דוניץ חושפת את הערכת שווי אלעד לקראת ההצבעה: נכסים בסך 724 מ' ש'

ב-22 במאי יצביעו בעלי יזמית הנדל"ן דוניץ -2.28% דוניץ 26,190 -2.28% בסיס:26,800 פתיחה:26,800 גבוה:26,800 נמוך:25,990 תמורה:602,034 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: על קליטת פעילות אלעד מגורים ושינוי מבנה השליטה בחברה. הצדדים כבר פרסמו שהמיזוג יעשה לפי יחס החלפה של 64% לבעלי מניות דוניץ ו-36% לבעלי מניות אלעד. השווי הסופי תלוי בשער הנעילה של דוניץ בסמוך למיזוג, כשנקבעו התאמות ושיפויים שונים, וכעת במסמך זימון האסיפה מפרטת דוניץ איך נקבע יחס ההחלפה האמור בהסתמך על הערכת השווי של אלעד נכון לסוף 2021. זו נוקבת בשווי נכסי של 724 מיליון שקל לפעילות הנקלטת ושווי הוגן של 1.793 מיליארד שקל לחברה הממוזגת.

הערכת השווי נעשתה על ידי חברת ברנע ייעוץ כלכלי ופיננסי, ולשמה נעשו שמאויות לארבעה פרויקטים של החברה, שמלבדם מחזיקה ב-12 נוספים. לאלעד שלושה  פרויקטים בביצוע, שבע עתודות קרקע ו-6 פרויקטים המצויים בשלבי תכנון. ארבעת הפרויקטים להם נעשו שמאויות הם התחדשות בשכונת הארגזים בתל אביב (33% מ-2,170 דירות); מכבי יפו (33% מ-527 דירות מתוכננות); פרויקט במתחם הרחובות שדרות רוטשילד, יפה בצלאל ויהודה הלוי בתל אביב (37.5% מבניין מגורים ומסחר בשטח של כ-4,436 מ"ר); וקרקע חקלאית בהוד השרון בשטח 146,504 מ"ר.

אם כן שווי כלל הפורטפוליו של אלעד הוא 1.1328 מיליארד שקל, בניכוי חוב נטו של 382.8 וזכויות נושאי משרה, השווי הנכסי הוא כ-724 מיליון שקל כפי שצוין. בקופת החברה 21.6 מיליון שקל. הערכות השווי הכלכלי ההוגן של דוניץ ואלעד מתוקפות על ידי אותו מכפיל הוני - 2.4 ("הנחה שמשקפת באופן מלא את יכולתה היזמית של אלעד ושיעורי צמיחתה ואת מינופה הפיננסי"). מהשווי הנכסי של אלעד הופחתו 58 מיליון שקל, שהם ההשפעה המשולבת שתנבע לבעלי אלעד מהשגת מניות סחירות ושליטה בחברה הממוזגת עם השלמת המהלך. כך, השווי הסופי למיזוג אלעד הוא 666 מיליון שקל.

לפי ברנע, שווי השוק של דוניץ מצדה (מזמינת הערכת השווי) נתמך בהערכת שווי הוגן מבוססת NAV, כלומר השווי לא מתמחר בתוכו עליית ערך כלשהי שיוחסה למיזוג אפשרי - שכן לא ניתנה אינדיקציה לכזה קודם לכן, כך לפי המסמך. השווי של דוניץ בסוף 2021 היה 1.058 מיליארד שקל (כולל יתרת אג"ח להמרה ובניכוי מניות רדומות). השווי הנכסי הוא 1.127 מיליארד שקל.

עוד נכתב כי התמורה למניה של דוניץ גבוהה בכ-14% משווי המניה הכלכלי/נכסי של דוניץ אקס דיבידנד בסוף 2021. עוד היא משקפת פרמיה של 18% על מחיר הנעילה בזמנו. "יש לקחת בחשבון שהפרמיה מעל מחיר השוק אינה משקללת את ההוצאה הכללית הנדרשת לניהול הנכסים בחברה הנרכשת", צוין. "על פי נתונים אלה יחס ההחלפה המוסכם הינו מיטיב לבעלי מניות מן הציבור של דוניץ הן ביחס לשווי הנכסי של המניה והן ביחס לשווי השוק".

קרן JTLV2 של עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן מחזיקה ב-90% מאלעד מגורים, וביתרה מחזיק המנכ"ל רונן יפו. עוד מחזיקה כיום הקרן ב-22.5% מזכויות ההצבעה בדוניץ, נתח שמהווהח חלק מגרעין השליטה לו שותפים גם מנכ"ל דוניץ ניסים אחיעזרא והיו"ר והמייסד יעקב דוניץ. לאחר המיזוג JTLV2 תהפוך לבעלת השליטה הבלעדית בחברה הממוזגת לצד יפו. אחיעזרא יהפוך ליו"ר ודוניץ לדירקטור רגיל. יפו ימונה למנכ"ל החברה הממוזגת.