העלייה במחירי הדירות - מה מצבנו ביחס לעולם ובכמה באמת עלו מחירי הדירות?
עם פרסום המדד התברר הרי שב-12 החדשים האחרונים עלו מחירי הדיור בישראל בשיעור ניכר, נומינלית וריאלית. מחאת מבקשי הדיור מהדהדת, שכן בתל אביב נדרשות 298 משכורות חודשיות כדי להגיע לדירה ממוצעת. אומנם קיימים מספר סימני האטה בשוק הדירות כגון הביקוש למשכנתאות שיורד ומעיד על ירידה בביקוש לדירות וכן נתונים רשמיים על ירידה דרמטית בכמות הדירות הנמכרות, כנראה שבעיקר בשל עליית הריבית על משכנתאות.
ועדיין - קיים הרושם שהעלייה במחירי הדירות הנה דרמטית ולא סבירה. מעבר לכך, נראה גם כי היזמים והקבלנים, מציעי הדיור החדש מתעקשים לשמור על רמת מחירים גבוהה. אבל האם כצעקתה?
כדי להגיע למסקנה, יש לבצע מספר התאמות בנתון עליית מחירי הדירות שפורסם ולהשוותו לנקודת יחוס בין לאומית. נמחיש זאת בדוגמה: נניח כי השינוי במחירי הדיור היה 50%, אך שיעור השינוי בכלל רמת המחירים (האינפלציה) הייתה גם היא 50% ורמת הכנסה, או יכולת הקניה גדלה גם היא ב-50%. בכמה באמת עלו מחירי הדיור? התשובה – אפס, כי בעצם לא ארע דבר.
- כל הכותרות
דומה הדבר להחלטה שרירותית להחליף את השקל במטבע חדש: שקל אחד ל-1.5 לירות. יתרה מזו, אם נאמר כי השינויים הנ"ל התרחשו בעולם כולו באותה מידה. שוב המסקנה היא כי לא ארע דבר. אין בידנו נתונים מדויקים לגבי השינוי ביכולת הקניה בישראל ובארצות מתפתחות אחרות (הנתונים מתפרסמים בפיגור משמעותי) אך ההערכה היא כי שיעור העלייה הממשית-הריאלית במחירי נדל"ן בישראל בשנה האחרונה היה בין 10% ל-14%. זה עדיין גבוה, אבל זה לא 20%.
מובן שהציבור נוטה להאשים ממשלה זו אחרת בכישלון במדיניות למיתון המחירים, אך מסתבר שהתופעה אינה נחלת ישראל בלבד. נבצע השוואה למדינות מפותחות אחרות ומה יותר מתאים מאשר שוק הנדל"ן בארה"ב, אשר לגביו קיימים נתונים מפורטים שאין עורר על רמת דיוקם. כמו כן, נבחן את התנהגות שוק הנדל"ן ב-22 השנים האחרונות החל משנת 2000 ולא רק בחודשים האחרונים.
מצורפת טבלה שנתוניה עשויים לנחם את מעצבי המדיניות הכלכלית אך לא את הציבור הרחב. בישראל, נלקחו הנתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואילו בארה"ב נלקחו הנתונים ממחלקת המחקר של Zillow. בעוד שנתוני הלמ"ס הנם מדדים המתבססים על נתונים שמקורם לא מפורט, נתוני Zillow מתבססים על מספרים מחלטים של עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו על ידי ה"טאבו" המקומי (County Clerk) בכ-17000 ערים. מן הראוי לציין, שבעוד שהטאבו המקומי בארה"ב מדווח על עסקאות שאינן "לגיטימיות", דהיינו שאינן במחירי השוק, הטאבו הישראלי מדווח על אין ספור עסקאות, שאין ביניהם ובין ערכי השוק דבר.
להלן הטבלה:
טור א' מציג את שיעור העלייה השנתי במחירי בנדל"ן בערכים נומינאליים (ללא התאמה) משנת 2000 עד היום.
טור ב' מתאר את שיעור העלייה השנתי הריאלי (מנוכה אינפלציה) בכל אחת מהמדינות.
טור ג' מציג את הנתונים המונחים של משקיע ישראלי, דהיינו מנוכה בהתחזקות השקל.
טור ד' מציג את שיעור העלייה השנתי מנוכה בשיער עליית יכולת הקניה (הכנסה לנפש).
טור ה' מציג את שיעור הירידה בערכי הדיור בישראל בשנים 2006-2007 ואילו בארה"ב ב2008-2009 בעת משבר הסב-פריים.
