מגוריט: FFO שלילי, דמי ניהול של 20.5 מ' שקל ורווחי שיערוך

חברת הריט מגוריט +0.55% מגוריט 527.3 +0.55% בסיס:524.4 פתיחה:520 גבוה:528.5 נמוך:520 תמורה:271,028 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: המתמחה בדיור למגורים מדווחות ברבעון הרביעי של 2021 על הכנסות מדמי שכירות של 9.74 מיליון שקל לעומת 9.247 מילון ברבעון הקודם ו-5.3 מיליון ברבעון המקביל. הרווח מהשכרת נכסים היה 8.9 מיליון שקל לעומת 8.53 ברבעון הקודם ו-4.5 מיליון ברבעון המקביל. 

רווחי השיערוך ברבעון הגיעו ל-57.5 מיליון שקל לעומת רווחי שיערוך של 142.5 מיליון ברבעון הקודם ורווחי שיערוך של 38 מיליון ברבעון המקביל. הרווח הנקי לתקופה הסתכם ב-45 מיליון שקל בהשוואה ל-122 מיליון שקל ברבעון הקודם, ו-36.2 מיליון ברבעון המקביל.

ההכנסות השנתיות משכירות היו 32 מיליון שקל וה-NOI הגיע ל-29 מיליון שקל. הרווח מהשכרת נכסים הסתכם ב-29.1 מיליון שקל וההכנסות משערוך היו 245 מיליון שקל. הרווח הנקי היה 170.3 מיליון שקל. שווי הנדל"ן להשקעה בסוף שנת 2021 היה 1.43 מיליארד שקל. דמי הניהול השנתיים אותם גבתה חברת הניהול הגיעו ל-20.5 מיליון שקל. 
החברה לא מפרסמת את ה-FFO הרבעוני, אך השנתי היה שלילי ברמה של 67 מיליון שקל. 

קרן ריט נועדה לאפשר למשקיעים השקעה בנדל"ן שתניב זרמי מזומנים לאורך זמן עם הקלות בתשלום המס שמבצעת החברה. בפועל, למנהלי החברה יש אינטרס להעלות את ערך הנכסים, שכן התשלום שהם מקבלים תלוי בערך הנכסים ולא בתזרים המזומנים. כך יוצא שעל רווח מהשכרת נכסים של 29.1 מיליון שקל גבתה חברת הניהול של מגוריט 20.5 מילון שקל, ובכך הקרן מפספסת את ייעודה. יחד עם הדוחות הודיעה חברת הניהול על הארכת ההסכם ב-7 שנים נוספות.

בנוסף, תוחלת הרווח מהשכרה למגורים בארץ היא מראש נמוכה מאד. דמי השכירות הממוצעים שפרסמה החברה, על פי נתוני הלמ"ס הולכים ויורדים. כך לדוגמה דירה הגדולה מ-4.5 חדרים הניבה בשנת 2019 3.2%, בשנת 2020 3.12% ובשנת 2021 2.74% בלבד. בדירות קטנות יותר התשואה מעט גבוהה יותר, אך  גם היא במגמת ירידה. צפי החברה הוא לחלוקת דיבידנד של 12 מיליון שקל בשנת 2022 ושל 15 מיליון בשנת 2025. החברה נסחרת בשווי של כמיליארד שקל, כך שמדובר על דיבידנד של 1.2% בשנה הקרובה, במידה ואכן הוא יחולק. החברה הודיעה על חלוקת דיבדידנד של כ-12 מיליון שקל בדוחות הנוכחיים.

העולה מכל זה הוא שחברת מגוריט מציעה למשקיעים חבילה מפוקפקת למדי עם תוחלת רווח מצומצמת מאד, בזמן שמנהליה מתעשרים. במגוריט מנגד הסבירו בראיון לביזפורטל כי השקעה במניה שלנו היא כמו להשקיע במדד מחירי הדירות ולקבל גם תשואה משכר דירה. הבעיה היא כאמור שהתשואה הזו די נמוכה.

המתחרה של מגוריט - גובה אפילו יותר
יש לציין שמגוריט איננה ריט המגורים היחיד שגובה דמי ניהול גבוהים במיוחד. ישנה חברת ריט למגורים נוספת בשוק, אזורים ריט ריט אזורים ליוי -0.86% ריט אזורים 439.6 -0.86% בסיס:443.4 פתיחה:443.4 גבוה:443.4 נמוך:434.1 תמורה:62,491 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , שנסחרת בשווי שוק דומה, שבדוחותיה האחרונים דיווחה על דמי ניהול של 0.75% בנוסף לדמי יזום של 3%. בתקופת הייזום תגבה בנוסף אזורים דמי ניהול של של 0.25% מהנכסים. כך הגיעו דמי הניהול של אזורים ל-.21.7 מיליון שקל בשנה, כשהרווח מהשכרת נכסים עמד על 13.8 מיליון שקל בלבד.מותר כמובן למנהלים להרוויח כסף, אך נראה שכדאי למשקיעים לבחור היטב למי ראוי לתת לנהל את כספם.  

ומה התחזית של מגוריט להמשך?
חברת מגוריט מפרסמת גם תחזיות להמשך, כשהיא מצפה להכנסות של 44 מיליון, 55, 74, 98 ו121 מילון שקל בשנים הבאות עד שנת 2026 - זינוק צפוי של 278%. תחזית ה-NOI של החברה לשנים הקרובות היא ל-40, 52, 70, 92 ו-114 מיליון שקל בחמש השנים הקרובות, עליה משוערת של 395% בחמש שנים. צפי החברה לגבי שווי הנדל"ן להשקעה הוא לשווי של 1.91 מיליארד שקל בסוף השנה הנוכחית, ואז 2.29, 2.85 ו-4.25 מיליארד שקל בשנת 2025. החברה אף מהמרת על כיוון שוק הנדל"ן וצופה רווחי שיערוך מצטברים של 1.286 מיליארד שקל בשנים 2022 עד 2025, וזאת בהנחה של עליית מחירים של 5%.