הצעירים לא יכולים לקנות דירות, אז בנק ישראל מאפשר להורים לקחת משכנתא הפוכה עם ריביות גבוהות - ככה עוזרים לחמם את שוק הדירות

הנה נתון מעניין וחשוב שלא מספיק מדברים עליו בשיח הציבורי: על פי נתוני בנק ישראל, בחודש ספטמבר נפתחו 7,886 משכנתאות חדשות, לעומת 7,800 בשנה שעברה, כלומר רק 1% יותר. אבל הנה הבדל משמעותי יותר: השנה היו 5 ימי עבודה יותר ביחס לשנה שעברה. 5 ימים זה הרבה, במיוחד בספטמבר שהוא חודש עם מעט ימי עבודה. עשינו חשבון מדובר ב-40% מימי העבודה. כלומר - למרות שהיו בחודש ספטמבר השנה 40% יותר ימי עבודה מאשר בחודש המקביל בשנה שעברה, נלקחו כמעט אותו מספר של משכנתאות. אם הקצב השנה היה זהה לשנה שעברה, היו צריכות להיפתח כעת 10,920 משכנתאות חדשות, שהן 3,120 משכנתאות נוספות, אבל בפועל נלקחו 87 יותר בלבד. זה נתון שמצביע על האטה משמעותית בשוק. 

הנתונים הללו נתמכים גם בנתונים שפורסמו מוקדם יותר החודש לפיהן היקף המשכנתאות החדשות צונח ב-30%. בספטמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 7.7 מיליארד שקל, לעומת היקפים של 10 עד 13 מיליארד בחודשים הקודמים. נכון, אלה עדיין מספרים מאוד גבוהים, ואולי בגלל זה לא רואים עדיין עצירה במחירי הדיור. אבל אי אפשר להתעלם מהמגמה - ירידה חדה בעסקאות ובמשכנתאות. האם זה יגיע גם לירידה במחירי הדיור? בשוק נורמלי, ירידה כזו גורמת לקבלנים להוריד מחירים. בינתיים זה לא קורה.

הסיכון של משקי הבית הולך וגדל, היקף המימון ביחס לשווי הדירה גבוה יותר ונמצא בשיא של לפחות עשור, וגם המשכנתאות מהוות נתח גדל והולך מההכנסה של משק הבית צריך גם לומר - הסיכון של משקי הבית שנוטלים משכנתאות כעת הולך וגדל. כעת 45.6% מהמשכנתאות נלקחות במינוף גבוה (מוגדר כלפחות 60% מערך הדירה). מדובר בשיא היסטורי, או לפחות מאז שנת 2011 (הנתון המוקדם ביותר שבנק ישראל מפרסם). לשם השוואה, בשנת 2020 הנתון חצה את ה-40%, ובשנת 2016 היה מדובר רק על 30% מכלל המשכנתאות.

המשכנתאות מכבידות על הציבור גם מכיוון נוסף: על פי הנתונים, ההחזר החודשי של 45% מהמשכנתאות הוא 30-40% מכל ההכנסה החודשית של משק הבית. כלומר, כמעט חצי מהמשפחות שלוקחות משכנתא נאלצות להיפרד בכל חודש מ-30-40% מההכנסה שלהן רק כדי לשלם על המשכנתא. זה נתון גבוה וקיצוני במיוחד לעומת 34% לפני שנה בדיוק ו-30% בשנת 2015. כלומר, אנשים משלמים הרבה יותר על המשכנתא שלהם ונשאר להם הרבה פחות כסף בצד. 

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

דבר אחד בטוח - לא משעמם כעת בשוק הנדל"ן. השאלה היא כמובן לאן זה יתפתח בהמשך. אבל זה תלוי גם בממשלה הבאה או האם נלך - כפי שהסקרים מעידים - לבחירות שישיות. 

שוק הנדל"ן חייב ממשלה מתפקדת. כדי להוריד או להקפיא את מחירי הדירות צריך שמשרד האוצר, לצד משרד השיכון, לצד רמ"י וגורמים ציבוריים נוספים, יפעלו ביחד כדי למלא את החסר - לשחרר קרקעות, לבנות דירות, לצאת בפרויקטים גדולים ולצופף את מרכז הארץ. אין טעם לבנות עוד ערי לווין חדשות מסביב לגוש דן, ואין טעם 'לזרוק' אנשים לפריפריה הרחוקה. מישהו רואה את זה קורה כשאין ממשלה יציבה? אבל עזבו עשר שנים. אם הולכים לבחירות שישיות, אנחנו תקועים לפחות לעוד חצי שנה וזה אומר שאין באמת גוף שדואג להילחם במחירי הדירות, אין בעל בבית (וזה לא שהממשלות שהיו כאן באמת עשו משהו בעשור האחרון. הרבה דיבורים כן, אבל לא פתרונות אמיתיים, חוץ כמובן מתוכניות פופוליסטיות כמו מחיר למשתכן שלא הורידו - ולא יכולות להוריד - את מחירי הדיור). בעצם יש - הקבלנים. הם עושים צחוק מהממשלה, הם צוחקים כל הדרך אל הבנק.

