בנק ישראל רוצה להגביל משכנתאות במינוף גבוה לאחר שהציבור הסתער על הנדל"ן

עליית הריבית במשק, יחד עם העבודה שהציבור לוקח משכנתאות בגובה הולך וגדל (המשכנתא הממוצעת זינקה ב-700 אלף שקל לכמעט מיליון שקל בתוך שנתיים וחצי) גרמה לתנועת מלקחיים מסוכנת לציבור נוטלי המשכנתאות: יותר משכנתא בריבית גבוהה יותר שווה החזרים חודשיים גבוהים יותר, שרק ימשיכו לעלות ככל שהריבית במשק תמשיך לטפס (היסטורית, הריביות על המשכנתאות עמדו על כ-6%, אבל מאז משבר הסאב-פריים הריביות ירדו מאוד והיה לציבור קל יותר לשלם את המשכנתאות).

הבעיה היא שבכך הסיכון ללווים הולך וגדל. ההחזרים החודשיים זינקו כבר ב-800 שקלים לחודש, והם רק צפויים להמשיך לעלות עם עליית הריבית. אף אחד לא יודע מתי תגיע הנקודה שהציבור יגיד 'די זה כבר יותר מדי ואנחנו לא מוכנים יותר לקחת משכנתאות' אבל ככל שהריביות יעלו יהיה לאנשים יותר קשה להחזיר את המשכנתאות. למעשה, בהחזר ריבית של 6% המשמעות היא שמחזירים כמעט 2 שקלים על כל שקל שנקלח בהלוואה (1.96 שקלים ליתר דיוק). מדובר במלכוד 22 של הציבור הישראלי: עליית מחירי הדירות אילצה את מי שבחר לרכוש דירה לקחת משכנתא גבוהה יותר, ועליית הריבית מייקרת לו את ההחזרים. 

אחת הסיבות לזינוק המטורף במשכנתאות שהציבור נטל היא ההחלטה האומללה של בנק ישראל להסיר את מגבלת הפריים, שנה בלבד לפני שהחל להעלות את הריבית. באותם ימים בבנק ישראל לא צפו העלאת ריבית, אבל אפשר היה להעריך שזה בדרך - והיו התרעות על הסכנה במהלך הזה בזמן אמת.

המשכנתאות זינקו ב-80% בעקבות הסרת מגבלת הפריים
עד כמה הציבור הסתער על המשכנתאות בעקבות המהלך של בנק ישראל? מאוד. בשנים 2018-2020, לפני הסרת מגבלת הפריים, הציבור הישראלי לקח בכל חודש משכנתאות בהיקף של 5.8 מיליארד שקל, הרי שמאז הסרת המגבלה בינואר 2021 הציבור לוקח בכל חודש 10.3 מיליארד שקל בממוצע - זינוק של 85%. בהחלט זינוק משמעותי. אפשר גם לייחס חלק מהעלייה במשכנתאות לזינוק של 16% במחירי הדירות הדירות בישראל בשנה האחרונה. אבל זו ביצה ותרנגולת, אי אפשר להפריד בין הנתונים. יש רק את העובדות היבשות: קודם כל בנק ישראל הסיר את מגבלת הפריים ולאחר מכן הציבור החל לקחת הרבה יותר משכנתאות ובמקביל זינקו מחירי הדירות.

אז מה רוצה לעשות כעת המפקח על הבנקים?
המפקח על הבנקים יאיר אבידן שוחח לאחרונה עם מנכ"לי הבנקים בישראל, והסביר להם שבנק ישראל חושש מהעובדה שיותר אנשים לוקחים משכנתאות במינוף גבוה (LTV - גובה ההלוואה כאחוז מהשווי של כל הדירה שרכשו), אצל אותם אנשים שגם כך ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית שלהם גבוה גם הוא (כלומר אנשים שההחזר החודשי של המשכנתא שלהם הוא 30-40% ואפילו יותר מההכנסה החודשית שלהם). בתחילת השנה הצבענו על כך שהמינוף הולך וגדל ומגיע לשיא חדש של 44% מתוך כלל המשכנתאות, מאז המספרים המשיכו לעלות ומדובר כבר על 46% מכלל המשכנתאות החדשות.

אז מה יעשה המפקח על הבנקים? בינתיים לא ברור. הוא בוחן הגבלה חדשה בשוק, אבל השאלה היא איזו מגבלה הוא יוכל להשית על הלווים מבלי לגרום להם נזק חמור מדי, שעשוי להתבטא במעבר שלהם לאשראי חוץ בנקאי - ששם הריביות עוד יותר גבוהות, לפעמים פי 2 מהריביות בבנקים. כלומר, החזרים חודשיים גבוהים יותר ובקיצור: עוד כסף שייצא להם מהכיס. כלומר, השאלה העיקרית שבנק ישראל כנראה שואל את עצמו היא האם המגבלה החדשה תצנן את השוק או פשוט תסיט את הביקושים אל שוק האשראי החוץ בנקאי, שם יש לו עוד פחות שליטה מאשר בשוק הבנקאות.

מתי שוק המשכנתאות יצטנן?
בנק ישראל העלה את הריבית בחדות בחודשים האחרונים מ-0.1% ל-1.25% והצפי הוא להמשך עליית הריבית - אולי אפילו ל-3% ויותר. המשמעות היא כאמור קפיצה בהחזר החודשי של הציבור. בינתיים אמנם הנתונים לא מראים על פחות ביקוש למשכנתאות מצד הציבור, אבל הצפי הוא שככל שהריבית תעלה יהיה יותר ויותר קשה לקחת משכנתאות ולכן הביקושים יירדו. בינתיים בחודש יוני נטל הציבור בישראל משכנתאות בהיקף של 11.88 מיליארד שקל, נמוך רק במעט מהשיא של 13.43 שנרשם בחודש מרץ האחרון. עדיין מדובר על רמות גבוהות מאוד - רק לפני מספר שנים הממוצע החודשי של נטילת משכנתאות חדשות עמד בכלל על 5 מיליארד שקלים בחודש.

גם בהתאחדות יועצי המשכנתאות סבורים כך: "מדובר בהמשך העצירה בשוק הנובע מעליית הריבית, בחודשים הקרובים נראה המשך ירידה בעיקר במספר המשכנתאות".

מאז חודש אוגוסט 2021 - ירידה בקצב מכירת הדירות בישראל. הרבה לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים
על פי הלמ"ס, בחודש מאי נרשמה עלייה של 18% בכמות הדירות שנמכרו - אבל המגמה היא ירידה. מדובר בירידה של 19% לעומת חודש מאי 2021, וירידה חודשית של 3.3% מאז חודש אוגוסט. בראייה לטווח זמן רחב יותר מדובר אכן עדיין בעלייה כאשר בין יוני 20' למאי 21' נמכרו בישראל 51,249 דירות, ובין יוני21' למאי 22' נמכרו 55,594 דירות – עלייה שנתית של 8.5%. גם בכמות הדירות המבוקשת, הכוללת גם את הדירות שלא נמכרו, נרשם גידול 10.1% מאפריל למאי השנה.

הממשלה תגיד לכם שהמגמה השתנתה רק אחרי העלאת מס הרכישה על המשקיעים בחודש נובמבר-דצמבר (ועוד לפני העלאת הריבית ע"י בנק ישראל), אבל בפועל ניתן לראות בגרף שהמגמה משתנה כבר בחודש אוגוסט. מדובר על קצב ירידה חודשי של 3.3%.