הטירוף בשוק הדיור מתבטא היטב בנתוני המשכנתאות. הירידה פה והיא כבר מורגשת בנתוני העסקאות החודשיים והמשכנתאות - נפילה של עשרות אחוזים בחודשים האחרונים. אבל עדיין יש לא מעט אנשים שנוטלים משכנתאות ורוכשים דירות, כך שההיקפים ממשיכים לגדול. כמה חוב אנשים כבר יכולים לקחת על עצמם? מסתבר שהמון. 

על פי נתונים חדשים של בנק ישראל, לראשונה, יש יותר ממיליון משפחות בישראל שמשלמות משכנתא מדי חודש. מדובר על כמעט חצי מהמשפחות בישראל (46%), שכן יש בישראל כ-2.2 מיליון משקי בית. משכנתא משלמים לאורך 30 שנה, בחלק מהזמן הריבית עולה (כמו עכשיו) ומגדילה את נטל התשלום, ובזמנים אחרים (כפי שהיה בעשור האחרון - בצורה קיצונית -היא יורדת). כלומר, מדובר בהתחייבות ארוכת שנים שצריך לנהל את הסיכונים לגביה. אי אפשר לקחת בשנה שנתיים האחרונות משכנתא ממוצעת של מיליון שקל (למשכנתאות חדשות) ולחשוב שהריבית לא תעלה. זה היה צפוי, הזהרנו מפני ההשלכות הצפויות של זה על משקי הבית - ואחרי העלאות הריבית של בנק ישראל החזרי המשכנתאות החודשיים התייקרו עד כה ב-800-1,500 שקל בחודש (תלוי מה גובה המשכנתא שלקחתם וכמה מתוכה במסלול ריבית הפריים, שהתייקר השנה משמעותית מ-1.6% ל-4.75% נכון להעלאת הריבית השבוע).

מה המשכנתא הממוצעת של משפחה בישראל?

כאמור, משכנתאות חדשות הן של כמיליון שקל, אבל מה לגבי ממוצע המשכנתאות של כל המשפחות, אלה שלקחו כבר לפני 5, 10, ו-20 שנה? אלה כמובן נמוכות יותר ולכן הממוצע של כל המערכת הוא נמוך יותר. על פי ניתוח ביזפורטל לנתוני בנק ישראל, גובה המשכנתא הממוצעת למשפחה ישראלית עומד על 520 אלף שקל. כמה זו עליה משמעותית? מאוד. מדובר על זינוק של 28% בגובה המשכנתא הממוצעת למשפחה בתוך 3 שנים בלבד (בהשוואה לממוצע בשנת 2019), או עליה של 34% בתוך 4 שנים.

במספרים, בתחילת השנה התקרב סך המשכנתאות של הציבור לחצי טריליון שקל ומאז המספרים המשיכו לעלות. בחודש יוני נחצה לראשונה רף החצי טריליון (500 מיליארד שקל), או 17% מכל ההון במדינת ישראל, וכעת מדובר כבר על 521 מיליארד שקל. 

• הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
• מתנה או הלוואה? הכרעה במאבק בין החמות לכלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החלק של המשכנתא מההכנסה החודשית של המשפחות - בעליה חדה, מנגד, ההלוואות 'לכל מטרה' בירידה חדה

מתוך המשכנתאות החדשות שהציבור לוקח, 47% מהמשכנתאות מהוות נטל כלכלי כבד על משקי הבית. מתי משכנתא נחשבת לנטל כבד? כאשר היה מהווה יותר מ-30% מההכנסה החודשית של המשפחה (כלומר - אם אתם מכניסים 10,000 שקל בחודש החזר המשכנתא החודשי הוא יותר מ-3,000 שקל). אם בשנים הקודמות היה מדובר על 35% מהמשכנתאות אז עכשיו זה כבר 47%, כאשר העלייה בחודשים האחרונים היא עקבית ומתמשכת.

מנגד, ההלוואות ל'כל מטרה' נמצאות בצלילה: בחודש אוקטובר נלקחו רק 300 מיליון שקל בבנקים במסגרת הזו, רק 50% מהסכום שנלקח רק לפני שנה. בחודש הקודם עוד היה מדובר על ירידה של 20%. האם גם כאן המגמה תימשך. 

בינתיים ניתן לראות את הבלימה בהיקפי ההלוואות לכל מטרה - בחצי השנה האחרונה המגמה היא ירידה קלה מרמות השיא של 158.5 מיליארד שקל ל-157 מיליארד. זו ירידה של 1%. זה אמנם לא נראה הרבה אבל קשה למצוא בעשור האחרון תקופה בת חצי שנה של בלימה בהיקפי ההלוואות לכל מטרה בבנקים.

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

מה היקף "משכנתאות היוקרה"

כמה משפחות מסוגלות לשלם משכנתא של יותר מ-2 מיליון שקל? (לא מחיר הדירה, הממוצע של מחירי הדירות מתקרב ל-2 מיליון שקל. אנחנו מדברים על המשכנתא, כלומר סכום הכסף שהמשפחה נטלה כהלוואה מהבנק) לכאורה לא הרבה. בפועל, מדובר על לא מעט משפחות - 12% מכלל המשכנתאות הן בגובה של יותר מ-2 מיליון שקל. במספרים מדובר על משכנתאות בהיקף של 49.6 מיליארד שקל למשכנתאות שהן 2-4 מיליון שקל, ועוד 13 מיליארד שקל למשכנתאות בגובה של יותר מ-4 מיליון שקל. אנחנו אפילו לא רוצים לחשוב מה גובה ההחזר החודשי של דבר כזה (לא מסובך לחשב).

ומה לגבי שאר הציבור?

22% מהמשכנתאות הן בהיקף של 1.2-2 מיליון שקל לדירה ובסך הכל 116 מיליארד שקל. 43% הן בהיקף של 600 אלף עד 1.2 מיליון שקל (225 מיליארד שקל), עוד 16.5% הן בהיקף של 300-600 אלף שקל (86 מיליארד שקל), ואלה שנמצאים כבר לקראת סיום תשלומי המשכנתא (משכנתא של עד 300 אלף שקל) מסתכמים ב-6% נוספים, או 32 מיליארד שקל.

כשאתם משלמים משכנתא לבנק אתם מחזירים קודם כל את הריבית ורק בשנים האחרונות את ה'קרן'

חשוב לומר - כאשר אתם מחזירים משכנתא לבנק אתם קודם כל משלמים בעיקר את תשלומי הריבית. תשלומי הקרן (ההלוואה המקורית שנטלתם) משולמים יותר לקראת הסוף ופחות בהתחלה. במילים פשוטות: אם עברו חצי מהשנים לא החזרתם לבנק חצי מההלוואה שלקחתם - אלא פחות. נשאר לכם עדיין לשלם יותר מחצי מהמשכנתא. וכאשר תרצו למחזר אותה - פתאום תגלו את זה.

הסיבה היא 'לוח סילוקין שפיצר' - השיטה של המשכנתאות שנועדה כדי לאפשר למשפחות להחזיר בכל חודש בערך את אותם הסכומים (בהנחה שהריבית במשק והאינפלציה לא קופצות... השנה הן קופצות). אם הציבור היה משתמש בלוח סילוקין רגיל הוא היה משלם בשנים הראשונות הרבה יותר אבל המשכנתא הייתה מסתיימת הרבה יותר מהר. בפועל, רוב מוחלט של המשפחות לא יכולות לשלם הרבה יותר בשנים הראשונות ולכן משתמשות בלוח שפיצר.

כמה מחזירים לבנק על המשכנתא שלוקחים?