מאחורי הדוחות - כמה עולה דירה בבני דן בתל אביב, מול פארק הירקון וגני יהושע?

רואים את הבית הזה בת"א? בקרוב הוא ייהרס (יחד עם עוד 3 בניינים), כך מופיע בתוך הדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן פרשקובסקי +0.85% פרשקובסקי 10,690 +0.85% בסיס:10,600 פתיחה:10,620 גבוה:10,750 נמוך:10,420 תמורה:1,531,430 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  שמספרים את הסיפור של טירוף הנדל"ן בישראל, שזינק בשנה האחרונה ב-13%. בדוחות מסופר על תוכנית פינוי בינוי ברחוב בני דן בתל אביב, כאשר הנוף מהדירות הוא פארק הירקון, גני יהושע. במסגרת הפרויקט ייהרסו 4 בניינים ישנים עם 55 דירות ובמקומם ייבנו 106 יח"ד חדשות. החברה תזכה למעשה ב-51 דירות שאותן תוכל למכור בשוק החופשי. היא החלה להחתים את הדיירים ב-2018 ועד כה כולם חוץ מדייר אחד חתמו. בהתאם להוראות התמ"א החברה ככל הנראה תוכל לכפות עליו לחתום. החברה שכבר החלה לשווק את הדירות צופה כי התחלת הקמת הפרויקט תהיה בספטמבר 2022 וכי סיום הבניה יהיה ביוני 2025.

על פי ההערכות בשוק כעת הדירות נמכרות כבר ב-55-65 אלף שקל למ"ר, וזאת כאשר על פי אתר מדלן בשנים הקודמות נמכרו דירות בבניין הזה במחירים של 30-45 אלף שקל למ"ר - כלומר זינוק במחירי הדירות והשבחה משמעותית לפרשקובסקי. (דירות 2 חדרים ב-3.7 מיליון שקל, 3 חדרים ב-5 מיליון שקל ו-4 חדרים ב-5.7 מיליון שקל).

מדובר בבוננזה באזור כה מבוקש בת"א. לשם השוואה, על פי אתר יד 2 - בשנת 2020 נמכרו באותו רחוב דירות קטנות של 3 חדרים במחירים של 4.5 מיליון שקל (לדירת 87 מ"ר) ו-5.7 מיליון שקל (9.7 מ"ר). דירות פנטהאוז של 5-6 חדרים בשטח של 223 מ"ר נמכרו ב-2019 תמורת 15-17.5 מיליון שקל.

דירות מעט 'רחוקות' יותר (למשל ברחוב שלומציון המלכה, רחוב אחד רחוק יותר מהפארק) של 2 חדרים ובשטח של 50 מ"ר נמכרו בשנה האחרונה תמורת 2.4-2.6 מיליון שקל.

בכמה פרשקובסקי תמכור את הדירות?
על פי הדוחות, פרשקובסקי תכניס על אותן 51 הדירות החדשות 372 מיליון שקל, כאשר העלויות הן 267 מיליון שקל והיא צופה רווח גולמי של 105 מיליון שקל.
חישוב גס מראה כי על דירה ממוצעת החברה צופה הכנסות של 7.3 מיליון שקל, אבל כמובן שהחלוקה תהיה שונה. 
כיוון שהמחיר למ"ר הצפוי הוא 60-70 אלף למ"ר (כולל מע"מ) אז דירת 55 מ"ר תימכר בסביבות 3.5-4 מיליון שקל, דירת 100 מ"ר תימכר כבר ב-6-7 מיליון שקל ו-4 דירות יוקרה ופנטהאוזים של 260 מ"ר יימכרו גם ב-25 מיליון שקל.

איש המפתח מקבל שכר של 3.6 מיליון שקל + רווחים עתידיים, יותר ממנכ"ל החברה והיו"ר
לחברה כמובן אין כח ורצון לריב עם הדיירים ולשם כך יש לה עובד שגוזר קופון שמן על הצלחתו להחתים את הדיירים. מדובר בעדי מסורי, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברה מאז 20212, שמוגדר ע"י החברה כ"איש המפתח" והוא רשם בשנת 2019 הכנסה של 300 אלף שקל רק על החתמת הדיירים בפרוייקט בני דן. בנוסף הוא מטפל גם בהחתמת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ברל כצנלסון בחיפה, ורשם על כך בשנת 2020 הכנסות של 2.75 מיליון שקל ובשנת 2021 הכנסות של 3 מיליון שקל, וזאת מעבר לשכר חודשי קבוע של 29 אלף שקל ברוטו, כך ששכרו הכולל השנה עמד על כ-3.6 מיליון שקל, באופן מעניין משהו - מדובר בשכר הגבוה ביותר בחברה, קצת יותר מהשכר של יו"ר הדירקטוריון יוסי פרשקובסקי (3.55 מיליון בשנה) וגם של המנכ"ל שרון פרשקובסקי (3.5 מיליון בשנה).

עד כמה מדובר באיש משמעותי? בפרשקובסקי מוכנים לתת לו גם מענק מדורג מהרווח של כל פרויקט בפינוי בינוי שיקדם ואם החברה תחליט למכור את הפרויקט הוא יהיה זכאי למענק של 7.5% על הרווח החל מהשקל הראשון.
יצוין כי השכר החודשי של מסורי מקוזז בחצי מתוך העמלות שהוא גוזר על החתמת הדיירים, אבל זה כמובן לא נורא. אם אם מקזזים לו 100-200 אלף שקל וגם אם מדובר על בונוס של 5.75 מיליון שקל על עבודה לאורך 7 שנים, עדיין מדובר על שכר שנתי מכובד של 1 מיליון שקל בשנה.