הדרך של הליכוד להילחם במחירי הדירות, לקנות עכשיו או לחכות, ועסקאות נדל"ן שהיו השבוע

מלבד תוכניות פופוליסטיות וחסרות אחריות כלכלית - כמו הקפאת הארנונה או המשכנתא, או נוסחאות קסם לא אמיתיות שהוצגו בסרטון של נתניהו ופרופ' אבי שמחון - המצע הכלכלי של הליכוד מתייחס באופן ברור למשבר הדירות. הפתרון הוא דרך שוק ההון - הכוונה להנפיק איגרות חוב צמודות למחירי הדירות וככה משקיעים שרוצים לקנות דירה עשויים להעדיף רכישה של איגרת חוב. יש בזה יתרונות גדולים למשקיעים – זו השקעה סחירה, נזילה, בלי מס רכישה, לא צריך לצאת מהבית ולחפש דירה להשקעה וגם – אפשר לקנות בכל סכום.

(רגע, למה לא פשוט להוריד את מס רווחי ההון בחזרה? אה, כי הם העלו אותו אחרי מחאת האוהלים של 2011 וכך דחפו אנשים לנדל"ן, אבל למה שיודו בטעות ויעשו את מה שנכון?)

אם משקיעים יאהבו את המכשיר החדש, הביקוש לדירות יקטן. חוץ מזה, גם רוכשי דירות פוטנציאלים, משפרי דיור, זוגות צעירים, לא יתנפלו על דירות אלא ישקיעו את העודפים שלהם במכשיר וככה לא יפספסו את עליית מחירי הדירות.

גם מקטינים ביקושים, גם מרגיעים את הציבור, אחרי הכל – חלק גדול מעליית מחירי הדירות היא פסיכולוגית, ובדרך הזו מצליחים לעצור את העליות. לכו תדעו מה יהיה בהמשך – אולי אפילו ירידות?

יש כאן בעיה במהות ובעיה בפרקטיקה. נתחיל מהמהות: אם מחירי הדיור יירדו אז גם האג"ח הללו ייפגעו. כלומר יש כאן סתירה פנימית בתוכנית: היא לא מהווה אלטרנטיבה אם המשמעות תהיה שהאג"ח נופלת כשמחירי הדיור יורדים. במקרה כזה, מה הרוויחו אלה שקנו את האג"ח והסכימו לוותר על הדירה? הם יפסידו כסף על אפיק שהממשלה אמרה להם שהוא סולידי.

גם בפרקטיקה עלולות להיות בעיות - אפשר להצמיד את האג"ח למדד מחירי הדירות שמבטא ממוצע ארצי, אבל אנשים לא קונים ממוצע. הם רוצים לקנות דירה באזור מסוים. יש גם שאלה לגבי החוב הממשלתי שיהיה תחת המכשיר החדש תלוי גם במחירי הדירות, ועדיין – הרעיון יכול להיות פרקטי ויכול לעזור (להרחבה על המצע הכלכלי של הליכוד והתוכנית לגבי מחירי הדירות)

אז מה זה אומר לגבי רוכשים פוטנציאלים – לחכות עם הקנייה? אין כמובן תשובה. אף אחד לא יודע, מה שברור זה שכמות העסקאות בירידה, אפילו ירידה משמעותית. האם זה ישפיע על המחירים? בתיאוריה - כן. יש מצב שהקבלנים ירגישו לחץ כי גם הוצאות המימון שלהם עולות, והם יורידו מחירים כדי להגדיל מכירות. זה עדיין לא קורה. הכלכלנים מעריכים שזה מעבר לפינה, אבל אלו רק הערכות. בינתיים המחירים עולים.

הנה עסקאות מהשבוע האחרון:
ירושלים
רחוב ביבאס שכונת נחלאות בירושלים - דירת 2 חדרים עם גלריה, בשטח 32 מ"ר, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל

רחוב אבשלום חביב, שכונת ארמון הנציב, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל.

רחוב יפה לייב, שכונת ארנונה, דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב־2.75 מיליון שקל.

רחוב עולי הגרדום בשכונת ארמון הנציב, דירת 2 חדרים, 42 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב־1.33 מיליון שקל

רחוב דב סדן בפסגת זאב, דירת גג 3.5 חדרים, 85 מ"ר כולל מרפסת סוכה, קומה 3 מתוך 3 ללא מעלית, ללא חניה, ב־1.75 מיליון שקל.

תל אביב
רחוב משה דיין שכונת כפיר, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב־2.25 מיליון שקל.

רחוב חיים בר לב שכונת נווה אליעזר, דירת 4 חדרים, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב־2.25 מיליון שקל

חיפה
שדרות רוטשילד, דירת 2 חדרים, 38 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב-1 מיליון שקל.

רחוב המגינים, דירת 2 חדרים, 38 מ"ר, קומה 1 מתוך 7 עם מעלית, נמכרה ב־600 אלף שקל