קנו מניות נדל"ן באירופה - "תנאי השוק אינם של בועת נדל"ן; משקל יתר לנדל"ן באירופה"

סטפן מונייה, מנהל ההשקעות הראשי של לומברד אודייר השוויצרי, המתמחה בבנקאות פרטית, מתייחס בסקירתו השבועית לסקטור הנדל"ן: "מאז תחילת המגיפה מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-35% בממוצע לפי נתוני אתר Zillow. מה שדחף את מחירי הדירות למעלה היה בין היתר עלייה בחסכונות הצרכנים בזמן הסגרים של מגיפת הקורונה, העבודה מהבית, אשראי זול ומחסור בכח עבודה ובחומרי בניין. לחצים לטווח ארוך יותר דוגמת היצע בתים חדשים מוגבל ומחירי שגירות גבוהים, תרמו אף הם לביקוש לבתים".

בפועל,  באזורים רבים, לרבות ניו יורק  מחירי הדירות עלו בהרבה מעל הממוצע ואפילו ב-100%. עליית מחירי הדירות היא לא תופעה ספציפית לארה"ב, ברוב העולם המערבי מחירי הדירות מזנקים. בקנדה הם עלו ב-50% בשנה וגם אצלנו הם זינקו ב-15% ב-12 החודשים האחרונים.  

האם זו בועת נדל"ן עולמית? להערכת מונייה אנחנו לא בבועה. אבל הוא לא מתחייב לכיוון השוק בהמשך- "משכנתאות יקרות יותר, במקביל לעלייה בריבית, יחד עם עלייה ביוקר המחייה יפגעו בהכנסות ובחסכונות של משקי הבית ויוציאו בסופו של דבר רוכשים פוטנציאלים משוק הנדל"ן וכך הביקוש יקטן".

האם זה אומר שירידת מחירים בפתח. לא בהכרח. מונייה מציג את צד ההיצע -  "האינפלציה הגבוהה תהפוך את היזמות בתחום הנדל"ן ליקרה יותר ותפגע משמעותית ברווחיות של יזמים בתחום". זה אומר שבמקביל לירידה בביקושים הוא צופה לירידה בהיצע. במצב כזה קשה לנבא מה יהיה חזק יותר, איזה צד ייגבר ולכן לא ניתן לדעת לאן השוק הולך.   

"השוק האמריקאי אינו יוצא דופן במאפיינים האלו", מוסיף מונייה, "שווקי הנדל"ן למגורים בצרפת , גרמניה, בריטניה ושוויץ לדוגמה מראים מאפיינים דומים. כל אחד מהשווקים האלו מראה כעת שיאים של מחסור בדירות חדשות בין היתר כתוצאה ממחסור בכח עבודה וחומרי בנייה יחד עם ביקושי שיא היסטוריים לאחר הקורונה. שיעורי אי תפוסה בצניחה גדולה. אלו אינם המאפיינים של בועת דיור קלאסית". אז אתם רואים את עליות המחירים, זה נראה לכם מוגזם, והנה יש כלכלנים ומומחים שסבורים שאנחנו לא בבועה.

מוניה אפילו מציע לגוון את ההשקעות עם נדל"ן - "משקיעים מחפשים לגוון את הפורטפוליו שלהם בתקופת ריבית נמוכה באמצעות נדל"ן. השקעות נדל"ן מציגות ביצועים טובים גם בסייקלים של אינפלציה. ההיצע הנמוך מלמד על כך שאנו לא צפויים לראות נפילת מחיר בשנה הקרובה לפחות.

"נדל"ן ממשיך להיות חלק חשוב בתיק ואנו בהמלצה של משקל יתר לחשיפה לנדל"ן באירופה. אנו מעדיפים את אירופה ובעיקר את סקטור המסחר והלוגיסטיקה ואת סקטור הדיור מפני שחלק גדול מהשוק מוגן אינפלציה".

"המחירים של נדל"ן למגורים עלו מהלך המגיפה בעקבות המצאי המוגבל. חברות נדל"ן ציבוריות נסחרות בדיסקאונט גבוה יותר לשווי הנכסים הנקי שלהן (NAV), ביחס לעבר. זה משאיר מקום להזדמנויות בקרב סקטורים שונים באירופה, כשמשרדים ומסחר נסחרים בדיסקאונט של 25% ביחס ל-NAV, גבוה יותר מהממוצע ב-15 השנים האחרונות".

איך משקיעים בנדל"ן באירופה? יש כמה דרכים אבל אם ההמלצה של מונייה נראית לכם, אתם יכולים לעשות חיפוש פשוט במכשירים פאסיביים שעוקבים אחרי מניות הנדל"ן. תבדקו אם יש קרנות סל וקרנות מחקות עוקבות נדל"ן באירופה - חיפוש והשוואת קרנות נאמנות וקרנות סל. וגם - תוכלו לחפש באתרי ETF בחו"ל