עם זאת, יש שאלה גדולה בקשר ליכולת של הציבור לעמוד במחירי הדיור הנוכחיים. יכול להיות שאחרי עלייה של 25% בשנה וחצי הציבור כבר לא יכול לספוג את עליות המחירים. כלומר, הביקוש יקטן. וזה כבר קורה. העסקאות בירידה חדה של עשרות אחוזים. משם יכולים להגיע ירידה או קיפאון במחירי הדירות. אבל גם זה לא בטוח. כי הממשלה, בנק ישראל והבנקים, נותנים את כל האפשרויות כדי להאכיל את הציבור בהלוואות - למשל, ממש לאחרונה הם האיצו את מה שנקרא משכנתא הפוכה שזה בעצם לאפשר להורים לקחת מימון על דירה קיימת כדי לתת כסף לילדים שרוצים לקנות דירה. 

• שוק דירות הנופש מתחמם - אבל גם הרשויות מתעוררות
• 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

משכנתא הפוכה היא בעייתית בהרבה מובנים אבל היא דרך לקבל כסף ולאפשר לילדים לקנות דירה, אז היא עוד יכולה להיות להיט. הבעיה שהיא בריבית גבוהה (הרבה יותר ממשכנתאות רגילות) והיא בעצם מקדימה את הירושה, ובמקרים לא מעטים יוצרת חיכוכים בתוך המשפחה ובין היורשים - להרחבה על משכנתא הפוכה 

כך או כך, בינתיים המחירים ממש לא יורדים. הנה  עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:   רחובות דירת 4 חדרים ברחוב הנשיא הראשון בבנין של תמ"א 38/2 כ- 120 מ"ר , מחסן, קומה 2 מתוך 2, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב- 2.45 מיליון שקל.   ירושלים דירת 3 חדרים, רחוב אבשלום חביב, שכונת ארמון הנציב, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 1,490,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב יפה לייב, שכונת ארנונה, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 2,740,000 שקל    דירת 2 חדרים, רחוב עולי הגרדום, שכונת ארמון הנציב, 42 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,330,000 שקל    תל אביב דירת 3 חדרים, רחוב משה דיין, שכונת כפיר, 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 2,250,000 שקל ,   דירת 4 חדרים, רחוב חיים בר לב, שכונת נווה אליעזר, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 2,250,000 שקל    באר שבע דירת 3 חדרים, רחוב ישראל ישועה , שכונת י"א , 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, חניה, נמכרה ב- 842,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב חיים נחמן ביאליק, שכונה ב', 58 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 950,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב וינגייט, שכונה ג', 72 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 780,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב טבנקין, שכונה ה',76 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 753,000 שקל   חיפה דירת 2 חדרים, רחוב שדרות רוטשילד, 38 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 1,010,000 שקל    דירת 2 חדרים, רחוב המגינים, עיר תחתית, 38 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 600,000 שקל    חולון דירת חדר, 20 מ"ר, רחוב הגר"א, שכונת נאות רחל, קומת קרקע מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 570,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב ביאליק, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,136,000 שקל    ראש העין דירת 5 חדרים, רחוב חיים הרצוג, שכונת פסגת אפק, 126 מ"ר, קומה 11 מתוך 18, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,040,000 שקל    דירת 6 חדרים, רחוב חנה רובינא, שכונת פסגות אפק, 144 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,500,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב חיים הרצוג, שכונת פסגות אפק, 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 21, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,360,000 שקל    מודיעין דירת גן, 6 חדרים, רחוב עמק החולה, 160 מ"ר, גינה 90 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,265,000 שקל    דירת 3 חדרים, רחוב צוקית , שכונת הציפורים , 67  מ"ר,  קומה 2 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,490,000 שקל    דירת 4 חדרים, רחוב דוכיפת, שכונת ציפורים, 102 מ"ר, מרפסת 30 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה 3,240,000 שקל    עפולה דירת 4 חדרים, רחוב ירושלים, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 1,060,000 שקל    דירת 5 חדרים, רחוב יעל רום, 140 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכר ב- 1,450,000 שקל 

הנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.