משכירים ושוכרים במקביל? יכולה להיות לכם בעיה מול מס הכנסה

אחד העיוותים הגדולים ביותר בתחום המס בארץ ויש הרבה עיוותים הוא ביחס למשכירי דירות ששוכרים דירה אחרת. על משכירי דירות מוטל מס אם הם משכירים במעל 5,200 שקל בחודש (הסכום צפוי לעלות ל-5,500 שקל בתחילת שנה הבאה בעקבות ההצמדה למדד). על משכירי דירות שבמקביל שוכרים דירה, לא אמור תיאורטית-הגיונית להיות מוטל מס. אחרי הכל, הם משלמים כסף ולא מקבלים כסף; ונמחיש - נניח שמשפחה משכירה דירה ב-7,000 שקל ושוכרת ב-8,000 שקל, כלומר בנטו המשפחה מוציאה כסף מהכיס על שכירות ולא מקבלת כסף כמו משכיר רגיל.

ולכן, רבים מהאנשים שפועלים כך חיים בתחושה שאין להם תשלום מס או שהם מיתממים (וגם כאלה יש רבים). בפועל - מס הכנסה לא מקבל את הקיזוז הזה, זה לא בחוק וזו לא כוונת המחוקק לפי גישת רשות המסים. 

הבעיה מתעוררת בשנה האחרונה על רקע עליית שכר הדירה. עלייה שכנראה עוד לא אמרה את המילה האחרונה. העלייה הזו במקרים לא מעטים מקפיצה את שכר הדירה למעל תקרת הפטור. זאת ועוד - תכנית מחיר למשתכן הפכה חלק גדול מהרוכשים למשכירים ושוכרים ויש לא מעט מקומות שדמי השכירות באזור מעל הרף של הפטור. המשמעות היא שיותר ויותר אנשים צריכים לדווח לרשות המסים ולשלם מס, גם כאלו שמשכירים ושוכרים במקביל.  

כך או אחרת,  מסתבר שהמחוקק מאפשר קיזוז של שכר דירה בשני מקרים:  מעבר לצורכי עבודה - אם מעבר הדירה היה עקב צורכי עבודה, ניתן לקזז בין ההכנסה מדמי שכירות להוצאה הנובעת מהשכרת דירה אחרת במשך לא יותר מ-5 שנים. את ההטבה הזו צריך לבקש מרשות המסים והיא לא טריוויאלית. כמו כן, מעבר לבית אבות מאפשר גם קיזוז - כשבעל הדירה עובר להתגורר בבית אבות, הוא יכול לקזז מחצית מההוצאה השנתית לבית האבות מההכנסות מדמי השכירות שהוא מקבל.

האם אפשר להימנע מתשלום המס ומה שיעור המס?
אם אתם משכירים ושוכרים אתם לא יכולים להימנע מתשלום המס באם הגעתם לרף. האמת שלא כדאי לכם גם "לשכוח" או "לא לדעת". לא רק בגלל שכדאי שתשנו טוב בלילה, אלא גם בגלל שזה לא סיכון מחושב. רשויות המס יכולות להגיע אליכם בכל רגע, ובכל מקרה - המס הוא יחסית נמוך ובשביל חיסכון נמוך במס לא נראה שכדאי להפוך לעברייני מסים.

ישנם מספר מסלולי מס על שכר דירה. הרלבנטי לרוב הוא פטור עד 5,200 שקל (סכום שכאמור יעלה ל-5,500 שקל). מעל הרף יש מס לפי מדרגת המס כאשר הסכום החייב במס הוא פעמיים המרחק בין שכר הדירה בפועל לתקרה. כאן תוכלו לראות את האפשרויות עם הדגמות.

פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור, אולם אינו עולה על כפל תקרה זו, יש לחשב את הפטור באופן הבא: מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית, את סכום תקרת הפטור מקבלים את "הסכום העודף". את הסכום העודף מפחיתים מסכום התקרה - מקבלים את הסכום הפטור. ההכנסה החודשית פחות הסכום הפטור היא ההכנסה החייבת במס.

אפשרות נוספת היא לשלם מס מהשקל הראשון - מס מופחת יחסית של 10%. במספרים גדולים, כאשר שכר הדירה גבוה במיוחד, זו נראית האפשרות הריאלית יותר. הרוב נמצא במסלול הראשון עד התקרה ומשם זה מתפצל - או שנשארים באותו המסלול עם תקרת פטור חדשה, או שעוברים למסלול של ה-10%.   

למה יש פטור?
הפטור ממס על שכר דירה, או ליתר דיוק הטבות המס על שכר דירה, נועד בעבר לעודד שכר דירה. מאז האג'נדה אמנם השתנתה מספר פעמים, אך  בפטור הזה לא העזו שרי האוצר לגעת. החשש הגדול של האוצר הוא שכאשר יבטלו את הפטור, שכר הדירה יזנק. המשכירים הרי יקבלו בפועל דמי שכירות נטו (אחרי מס) נמוכים יותר, והתשואה שלהם בהתאמה תרד. כדי לעמוד בתשואה שאותה הם מבקשים הם יעלו את דמי השכירות. אז דמי השכירות גם תלויים בצד השני - השוכרים, אבל מדובר בשוק שבו המשכירים הם החזקים, ולכן החשש הגדול של האוצר לנקוט במהלכים דרמטיים.