הפחתה במס רכישה - כמה תשלמו על רכישת דירה ראשונה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת דירה. למה צריך לשלם מס כשקונים-רוכשים דירה? אחרי הכל, מסים משלמים על רווחים, כאשר מממשים לא כאשר קונים. התשובה פשוטה - ככה המדינה מקבלת כסף ומגדילה את הקופה והתשובה המדויקת יותר היא שזה גם מגדיל את הקופה אבל גם מהווה כלי לריסון מחירי הדירות. הכלי הזה אולי עובד, אבל מחירי הדירות לא באמת נשלטים.

כאשר המדינה רוצה לעצור את המשקיעים בשוק הדירות היא מעלה להם את מס הרכישה (מה שנעשה בפועל – הם משלמים מס רכישה של 8% מערך הדירה), כאשר היא רוצה להאיץ את השוק היא מורידה את מס הרכישה. בפועל קיימים שני מסלולים של מס רכישה – האחד לרוכשי דירה יחידה (ראשונה ומשפרי דיור) והשני למשקיעים. המס על משקיעים גבוה יותר.

השיטה – מדרגות מס
המיסוי הוא לפי מדרגות מס – כלומר, כל מדרגה ושיעור המס שלה. ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור)  שבה אין תשלום מס היא 1,805 אלפי שקל. סכום המדרגה צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן פעם בשנה – בחודש ינואר. המשמעות היא שבהינתן קצב המדד – כ-5%, הרי שהרף לפטור ממס רכישה בדירה יחידה יעלה לכ-1.9 מיליון שקל. מעבר לכך, גם המדרגות הבאות בתור יעלו, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה במס רכישה. ההפחתה תלויה כמובן בערך הדירה הנרכשת.

המדרגה השנייה היא מ-1.805 מיליון שקל עד 2.141 מיליון שקל כשהמס מגיע במדרגה זו ל-3.5%. צפוי שהמדרגה תזוז לאזור ה-1.9 מיליון שקל עד 2.155 מיליון שקל. המדרגה השלישית היא כיום 2.14 מיליון שקל עד 5.25 מיליון שקל ובה תשלום המס הוא 5%. היא תתחיל במקביל לעדכון מס הרכישה לאזור ה-2.155 מיליון שקל.

בשורה התחתונה, נראה שעל דירות של כ-2 מיליון שקל, ההפחתה הצפויה תהיה כ-3.5 אלף שקל, בדירות יקרות יותר, ההפחתה צפויה להיות משמעותית יותר.

כל ההפחתות המוצגות כאן הן לרכישת דירה ראשונה או למשפרי דיור (שמוכרים או ימכרו את הדירה הקיימת שלהם). אבל למשקיעים אין לזה כמעט משמעות – הם משלמים 8% של מס רכישה על המדרגה שהיא מאפס ועד 5.255 מיליון שקל ומעל רף זה – 10%.
 > למדריך ומחשבון מס רכישה באתר הון >

מס רכישה למשפרי דיור -  לכאורה כל מי שרוכש דירה שנייה חייב במס רכישה מלא. כלומר, לא נהנה ממס רכישה מופחת כמו שיש ברכישת דירה ראשונה, אלא שאז מתעוררת בעיה - מה עם אלו שמשפרים דיור ורוכשים דירה לפני שהם מוכרים את הדירה שלהם. במקרה כזה יש להם 2 דירות לאורך פרק זמן מסויים ולכאורה הם צריכים לשלם מס מלא (8%-10%). וטבכן, כאן יש חריגה מהכלל, המחוקק הבין את העיוות אם הם היו נדרשים למס מלא וקבע דחיית מס רכישה מלא ותשלום חלקי בהינתן שעל משפרי הדיור למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:

מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).

לצורך החישוב התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך תקופת הדחייה.

 האם להפחתה הצפויה יש משמעות?
אם אתם מתכננים לקנות דירה בשנה הבאה, אז כן – חסכתם מעט כסף, אבל זה סכום נמוך בהינתן עליות המחירים בשנים האחרונות ובעיקר בשנה האחרונה וזה לא סכום שאמור להשפיע על קבלת ההחלטות של מי שמתכוון לרכוש כעת. כלומר,  אלו שעומדים כעת לפני רכישה לא יכולים כמובן לחכות כי בינתיים המחירים יכולים להמשיך לעלות, עליית מחירי הדירות עשויה לשים בכיס הקטן את ההנחה. אז המתנה רק בגלל זה היא לא אופציה.