הדילמה של משכירי הדירות - להעלות או לא להעלות את שכר הדירה?

"אני משכיר דירה ומקבל 5,100 שקל בחודש. השוכרים עוזבים וקיבלתי הצעות ל-5,800 שקל, אבל אמרו לי שלא משתלם לי להשכיר במחיר הזה כי יש מיסוי, זה נכון?" שאלות מסוג זה קיבלנו אחרי הכתבה - צרות של עשירים - משכירי הדירות יצטרכו לדווח ולשלם מס בעקבות עלייה בשכר הדירה. התשובה לא טריוויאלית ותלויה בהכנסות נוספות לצרכי מס ובהוצאות ספציפיות על הדירה ובהגדרה מול רשויות המס. אבל, בהחלט ייתכן מצב שלא יהיה כדאי להעלות את שכר הדירה מעבר לתקרת הרף. 

המס על שכר הדירה פטור עד לתקרה חודשית של 5,200 שקל כשהתקרה צפויה לעלות בתחילת שנה הבאה לאזור 5,500 שקל (צמודה למדד). מעל התקרה יש מס (חישוב מעט מסובך - כבר נדגים). אפשרות אחרת היא לשלם מס של 10% החל מהשקל הראשון, רוב המשכירים כמובן לא נמצאים במסלול הזה, אלא אם יש להם מספר דירות. 

נניח לצורך הפשטות שהרף בתחילת שנה הבאה אכן יהיה בדיוק 5,500 שקל. ונניח שהשאלה שהופנתה מתייחסת לשכר דירה בשנה הבאה. כלומר שכר הדירה הוא 5,800 - 300 שקל מעל תקרת הפטור. במצב כזה, יש חבות מס.

חבות המס היא על פי החישוב הבא: מפחיתים את הסכום העודף (300 השקלים) מהתקרה (5,500 שקל) כדי למצוא את הרף החדש הפטור ממס - 5,200 שקל שקל (בפועל זה מעין הפחתה כפולה של החריגה). חישוב קצת עקום, אבל המטרה שלו ברורה - לנסות ל"להעניש" את המשכירים שמעלים מעבר לרף וככל שהם גבוה יותר מהרף כך הם נענשים יותר.

במקרה שלנו - הרף החדש הוא 5,200 שקל והחבות במס היא על 600 שקלים. על 600 שקלים יש מס לפי המדרגות של הנישום. אם הוא במדרגה של 30% זה יהיה 180 שקל בחודש, אם הוא במדרגה גבוה זה יהיה כמעט 300 שקל. 

כפי שניתן להבין, לא ברור לגמרי אם כלכלית כדאי לקבל שכר דירה של 5,800 על פני שכר דירה של 5,500 שקל - יש מצב שהמשכיר בעצם יקבל 300 שקל יותר מהשוכרים, אבל יעביר אותם למס הכנסה ובדרך גם יצטרך לדווח לרשויות המס. גם אם מדובר ברווח לכאורה, נראה שרוב המשכירים באם מדובר ברווח של 100-200 שקלים בחודש יימנעו מלהעלות מעבר לרף. הציבור לא רוצה להיות בקבוצת המדווחים למס הכנסה.

ציבור אחר, אגב, פשוט לא ידווח, אבל זה עלול להיות ממש לא משתלם - גם לא ישנים בלילה, וגם סיכוי טוב שבסוף מס הכנסה עולה על הלא מדווחים ולא משלמים.

אז מה לעשות?
מה שברור שאם במקרה של השאלה היה מדובר ב-100-200 שקל מעל לרף, לא היה מקום להעלות את שכר הדירה למעל הרף - המשכיר היה צריך להשאיר-לקבע אותו בסכום הרף-פטור. ככל שהסכום גבוה יותר, כך גם הפיתוי גדל בעיקר בזכות האפשרות השנייה לתשלום מס.  

קיימת כאמור אפשרות לשלם 10% החל מהשקל הראשון. ננתח את המקרה שבשאלה - שכר דירה של 5,8000 שקל, גורר מס 580 שקל. ברור שזה לא משתלם.

במצב כזה ובהינתן שהמשכיר לא היה צריך לדווח ולשלם לפני העלאת שכר הדירה - הוא בעצם משלם 580 שקל וההכנסה נטו שלו משכירות היא 5,220 שקל - 5,800 שקל פחות 580 שקל. כלומר, אם הוא היה מעלה את שכר הדירה עד לתקרת הפטור - 5,500 שקל הוא היה מרוויח יותר. לכאורה אבסורד, 

אבל, אם לצורך הדוגמה שכר הדירה היה 12,000 שקל, אזי במסלול הראשון, כל ה-12,000 חייבם במס וזה יכול להגיע למיסוי של 6,000 שקל. במסלול של ה-10% זה רק 1,200 שקל - משתלם יותר.  

מסקנה: סיכוי טוב שדירות ששכר הדירה הריאלי עליהן הוא קצת מעל הרף - נניח עד 5.8-6 אלף שקל, יושכרו בסכום התקרה. ככה המשכירים לא ידווחו ולא ישלמו מס. זה עשוי לעזור לשוכרים, אבל בשוק השכירות הלוהט נראה שזה עניין זמני. שכר הדירה מזנק ואפילו משתולל בחודשים האחרונים והמשכירים עשויים לדלג גם על "אזור האדישות"  של ה-5.8-6 אלף שקל. אם יש להם סיכוי לקבל גם 6.5 אלף שקל על הדירה, אז כבר אין התלבטות - מעלים מחירים. ותתפלאו במקרים רבים זה המצב - דירות במרכז הארץ שהושכרו ב-5, מושכרות עכשיו בחידושים במעל 6 אלף שקל.