיעים אשמים בעליית המחירים? ממש לא. תראו את הגרף הבא
כולם אוהבים להאשים את המשקיעים. ללא קשר למספרים בפועל. על פי הגרף של משרד האוצר, בין השנים 2002-2010 משקל עסקאות המשקיעים בשוק הנדל"ן היה במגמת עליה, מ-23% בשנת 2002 ועד קרוב ל-30% ב-2010. אלא שצריך לזכור שעד שנת 2007-2008 מחירי הדיור בישראל בכלל נפלו ריאלית ב-25%. כלומר: המשקיעים רכשו יותר אבל מחירי הדיור ירדו. 

אחר כך מחירי הדיור בישראל כמובן עפו למעלה, ומאז המשקיעים 'אשמים בכך' וממשלות ישראל רק מנסות להוציא אותם מהשוק (על ידי העלאת מס הרכישה למשל מ-5% ל-8%), וכולם כמובן 'שוכחים' שכאשר משקיעים יוצאים מהשוק המשמעות היא פגיעה בשוק השכירות, כלומר באותם אנשים שאין להם את ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש בעצמם דירה (אתם יכולים לקרוא על כך כאן).

אבל האם המשקיעים באמת אשמים? שימו לב כי מאז 2010 ועד שנת 2020 אחוז המשקיעים בשוק הנדל"ן ירד עד לשפל של 13-14% מהעסקאות בשוק - וזאת כאשר המחירים בישראל עלו ועלו. נכון, בשנה האחרונה המשקל של המשקיעים בשוק עלה אבל האם זה מסביר את העלייה לאורך כל השנים הקודמות? לא ממש (להרחבה ראו כאן). 

מקור: משרד האוצר

אבל כולם ימשיכו להאשים את המשקיעים. האם לא הגיע הזמן לבחון את הדברים קצת יותר לעומק?