העלייה במחירי הדירות - מה מצבנו ביחס לעולם ובכמה באמת עלו מחירי הדירות?

עם פרסום המדד התברר הרי שב-12 החדשים האחרונים עלו מחירי הדיור בישראל בשיעור ניכר, נומינלית וריאלית. מחאת  מבקשי הדיור מהדהדת, שכן בתל אביב נדרשות 298 משכורות חודשיות כדי להגיע לדירה ממוצעת. אומנם קיימים מספר סימני האטה בשוק הדירות כגון הביקוש למשכנתאות שיורד ומעיד על ירידה בביקוש לדירות וכן נתונים רשמיים על ירידה דרמטית בכמות הדירות הנמכרות, כנראה שבעיקר בשל עליית הריבית על משכנתאות.

ועדיין - קיים הרושם שהעלייה במחירי הדירות הנה דרמטית ולא סבירה.  מעבר לכך, נראה גם כי היזמים והקבלנים, מציעי הדיור החדש מתעקשים לשמור על רמת מחירים גבוהה. אבל האם כצעקתה?

כדי להגיע למסקנה, יש לבצע מספר התאמות בנתון עליית מחירי הדירות שפורסם ולהשוותו לנקודת יחוס בין לאומית. נמחיש זאת בדוגמה: נניח כי השינוי במחירי הדיור היה 50%, אך שיעור השינוי בכלל רמת המחירים (האינפלציה) הייתה גם היא 50% ורמת הכנסה, או יכולת הקניה גדלה גם היא ב-50%.  בכמה באמת עלו מחירי הדיור? התשובה – אפס, כי בעצם לא ארע דבר.

דומה הדבר להחלטה שרירותית להחליף את השקל במטבע חדש: שקל אחד ל-1.5 לירות.  יתרה מזו, אם נאמר כי השינויים הנ"ל התרחשו בעולם כולו באותה מידה. שוב המסקנה היא כי לא ארע דבר. אין בידנו נתונים מדויקים לגבי השינוי ביכולת הקניה בישראל ובארצות מתפתחות אחרות (הנתונים מתפרסמים בפיגור משמעותי)  אך ההערכה היא כי שיעור העלייה הממשית-הריאלית במחירי נדל"ן בישראל בשנה האחרונה היה בין 10% ל-14%. זה עדיין גבוה, אבל זה לא 20%. 

• מדד המחירים במרץ עלה ב-0.5% - מעל הציפיות
• מדד המחירים לצרכן במרץ: מה תחזית הכלכלנים ואיך זה ישפיע על ההשקעות וההלוואות שלכם?

מובן שהציבור נוטה להאשים ממשלה זו אחרת בכישלון במדיניות למיתון המחירים, אך מסתבר שהתופעה אינה נחלת ישראל בלבד. נבצע השוואה למדינות מפותחות אחרות ומה יותר מתאים מאשר שוק הנדל"ן בארה"ב, אשר לגביו קיימים נתונים מפורטים שאין עורר על רמת דיוקם. כמו כן, נבחן את התנהגות שוק הנדל"ן ב-22 השנים האחרונות החל משנת 2000 ולא רק בחודשים האחרונים.

מצורפת טבלה שנתוניה עשויים לנחם את מעצבי המדיניות הכלכלית אך לא את הציבור הרחב.  בישראל, נלקחו הנתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואילו בארה"ב נלקחו הנתונים ממחלקת המחקר של Zillow. בעוד שנתוני הלמ"ס הנם מדדים המתבססים על נתונים שמקורם לא מפורט, נתוני  Zillow מתבססים על מספרים מחלטים של עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו על ידי ה"טאבו" המקומי (County Clerk) בכ-17000 ערים. מן הראוי לציין, שבעוד שהטאבו המקומי בארה"ב מדווח על עסקאות שאינן "לגיטימיות", דהיינו שאינן במחירי השוק, הטאבו הישראלי מדווח על אין ספור עסקאות, שאין ביניהם ובין ערכי השוק דבר.

להלן הטבלה: טור א'  מציג את שיעור העלייה השנתי במחירי בנדל"ן בערכים נומינאליים (ללא התאמה) משנת 2000  עד היום.   טור ב' מתאר את שיעור העלייה השנתי הריאלי (מנוכה אינפלציה) בכל אחת מהמדינות. טור ג' מציג את הנתונים המונחים של משקיע ישראלי, דהיינו מנוכה בהתחזקות השקל. טור ד' מציג את שיעור העלייה השנתי מנוכה בשיער עליית יכולת הקניה (הכנסה לנפש). טור ה' מציג את שיעור הירידה בערכי הדיור בישראל בשנים 2006-2007  ואילו בארה"ב ב2008-2009  בעת משבר הסב-פריים.

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

טור ד' מקנה את התיאור המדויק ביותר להשוואה.  בעוד שבארה"ב ההכנסה לנפש עלתה משנת 2000   ב -2.82% לשנה (% 0.72 ריאלית), הרי שבישראל היא עלתה  4.14%  (2.5%  ריאלית!). בניכוי העלייה ביכולת הקניה, שיעור השינוי במחירי נדל"ן בישראל  נמוך מזה שבארה"ב במהלך 22 השנים האחרונות.

אם כך, על מה הטרוניה? הבעיה אינה עליית מחירי הנדל"ן הממוצעת אלא המצוקה הנובעת מעליית מחירי הנדל"ן באזורי ביקוש. כשם שבארה"ב ישנם  ערים בהן עלו המחירים בכ-10%! מידי שנה בממוצע במשך 22 שנים  (מבין הערים הגדולות, מיאמי, ניו יורק ולא רק), כך גם בישראל במרכז הארץ.

אכן, טבלאות ונתונים ממוצעים אינם מקנים לזוגות צעירים ומעוטי יכולת את האפשרות לרכוש דיור, אך כנחמה מועטה יכולה לשמש העובדה, שגם בארה"ב ישנה שכבה רחבה של אנשים שאין ביכולתם לרכוש דיור. לראיה, שיעור האנשים ששוכר דיור בארה"ב גבוה לאין שיעור מזה בישראל.