טור ד' מקנה את התיאור המדויק ביותר להשוואה. בעוד שבארה"ב ההכנסה לנפש עלתה משנת 2000 ב -2.82% לשנה (% 0.72 ריאלית), הרי שבישראל היא עלתה 4.14% (2.5% ריאלית!). בניכוי העלייה ביכולת הקניה, שיעור השינוי במחירי נדל"ן בישראל נמוך מזה שבארה"ב במהלך 22 השנים האחרונות.
אם כך, על מה הטרוניה? הבעיה אינה עליית מחירי הנדל"ן הממוצעת אלא המצוקה הנובעת מעליית מחירי הנדל"ן באזורי ביקוש. כשם שבארה"ב ישנם ערים בהן עלו המחירים בכ-10%! מידי שנה בממוצע במשך 22 שנים (מבין הערים הגדולות, מיאמי, ניו יורק ולא רק), כך גם בישראל במרכז הארץ.
אכן, טבלאות ונתונים ממוצעים אינם מקנים לזוגות צעירים ומעוטי יכולת את האפשרות לרכוש דיור, אך כנחמה מועטה יכולה לשמש העובדה, שגם בארה"ב ישנה שכבה רחבה של אנשים שאין ביכולתם לרכוש דיור. לראיה, שיעור האנשים ששוכר דיור בארה"ב גבוה לאין שיעור מזה בישראל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
24.דירות ב ישראל.חח 22/11/2022 12:39הגב לתגובה זו0 0לצערי רוב אנשים. עשירים ב ישראל. יש ךלא וילה. קבלן בונה בעל מיגרש מקבל 5. דירות. כבר עשיר. רק 20% ישראלים ש אין להם. וחרידים. מקבלים חינםהכל דרי. ו סמוטרז. דואג להם.סגור
-
23.מפחידאיש רגיל 20/11/2022 12:07הגב לתגובה זו0 0מפחיד שפרופסורים מגוייסים להסביר לנו למה מחירי הדירות לא יקרים. פשוט מפחיד. ישראל השנייה. כנראה שאפילו העלאת ריבית אגרסיבית לא תעזור והמאפיה תנצח.סגור
-
22.חוסר הגיון יש לפרופ' עלי קריזברגישראלי מודאג 19/11/2022 17:00הגב לתגובה זו2 0"נמחיש זאת בדוגמה: נניח כי השינוי במחירי הדיור היה 50%, אך שיעור השינוי בכלל רמת המחירים (האינפלציה) הייתה גם היא 50% ורמת הכנסה, או יכולת הקניה גדלה גם היא ב-50%. בכמה באמת עלו מחירי הדיור? התשובה – אפס, כי בעצם לא ארע דבר." משפטים מנותקי מציאות, בכמה שניות ביטלת לחלוטין חסכונות של עשרות שנים שאנשים עובדים בפרך חוסכים וזה לא מזיז לך. זוג שמנסה להשיג הון עצמי אתה בא ומבטל אותו בחצי ועוד מגיע למסקנה שלא קרה כלום. בגלל אנשים כמוך הגענו למצב הזה בשוק הדיור, אנשים שמעודדים נטילת סיכונים שלא לצורך בשביל לתחזק מנגנון שהנהנים היחידים ממנו הם בעלי אינטרס בעלי הון והבנקים.סגור
-
21.הדבר היחידרועי 18/11/2022 08:04הגב לתגובה זו3 0שצד את עיני בכתבה : 298 משכורות לדירה ממוצעת !!! אלא שלא ניתן להפריש משכורת מלאה לדיור ולכן בפועל מדובר פי שתיים מזה לפחות. הזוי !!!!!!!סגור
-
20.סערה כלכלית בפתח וגם שוק הנדלן לא יצא ללא שריטותרוני 17/11/2022 11:41הגב לתגובה זו1 0נתוני הלמס ובנק ישראל מעידים עד כמה עלה החוב במדינת ישראל, ולכן שני הנתונים אשר צריכים להדהד הם: 1. עלייה חדה בשיעור האבטלה במדינת ישראל, בחודש ספטמבר הצטרפו 13,000 מובטלים למעגל האבטלה, וכולם אבל כולם יודעים שבחודש אוקטובר ונובמבר האבטלה תעמיק ותחריף. 2. מעל ל 28% ממשקי הבית במדינת ישראל מעידים כי ראשם מתחת למים, משמע הם אינם גומרים את החודש בלי להעמיק את המינוס או את הגרעון. סערה בפתח, סערה גדולה...סגור
- טען עוד
-
19.ארה"ב היא לא ברת השוואההומלס 17/11/2022 09:32הגב לתגובה זו3 0שוק הנדל"ן בארה"ב הוא לא בר השווא לישראל. בארה"ב הריבית על המשכנתא היא מוכרת להחזר מס, כך שיש תמריץ לבעלי הכנסה גבוהה לרכוש נכסים בנוסף אין מיסוי על מרובי דירותסגור
-
18.בשנה שעברה פעלו להפיל את ליברמן בנט ולפיד ונפחו מחיריםאלדד 17/11/2022 08:43הגב לתגובה זו1 0זה היה טוב לאופוזיציה ולקבלנים לנפח מחירים כי האנשים רצו כמו עכברים לקנות הכל אפילו בת ים עלתה מאוד.סגור
-
17.שלא ניתן לקרא את הטבלה, לתשומת לב המחלקה הטכנית... (ל"ת)חבל 16/11/2022 16:50הגב לתגובה זו2 0סגור
-
16.מעניין מאוד. תודה. (ל"ת)הקורא 16/11/2022 15:34הגב לתגובה זו0 0סגור
-
התבלבלתי (ל"ת)אהה הכותב 22/11/2022 07:55הגב לתגובה זו0 0סגור
-
15.יש הרבה ישראלים עם הרבה כסף ועם משכורות גבוהות ולכןמומו 16/11/2022 15:32הגב לתגובה זו4 1ולכן ברגע שמחירי הדיור יורדים בקצת הם מתנפלים על נדלןסגור
-
ולא ירדו, כרגע השוק בהמתנה מסוימת,לא יורדים 18/11/2022 15:50הגב לתגובה זו0 1אבל כשיבינו שהמחירים לא עוצרים, בעלי הכסף/אפשרות יקנו לפני המשך העליות. כעת יקבע מצב המגורים לפי מי שזיהה את המצב וקנה מייד, או מי שהמשיך כרגיל לחכות לירידה/עצירת מחירים ומצפה למחירי האתמול...סגור
-
14.צודק וסוף סוף מישהו שם אל המציאות על השולחן. חבל שלא פרטת עוד (ל"ת)אנונימי 16/11/2022 14:12הגב לתגובה זו2 2סגור
-
13.עליית מחירי הדירותמאיר 16/11/2022 13:56הגב לתגובה זו6 3כמה חירטוטים בכתבה אחת...המחירים עולים בצורה מטאורית עובדה ברורה .סגור
-
רק שיש כול כל הרבה יועצי אחיתופלבדיוק 18/11/2022 15:51הגב לתגובה זו0 2שמ2008 רק מייעצים לחכות עוד כמה חודשים, קצת סבלנות והמחירים ירדו... עצוב, אבל יש כאלו שמאמינים להם ויפלו שוב בפח.סגור
-
12.קישקוש בריבוע (ל"ת)אנונימי 16/11/2022 13:40הגב לתגובה זו2 0סגור
-
11.כתבה מהנדסת תודעהאזרח 16/11/2022 13:28הגב לתגובה זו5 0הכנסתם הסתכלום שנים אחורה כדי להציג שינוי ריאלי מתון, זאת כדי להוריד את הטענות מהממשלה האחרונה של שנה וחצי האחרונות בהם השכר לא השתנה אבל המחירים עלו בחדות.סגור
-
10.כתבה מנותקת מהמציאות (ל"ת)אלון 16/11/2022 13:07הגב לתגובה זו3 0סגור
-
9.חחחח -טור ממומן ככסות לניתוח מקצועיגיגסי 16/11/2022 13:04הגב לתגובה זו6 4עד כמה נמוך לעיתים יכולים עיתונאים לרדת בשביל בצע כסף?? מסתבר שאפילו נמוך יותר מים המלח. איזו כתבה רדודה, שכל כולה לספר לכם ציבור האזרחים היקרים שבעצם לא הייתה עליה בנדלן והמחירים שמציעים לכם הקבלנים האדיבים והנדיבים, זה מחיר שוק ריאלי ונכון. איזה מזל שהציבור לא עד כדי כך מטומטם ועולה על כל תרגילי היח"ץ האלה של הקבלנים בשיתוף עיתונאים. פשוט בושה, תתביישו לכם.סגור
-
טעות בידך ואתה מתכחש למציאות (ל"ת)אנונימי 16/11/2022 14:13הגב לתגובה זו3 1סגור
-
אז לא קראת את המספרים ואתה מתכחש למציאות (ל"ת)אנונימי 16/11/2022 14:12הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.כמה כיף שאפשר להיות מנותקים מהעם....הכתב חיי בסרט (ל"ת)אורן 16/11/2022 13:01הגב לתגובה זו2 1סגור
-
7.שטות גמורה אתה טועה בגדול (ל"ת)א 16/11/2022 12:48הגב לתגובה זו1 1סגור
-
6.מחירי דירות אסטרונומיםאושרי 16/11/2022 12:29הגב לתגובה זו5 1מחירי הדירות אסטרונומים למה אתם לא עושים השוואה למחירי הדירות והבתים בחו"ל? כמו שאתם עושים במוצרים בסופר למשל. דירת ממוצעת במדינה הכי יקרה בעולם! ישראל סביב מילון דולר!!! מיליון דולר!!! אפשר לקנות בזה 5-7 בתים גדולים בארה"ב או 8-10 דירות באירופה. מטורף לגמרי!!! תעשו את הבדיקה ותפרסמו אותה בתכנית מול כמה מדינות מערביות..סגור
-
באזורי ביקוש בכל מדינה מכובדת המחירים יקרים מאוד (ל"ת)אחד מהעם 16/11/2022 15:55הגב לתגובה זו3 0סגור
-
5.כמה טיפשות בכתבה אחתאנונימי 16/11/2022 12:24הגב לתגובה זו5 0אם אתה כבר משווה ריאלית את ישראל לעולם, אולי תתרכז בנתון העיקרי והסופר חשוב , משכורת ממוצעת בישראל לעומת מחיר דירה ואז תשווה לעולם , תראה שאנחנו במקומות האחרונים אם לא האחרון . אבל היי העיקר כתבת כותרת מפוצצת שתמשוך תשומת לב , ממליץ לך בחום לעבור להיות כתב של פנאי פלוססגור
-
4.אף אחד לא מציין את העובדה הפשוטה שמדד מחירי הדירות כוללולמה 16/11/2022 12:20הגב לתגובה זו2 0את הדירות בהנחה? הרי מי שקונה דירה בשוק החופשי קונה דירה שהתייקרה מעל 25% ולא מחיר ממוצע...סגור
-
3.כשיש כל כך הרבה כתבותהאחד 16/11/2022 12:18הגב לתגובה זו6 0שיש כל כך הרבה כתבות ממומנות אני מבין שמשהו עומד להישבר..סגור
-
2.העולם זה ארה"ב? כי זה מה שנובע מהצירוף של הכותרת והכתבהדמיקולו פיזדמטה 16/11/2022 12:15הגב לתגובה זו4 0יש כל כך הרבה פרמטרים שונים בין ארה"ב לישראל, שהופכים את ההשוואה ביניהם הופכת למשימה בלתי אפשרית. תנאי המימון הבנקאי, פיזור וצפיפות השטח, תנועות ההון, מטבעות שונים עם מגמות הפוכות, הרכב הגילאים של האוכלוסיה, מנטליות האוכלוסיה בנוגע לדיור ועוד ועוד ועוד. אגב, פרופסור, ארה"ב מונה 350 מיליון תושבים והעולם 8 מיליארד. למה שלא תשווה לפורטוגל או לבלגיה? הרבה יותר הגיוני להשוות את ישראל להן מאשר לארה"ב (שמונה 50 מדינות שגם ביניהן מאוד קשה להשוות).סגור
-
1.מחירים חזירייםטלי 16/11/2022 12:00הגב לתגובה זו3 3ההבדל הוא שבארהב יש שכירות מפוקחת ובארץ אין ולכן כל בעל דירה יכול להתחזר ולדרוש סכומי עתק בגין שכירות, מה שמביא למצב שגם בתשלומי שכ"ד יש לא מעט משפחות שכבר לא יכולות לעמודסגור
-
ציפיות טפיליות, לא ריאליות... (ל"ת)או ש 18/11/2022 14:13הגב לתגובה זו0 0סגור
-
אין בארהב שכירות מפוקחתאמריקאי 16/11/2022 15:01הגב לתגובה זו12 2בארה"ב אין !!!!!!!!!!!!!!! שכירות מפוקחת פרט למספר ערים / שכונות קטן ביותר כמו ברקלי לדוגמא בגרמניה יש בארה"ב וברוב מדינות העולם המערבי - איןסגור
