האם צריך להגביל את תמ"א 38 ליד המטרו ומה עם כל התוכניות הקיימות?

החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מהזמן האחרון שלא להכריע לעת עתה לגבי המלצת מינהל התכנון לאסור על בניית מיזמי תמ"א 38 ברדיוס של כמה מאות מטרים סביב תחנות המטרו המתוכננות, במסגרתה של תוכנית המתאר הארצית לאזור תחנות המטרו (תמ"א 70), השאירה את כל הצדדים המעורבים לא מרוצים.

מי שתמך באיסור, בנימוק הסביר שבקרבת תחנות המטרו יש לנצל באופן מיטבי את הקרקע, לא קיבל את מבוקשו. וגם מי שהתנגד לאיסור – בעיקר יזמים, עורכי דין ודיירים המעוניינים בקידום מיזמי תמ"א, נותרו גם הם בתחושת חוסר ודאות שמונעת קידום של פרויקט.

אך האם המלצת מינהל התכנון למועצה הארצית היא אכן מוצדקת אל מול הקיפאון שהיא יוצרת? האם באמת יש לאסור קידום מיזמי תמ"א 38 באזורים שבעתיד ישכנו בסמיכות לתחנות המטרו? השאלה הזו מזכירה את הבדיחה הידועה על הילד שביקש מאביו להסביר לו את ההבדל בין תיאוריה לפרקטיקה.

בתיאוריה, אין כל ספק שהצדק נמצא עם מינהל התכנון. מבחינה תכנונית - מיזמי תמ"א 38 לא מביאים לסוג הציפוף הרצוי בקרבת תחנות מטרו. באזורים אלה, שבהם יוכלו הדיירים להתנהל ללא רכב פרטי, ניתן ורצוי להוסיף אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. גם בחינה כלכלית של הנושא, בעיניהם של בעלי הקרקע, דיירים ויזמים, מעלה כי עדיף לפתח את הקרקע באמצעות מיזמי פינוי בינוי. אלה ייצרו השבחה גדולה משמעותית, שממנה ירוויחו כולם כולל קופת העיריות והמדינה,  יותר מאשר בפרויקט תמ"א. כלומר, בתיאוריה צריך לרוץ ולפתח את האזורים האלו.

אך מה בפרקטיקה? בעולם המציאותי אנחנו מדברים על בניינים שחלקם הגדול ישן שייתכן שהיו יכולים לקבל היתר בניה לפרויקט תמ"א 38 בעוד מספר חודשים מהיום, ואשר במקום זאת ייאלצו להמתין כעת מספר רב של שנים עד לאישור התב"ע הנדרשת. הם ימתינו עד שתוכנית פינוי בינוי תצא לפועל באזור מגוריהם וזה יכול להימשך תקופה ארוכה - מדובר בדחיית הליך ההתחדשות בחמש שנים במקרה הטוב, ובקרוב לעשר שנים במקרה הסביר יותר.

אין מדובר רק בדחייה מטרידה בשדרוג רמת החיים ותנאי המחייה של דיירי אותם בניינים, כי אם בסכנת חיים של ממש. הבניינים שבהם מדובר, שנבנו בשנות באמצע המאה הקודמת ועומדים על תילם 60 או 70 שנה, עשו את שלהם. אלפים מהם, לפי דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה, כבר מוגדרים כמבנים מסוכנים.

דוגמאות לכך לא חסר. רק לפני שלושה שבועות התרחש אירוע "כמעט קריסה" ברמת גן, במסגרתו פונה בבהילות בניין אשר היה חלק ממתחם פינוי בינוי שקודם במשך למעלה מעשור, מבלי שהפרויקט יצא לפועל. האם אין באיסור קידומה של תמ"א 38 על פני שטחים כה נרחבים בגוש דן משום הגדלה משמעותית של רמת הסיכון שבה יהיו נתונים אלפי משקי בית נוספים?

בין הצעת מינהל התכנון הנכונה מבחינה תיאורטית, ובין הפרקטיקה שמוליכה אותנו למסקנה שונה, אני מציע דרך ביניים. ראשית, לא כל מיזם תמ"א 38 שיקודם כיום באזורי תחנות המטרו מונע התחדשות בקנה מידה רחב יותר. למשל, במגרשים אשר כלואים בין שני בניינים שכבר עברו הליך תמ"א, האפשרות לקדם התחדשות עירונית על פני המתחם כולו אינה קיימת.

בנוסף לכך, ניתן במסגרת תמ"א 70 לקבוע הוראות מעבר אשר יאפשרו להעצים זכויות בניה למיזמי תמ"א שיקודמו באזור התחנות. באופן שיאפשר את הגדלת הציפוף תוך הוספה של עשרות דירות למגרש ויצירת מפלס מסחרי, ותוך מתן אפשרות להקצות שטחי ציבור לרשות. מדובר למעשה במתן אפשרות לשימוש באלמנטים מתוך חלופת שקד, במסורת הליך תמ"א המקודם בהליך של היתר באזורים אלה.

מסלול זה, לצד הכוונה מצד ועדות התכנון של בניינים ומתחמים המתאימים לכך למיזמי פינוי בינוי, יספקו איזון בין הצורך של המדינה לצופף בניה באזורים אלה, אך ימנעו דחיה מסכנת חיים בקידום הפרויקטים.  

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין